房屋租賃合同相關法律實務之探討

陳永革

摘要：房屋租賃合同是我們?nèi)粘Ｉ钪械囊环N常見的合同形式，其中存在的一些問題，值得我們?nèi)リP注，隨著《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的施行，房屋租賃問題在法律上得到了進一步規(guī)范和完善，筆者現(xiàn)就可能存在爭議的幾個主要問題加以探討。

關鍵詞：房屋租賃合同；效力；轉租；租賃

一、房屋轉租過程中所出現(xiàn)的相關情況及合同效力。

（一）未經(jīng)出租人同意的房屋轉租合同，在沒有其他無效原因存在的情況下，該房屋轉租合同有效。

租賃合同屬于確立債權、債務關系的合同，而不是以產(chǎn)生物權變動效果為目的的合同。出租人對租賃物是否享有所有權、處分權，不是租賃合同必須考慮的內(nèi)容。租賃合同的內(nèi)容是出租人將租賃物交由承租人占有、使用，承租人支付相應的租金。承租人將依照合同取得的對租賃物的占有、使用權轉移給次承租人享有，并不構成對租賃物的處分。《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。可見，對于承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，合同法給出租人設定的救濟途徑是可以解除原租賃合同，而非宣告轉租合同無效。《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。而《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定的未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，并不能否認合同的效力。

（二）對于經(jīng)出租人同意的轉租合同，如因轉租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求繼續(xù)履行轉租合同的情況的處理方法及例外。

轉租是建立在原租賃合同的基礎之上，但原租賃合同與轉租合同畢竟是兩個合同，原出租人并非轉租合同的當事人，不能強迫他繼續(xù)履行轉租合同。如出租人要求解除合同，應予支持，但是也有例外，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。出租人在此種情況下是不能強行解除合同的。

（三）因租賃合同解除而致次承租人不能繼續(xù)使用租賃物的損失，應由轉租人承擔違約責任。由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關系，根據(jù)合同相對性原則的要求，次承租人只能向轉租人主張違約責任或損害賠償責任，而不能直接要求出租人承擔責任。

二、幾種特殊情形房屋租賃合同的效力問題。

（一）違反《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，房屋租賃合同的效力問題。

《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：有下列情形之一的房屋不得出租：⑴ 未依法取得房屋所有權證的；⑵ 司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的； ⑶ 共有房屋未取得共有人同意的；⑷ 權屬有爭議的；⑸ 屬于違法建筑的；⑹ 不符合安全標準的；⑺ 已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；⑻ 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；⑼ 有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

上述九種情形下的房屋的出租合同的效力如何呢？筆者認為應區(qū)別對待，從法律規(guī)范的分類看，該條規(guī)定的九種情形屬于禁止性規(guī)范，也屬于強制性規(guī)范，但不一定屬于合同法所規(guī)定的合同無效的情形，重點是看是否違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

（二）未經(jīng)登記備案的租賃合同的效力。

《城市房屋租賃管理辦法》中規(guī)定，房屋租賃當事人應當在租賃合同簽訂后 30 日內(nèi)，持有關規(guī)定的文件到直轄市、市、縣人民政論房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。房產(chǎn)部門經(jīng)過審核，對符合有關規(guī)定的，對其核發(fā)《房屋租賃證》。《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。那么是不是不辦理登記備案租賃合同就無效或不生效呢？《合同法》第 44 條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”我國《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》均只要求房屋租賃的當事人辦理備案手續(xù)，但未規(guī)定只有辦理備案手續(xù)，合同才生效。登記備案是房地產(chǎn)行政管理部門加強對房屋租賃市場的一種行政管理手段與方式；但登記備案不是租賃合同生效的必要條件。只要雙方當事人自愿，并不違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定，就是有效的。《最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>的司法解釋（一）》中“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”。因此，出租人在出租房屋前，租賃合同是否辦理了登記手續(xù)并不會影響合同的效力，未辦理登記手續(xù)的租賃合同依然有效。但是如果當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定 ，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。

（三）關于一屋多租的情況下房屋租賃合同的效力沖突問題的解決。

出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，按照下列順序確定履行合同的承租人：⑴ 已經(jīng)合法占有租賃房屋的；⑵ 已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；⑶ 合同成立在先的。

對于在合同均有效的情況下，承租人都不要求承租該房屋的情況，筆者認為承租人都有解除權，如承租人都要求解除合同的，出租人無權要求其中任一承租人來履行合同。因為在此情況下，出租人其本身主觀上存在過錯，出租人簽訂多份合同的行為，已以其行為明確表示不再履行該義務，構成了根本違約，因此，根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，承租人有權解除合同，出租人無權要求其中任一承租人來履行合同。

（四）承租人在承租期間死亡的，其生前共同居住人或共同使用人要求繼續(xù)租用房屋，租賃合同的效力問題。

承租人租賃房屋往往不僅僅供自己生活使用，大多時候其用于家庭或與其與密切關系的人使用，其承租的目的就在于居住人的共同生活使用。因此，法律應當為保護其合法的使用權而設立依據(jù)。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第 119 條規(guī)定，承租人以一人名義承租私有房屋，在承租期間，承租人死亡，該戶共同居住人要求按原租約履行的，應當準許。《城市房屋租賃管理辦法》住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。我國《合同法》第 234 條規(guī)定：承租人在租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定，承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。因而，合法的承租關系并不會因為承租人的死亡而當然結束。