基于灰色預測的商品房價格影響因素及預測研究

【摘要】在這篇論文里面分析武漢市09年到15年期間對商品房價格影響的因素時使用的是灰色關聯分析方法進行的定量分析。在對未來武漢市商品房價格的情況進行預測的時候使用了GM（1，1）模型，這樣有利于政府對房地產市場宏觀調控。在這次研究的時候是綜合的進行分析，將很多學科的知識融在一起，主張從實踐的過程中發現問題，進而進行理論研究，然后再用于實踐中進行檢驗。

【關鍵詞】商品房價格 灰色關聯分析 GM（1，1）模型

一、研究方法和數據來源

（一）研究方法

本文在研究影響商品房價格因素預測的時候是在灰色系統基礎上研究的。使用的研究方法是灰色關聯度分析方法，對房價未來的走勢研究的時候使用的是GM（1，1）模型。

1.運用灰色關聯度進行分析。灰色理論不需要大量數據即可建立模型進而分析預測，最終進行系統分析。解決了以往由于數據少，信息不確定而無法研究或難以研究的軟科學與技術科學的問題，現已在管理決策和社會經濟等許多領域得到了廣泛的應用。研究的時候就是從系統出發，對系統內部的灰色數和灰色關系進行研究。灰色預測是對灰色系統進行預測，對一定時間內的范圍內的灰色過程進行預測。灰色預測方法的特點表現在：在提取離散值的時候是將離散數據看成是連續的變量，這樣在處理數據的時候就可以使用微分方程。原始數據不能直接使用，用的數據是由原始數據累加生成的，然后對這些數據使用微分方程模型，就顯得數據有規律且避免了很多的隨機誤差。

該理論是我們國家的學者鄧聚龍教授創立發展的，指的是一些信息已知，一些信息未知這樣的系統。關聯度指的是在兩個系統之間的因素，因為對象和時間的原因，在變化過程中關聯性大小的量度。在系統發展的時候，如果這兩個因素變化趨勢是一樣的，而且同步性高，這樣的結果就是關聯度好，通過比較判斷這些因素的主次要因素[4]。本文通過選取不同指標，依次與商品房均價進行關聯度分析，并對結果進行排序，得出各指標對房價的影響程度。

2.GM（1，1）模型。灰色預測模型里面最重要的就是GM模型，因為這個模型對房價未來發展趨勢的預測結果比較優良。還有一個優點就是在信息特別少的情況下都可以精確的預測，計算方法也比較簡單，所以在很多行業里面都在使用。

（二）數據來源

為更好的反映出武漢市商品房價格變化機理，同時考慮到數據的真實性和便捷性，進行更好地分析，這次分析的數據來源09年到15年的《武漢統計年鑒》。

二、商品房價格影響因素的灰色關聯分析

（一）影響因素的選取

根據統計資料和數據的易得性，確定影響房地產價格的主要因素有（見表1）：

影響房地產需求的因素：GDP、總人口、城鎮居民人均可支配收入、地方財政收入。

影響房地產供給的因素：房地產投資、地價、商品房竣工面積、商品房銷售面積。

上述指標說明如下：

X0為房屋銷售價格，用房屋銷售價格數據說明房價的變動情況。

X1為國內生產總值（GDP）。GDP反映社會經濟發展對房地產產品的需求，GDP增加，需求增加，房價上漲。反之，房價下降。

X2為年末總人口。用年末總人口表示現住戶籍人口的變動。戶籍人口反映對住房需求的規模趨勢，人口增加，需求增加，房價上漲。反之，房價下降。

X3為城鎮居民人均可支配收入。人均可支配收入增加，市場需求增加，相對價格上漲。反之，價格朝相反方向變動。

X4為地方財政收入。地方財政收入增加，市場需求增加，價格上升，反之相反。

X5為房地產投資額。房地產投資增加，供給增加，相對價格就會下降。反之，價格朝相反方向變動。

X6為土地交易價格。用來反映地價的變化。土地價格增加，供給減少，房價增加。反之，房價減少。

X7為商品房竣工面積。竣工面積增加，供給增加，相對價格會下降。反之，價格朝相反方向變動。

X8為商品房銷售面積，用來反映市場需求。銷售面積增加，需求增加，相對價格會上升。反之，價格朝相反方向變動。

（二）結果計算與分析

1.結果計算。根據關聯度的定義，可得關聯度的計算步驟如下：

第一，設這9個原始指標數據序列。

第二，對指標數據序列用關聯算子進行無量綱化。

第三，逐個計算每個被評價對象指標序列與參考序列對應元素的絕對差值（表2）：

（二）預測結果分析

從上面的分析得出16年和17年武漢市的商品房價格預測是5470.98元/平方米、7033.5元/平方米。這一預測數據可以推定今后的商品房房價持續上漲態勢不變，且漲幅有一個明顯的提升。

1.在經濟發展的同時，剛性需求量會持續增長。居民購房能力會持續增長。經濟發展越來越好，人均收入水平也會增長，家庭可支配的收入會增多，很多都愿意把錢投資在住房上面。這對居民購買能力有很大提高。在城市化進程發展的時候，很多的農村剩余勞動力都去到城市，這樣城市的人口就會增長規模也在擴大。

2.建房成本上漲。因為土地資源的不可再生特點，以后的土地價格還會繼續上漲。隨著耕地資源的逐年減少，國家將從糧食安全的角度，逐步收緊商用土地供應，可用于房地產開發的土地也將隨之減少，土地使用成本將隨之增高。目前，我國土地出讓制度已開始廣泛采用市場招標、拍賣和掛牌的形式，而且規定在有條件的前提下，盡量采用拍賣的形式出讓土地。

建筑安裝成本價格繼續上漲。因為人工的價格以及建筑材料的價格在逐年上漲，所以安裝工程的價格也在上漲，然后就造成了建房成本在增加，最后住房的價格也會長高。

我國城市的住宅供應主要是商品房和政策性住房構成[8]，武漢市也不例外。這其中，除政策性住房中的廉租房和經濟適用房是靠政府劃撥取得土地外，其他方式提供的住房都是通過招拍掛來取得土地，這就導致了土地成本的快速上升，間接提高了房價。雖然土地成本是影響房價的重要因素，但是還有其他一些因素對武漢市房價的快速升高起到了很大的作用。

參考文獻

[1]柳興國.我國城市住宅價格問題剖析[J].價格理論與實踐，2013，12：47-48.

[2]杜曉芳，張金鎖.我國商品住宅價格灰色預測[J].西安科技大學學報，2012，12（4）：568-571.

[3]李宏博，黃華，閻曉紅.基于灰色關聯度和嶺回歸分析的房地產價格影響因素分析[J].測繪地理信息2015，6：82-85.

[4]鄧聚龍.灰色理論基礎[M].武漢：華中科技大學出版社，2012.

[5]劉思峰，郭天榜，黨耀國.灰色系統理論及其應用[M].北京：科學出版社，2010.

[6]肖武權，冷伍明.軟土地基承載力指標灰色關聯分析[J].勘察科學技術，2014，（2）：3-5.

[7]武漢統計局.武漢統計年鑒[M].北京：中國統計出版社，2013-2009.

[8]劉翎，楊大蓉.商品住宅價格的決定——上海市場的計量模型研究[J].科學經濟社會2012，1（24）：26-29.

作者簡介：朱博男（1992-），男，漢，廣西玉林人，研究生，廣西大學商學院，研究方向：數量經濟學。