保障性住房建設的成本管理控制分析

周明

摘要：2008年底，為應對金融危機沖擊，我國制定了促進經濟平穩增長的十項政策，其中第一項就是加快保障性住房的建設，作為大規模的保障性安居工程，保障性住房的建設受到了黨中央的重視，在這個大背景下，加強保障性住房建設的成本控制十分重要，本文將從保障性住房建設過程中遇到的問題出發，深入研究保障性住房成本管理的措施，以供相關從業人員借鑒學習。

關鍵詞：成本控制；保障性住房；成本管理；代建管理

我國自從確立了保障性住房建設的政策方針之后，不僅使城市低收入家庭的住房條件得到了改善，還加快了我國城市化進程，因此隨著保障性住房力度逐漸加大，保障性住房的成本控制問題越來越重要，本文將立足于保障性住房建設過程中成本管理存在的問題，并提出解決措施。

一、目前保障性住房項目存在的問題

（一）保障性住房建設的前期階段

保障性住房建設前期的成本問題，主要表現在設計與招投標兩個方面，作為一項惠民工程，保障性住房的建設要盡量滿足城市低收入人群的需要，但部分地區保障性住房的設計交由專門的設計部門進行設計，存在沒有按照保障性住房建設的實際情況進行設計與規劃的情況，因此當計劃與圖紙下發到建設單位后，無法付諸實踐。只能重新設計，在這個過程中，就浪費了大量的時間成本。此外，在招投標階段，也存在著保障性住房建設成本管理的問題，首先，保障性住房主體工程與附屬工程是分別開展招標的，這導致附屬招標的施工單位不熟悉主體施工的一些布局，從而導致施工緩慢，甚至延誤工期，在一定程度上增加了保障性住房建設的成本。

（二）保障性住房施工階段

保障性住房在施工的過程中，容易受到不同的因素影響，從而延誤工期，增加成本。保障性住房施工當中受到設計因素、人員因素、環境因素、材料因素、市場因素。例如市場價格的變動，會給保障性住房的成本管理工作造成一定的影響。成本控制是受到市場因素制約的，近年來作為房屋建設主要材料的鋼材價格大起大落，造成部分建設項目進展受阻。因此在構建保障性住房成本管理編制時，不能不考慮到建筑施工材料在供應方面的情況以及價格上的波動。對保障性住房的環境進行深入的分析探討，爭取在各個環節上都做到沒有漏洞，才能實現經濟效益與社會效益的統一。

（三）保障性住房后期管理階段

后期管理階段也是保障性住房建設成本管理的重要階段，很多質量問題也是在這個階段慢慢凸顯出來的，如果保障性住房質量不達標，或者使用性能達到不用戶的需要，就會在后期階段中增加維修與維護成本，包括屋面外墻滲水、衛生間漏水，都要由物業負責，這導致保障性住房的成本激增，不利于保障性住房建設成本管理工作的開展。

二、加強保障性住房建設中成本控制的對策

（一）加強項目前期的成本控制

在設計階段，盡量選擇本地的設計單位，并加大招標的力度，選擇較為優質的設計單位從事保障性住房的設計工作，在設計的過程中，還要加強設計單位和建設單位的溝通，甚至可以要求設計單位對建設地點周邊居民進行調查，了解當地的風俗習慣，戶型喜好，在設計上進行考慮，避免出現與當地需求脫離的情況，建設單位可以根據實際情況，提出建議與方案，保證保障性住房在不增加成本的基礎上，通過優化戶型，增加住房的實際使用面積，來提升經濟效益及社會效益。此外，在招標階段時，對招標清單及控制價進行仔細審核，確保清單編制內容與設計圖紙一致，避免出現清單漏項、錯誤也是成本控制的重點工作。另外，盡量將保障性住房的附屬工程與主體工程捆綁招標，即杭州地區目前采用的大總包模式，一方面，能夠節省二次招標的費用。另一方面，還能夠增加保障性住房建設的整體性，實現經濟效益與社會效益的統一。

（二）建設過程中成本控制的措施

施工階段工程成本管理不是一成不變的，而是隨著不同的影響因素的變動而變化的，這要求相關管理人員能夠根據施工階段成本管理的各種變動因素，調整自身的工作，并且對施工階段的各個環節進行有效的監管。鑒于施工材料占保障性住房施工成本的50%左右，因此加強材料的管理，對于提高施工階段工程成本管理水平具有重要的意義。加強合同管理是強化施工階段成本管理水平的有效途徑，通過細化合同內容，嚴格依照合同條款約定對工程變更及費用支付進行審核。

（三）后期管理階段的成本控制措施

為了減少后期在維護與維修之中的投入，應該加大監管力度，在施工階段，確保保障性住房的質量過關。這要求管理部門能夠起到督查的作用，各部門也要積極配合管理部門的工作。在物業管理方面，則要充分發揮住戶在物業管理中的積極作用，減少后期成本的投入，通過制定合理的物業服務的收費標準，使承租戶能夠積極參與到樓梯管理、物業保潔的工作中。

（四）采用代建方式引進專業管理人才

上面提到的各階段成本控制，最終都需要專業管理人才進行落實?，F在階段的保障房建設各地通常成立臨時的項目指揮部進行管理，專業人才力量不足，導致保障房建設質量欠佳、成本不低。而引進專業的代建管理公司，可以通過支付少量的代建管理費，聘請到一只專業的管理人才隊伍，甚至可以在不增加成本的基礎上建設工程質量好，成本低的保障性住房。這方面，目前杭州地區走在全國的前列，保障房建設代建管理制度已經落實到各個保障房建設項目，并取得很好的社會效益。

三、結語

綜上所述，為了加強保障性住房建設的成本控制，實現保障性住房的持續發展，應該采用專業的管理人員從施工前期、施工過程中與交付使用等三個階段來開展成本管理工作，切實把好質量關，共建和諧安定的居住環境。