樓市新政難阻房企拿地熱情

武化

【事件】

今年一季度，房地產市場調控持續加碼。僅3月份以來，已經有超過30個城市陸續出臺或升級不同程度的調控政策。在此背景下，一季度住宅市場量價整體回落。不過，房地產企業在土地市場的購買熱情并未減退，一季度恒大、碧桂園等十大房企拿地總價高達2246億元，同比大幅增長83.3%。

【述評】

伴隨房地產市場調控的不斷深入，房企也在規模化和業績競賽中加速奔跑。與此同時，房企對土地儲備規模與結構的重視也越來越大。中國指數研究院的統計數據顯示，今年一季度，恒大、碧桂園、中海、保利、龍湖等10大房企拿地總額高達2246億元，同比大幅增加83.3%。

從拿地金額來看，碧桂園、恒大位居前兩位。兩家拿地金額合計在排行榜中占比超30%，規劃建筑面積占比近45%。其中，碧桂園無論拿地數量、拿地金額均排名首位，該企業前3個月在三四線城市的拿地面積與金額占比分別達72%、45%；恒大、中海、保利的拿地金額也均超過平均金額225億元，緊隨其后；招商蛇口前3個月在廣州、南京、合肥等城市加大投資力度，樓面均價近2萬元/平方米，相對處于高位。

另一方面，地方城市的土地收入也相應大漲。有數據顯示，2017年一季度，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為6370.2億元，同比增長63.8%。武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津等城市賣地超過200億元。房企對熱點城市熱門地塊拼搶依然積極，包括南京、蘇州、廈門等2016年的二線城市地價依然處于高位，即使在地方政府設置多重調控約束政策后，部分住宅屬性地塊依然被多家企業拼搶。

從企業布局戰略來看，一線、熱點二線城市仍為重點。今年1-3月，全國土地成交額前10名的城市累計成交額為2961億元，同比增加59%。二線重點城市繼續占據榜單前列，其中武漢以513.1億元領銜全國，合肥超過400億，同比漲幅明顯。此外，在規劃建筑面積方面，武漢、鄭州等熱點二線城市土地成交面積排名靠前。

值得一提的是，監管層已經對房地產企業的拿地資金開始從嚴監管，禁止企業用非自有資金拿地。同時，房企的再融資渠道也呈現收緊態勢，一季度房企國內發債總規模出現大幅下降，發債的利率也在小幅回升。央行、銀監會、證監會等部委對房企融資均釋放了收緊的信號，多渠道正在收緊房企的“杠桿”。

伴隨著融資渠道的逐步收緊，房企運營風險越來越大。尤其在調控政策從嚴執行的背景下，市場去化速度大幅降低。房企在高調拿地的同時，還需精修內功，才能在當下的市場環境中取勝。