加碼調控為哪般

楊生

2017年3月注定將是載入房地產行業發展史冊的日子。短短十余天，約30個城市相繼升級限購限貸政策，北京市場更是8天連遭6記調控重拳，成為此輪緊縮調控的標桿。我們禁不住要問：為什么不到半年時間，樓市調控再次加碼？這些“組合拳”摁得住房價嗎？

我們知道，去年10月以來房地產調控已經升級，限購城市增多，限貸政策加碼，北京等城市二套房首付比例升至50%。但不到半年時間，以北京為代表的熱點城市再次升級調控政策，手段依然是限購限貸，政策重在“查漏補缺”。一是“認房認貸又認離”，最大亮點是堵住了通過所謂“假離婚”來降低首付比例的行為。北京市明確，對于離婚一年以內的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執行。二是收緊非京籍購房資格，非京籍家庭必須在北京連續60個月繳納社保或個人所得稅才具備購房資格。之前僅要求滿五年，此次明確是“連續”。三是嚴打學區房炒作、嚴懲中介。北京市住建委、北京市規劃國土委明確指出，對于“過道”將在不動產權證附記欄中予以記載；嚴格依照規劃許可內容和不動產權登記證明記載的房屋平面布局進行測繪成果審核和不動產登記，嚴控住宅平房一間擅自分割為多間的行為。對于擾亂市場的中介，北京采取了關停措施。

金融、稅務、住建、國土、規劃、發展改革、工商等多個部門都參與到了此輪調控升級中，手段也是特別剛性和直接。為什么如此“大動干戈”？主要原因是前期調控不盡如人意，房價漲得離譜，潛伏巨大風險。

北京房價去年以來明顯上漲，特別是學區房價格漲勢明顯，均價已在10萬每平米以上。從全國范圍看，中金標準數據的“百城房地產投資收益指數Reivi100”顯示，2月Reivi100指數為282.53，環比上漲3.57。116個大中城市中，住宅平均售價環比上漲的城市由上月的56個升至84個，環比平均漲幅由上月的0.79%升至2.27%。住宅平均售價同比上漲的城市數量為110個，平均漲幅為21.12%。從住房信貸來看，盡管2月份居民住房信貸增速下滑，但總量仍在4000億元左右。

房價上漲已脫離了租售比、房價收入比等傳統指標，也引起了泡沫破滅的擔憂。有一句老話說，欲使其滅亡，必先使其瘋狂。瘋狂的樓市潛伏了不容忽視的金融風險——通過首付貸等各類“加杠桿”金融產品變相抬升居民杠桿率，隱藏房貸真實性；各類金融產品資金違規流入房地產市場，影子銀行體系暗流涌動；部分城市過于依賴房地產業，債務危機暗伏。

另一個不容忽視的因素是，利率有抬升趨勢。美國已步入加息周期。3月16日，美聯儲加息25基點，這是繼去年12月15日美國加息25基點之后又一次加息，也是2015年年底以來美聯儲第三次加息。而按照美聯儲去年的決議聲明，2017年美聯儲還可能加息三次。這將對全球投資者風險偏好和全球資金流動產生明顯影響，新興市場國家可能被迫抬升利率。中國人民銀行3月16日再次上調逆回購和MLF中標利率10基點。盡管央行強調，觀察是否加息要看是否調整存貸款基準利率，中標利率上行并不是加息。但業內已有利率步入上升通道的預期。利率上行將對資產價格泡沫造成致命打擊，如果此次房地產泡沫繼續吹大，無疑將是一個不知何時就會引爆的“炸彈”。

盡管我們說目前是史上最嚴的調控，但從利率水平來看，目前樓市正處于房地產市場商品化以來史上利率最低的階段。五年期以上貸款基準利率僅為4.9%，遠低于2008年金融危機時6%左右的水平。而這些年貨幣信貸充足，資金價格便宜，房子又是最有財富效應的投資品，資金不流向房地產又流向哪里呢？

這就可以回答第二個問題，此輪調控摁得住房價嗎？在上述條件沒有大幅改變的情況下，一線城市的房價是摁不住的。以往的調控經驗表明，單純以控制房價為目標的調控是本末倒置的。物以稀為貴，控制需求只是延緩了需求的釋放，而不是讓這些需求憑空消失了。更何況，放在國際大都市的坐標下，北京等一線城市的發展空間會止步于現在嗎？這些城市的教育、醫療、創業環境等各方面軟硬件實力讓“逃離北上廣”成為一個談資，人口凈流入短時間會改變嗎？

我們認為，樓市調控應該圍繞“房子是拿來住的，不是炒的”這個定位上，明確土地供應預期，控制地價，改革土地供應制度；建立公租房、共有產權住房體系，解決夾心層住房難問題；在優化稅費的基礎上改革房地產稅費，推進房地產稅改革；控制杠桿率。這些并非朝夕可至。

未來房價是漲還是跌，看多者、看空者都能找到有足夠說服力的理由。有的人會喟嘆，人生的三大錯覺就是“TA還愛你、股票要漲、房價要跌”；有的人會迷惑，“為什么學歷不值錢，但學區房值錢”；也有的的人會思考，“失去奮斗還是失去房產，我們將無家可歸”。但人生就是一道選擇題，是對是錯，或許要直到終點，方能揭曉。

作者系北京中金標準數據研究員