悲觀不悲憤看空不做空

文青

【事件】

近期，部分房企大佬直言對(duì)后市的悲觀。

在3月28日的業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌稱(chēng)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期非常悲觀，本輪調(diào)控會(huì)超過(guò)任何想象，融創(chuàng)從去年10月1日開(kāi)始，就暫時(shí)停止在公開(kāi)市場(chǎng)買(mǎi)地。世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松也表示對(duì)今年的成交量“不樂(lè)觀”。而在萬(wàn)科2016年年報(bào)《致股東信》中，“焦慮”一詞更是格外刺眼。

【述評(píng)】

一直以來(lái)，“并購(gòu)?fù)酢睂O宏斌對(duì)做大規(guī)模有著強(qiáng)烈的渴望，但是面對(duì)此輪調(diào)控，他罕見(jiàn)地表示了悲觀。他認(rèn)為，按照現(xiàn)在政府的限價(jià)措施，房?jī)r(jià)暴漲這個(gè)邏輯是不成立的，所以現(xiàn)在買(mǎi)了貴的土地，就會(huì)虧錢(qián)；貨幣政策收緊、利息增加，企業(yè)的現(xiàn)金流會(huì)很緊張，這個(gè)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在放大。

地價(jià)高企對(duì)房企利潤(rùn)空間的擠壓已是不爭(zhēng)的事實(shí)，導(dǎo)致過(guò)去一年行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模創(chuàng)出記錄，但利潤(rùn)率增速持續(xù)下滑。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告指出，2016年百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售規(guī)模再上新臺(tái)階，銷(xiāo)售總額、銷(xiāo)售面積分別達(dá)48027.1億元、40251.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.5%和39.4%。銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了營(yíng)收、利潤(rùn)規(guī)模的提升。百?gòu)?qiáng)房企的營(yíng)業(yè)收入均值達(dá)392.1億元，凈利潤(rùn)均值達(dá)45.7億元，同比分別增長(zhǎng)36.8%、26.2%。但百?gòu)?qiáng)房企凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率仍低于營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率10.6個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)“增收不增利”現(xiàn)象依然凸顯。

這一趨勢(shì)在行業(yè)“利潤(rùn)之王”中海身上更為顯露。中海公布的業(yè)績(jī)表明，中海2016年歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為370.2億港元。過(guò)去四年，即從2012-2015年，中海凈利潤(rùn)分別為187.2億港元、230.4億港元、276.8億港元、333.1億港元，同比增幅分別為24.5%、23%、20.1%、20.3%。而2016年中海凈利潤(rùn)的增幅只有6.9%，增速驟降。中海董事局主席肖肖在業(yè)績(jī)會(huì)上委婉地表示，對(duì)于中海這樣一個(gè)利潤(rùn)接近400億元的企業(yè)來(lái)說(shuō)，要永遠(yuǎn)保持20%的增長(zhǎng)是不可能的，但30%的毛利率是可以期待的。

利潤(rùn)率在下降，但房企對(duì)規(guī)模的酷愛(ài)并未退燒。一向穩(wěn)健的中海也開(kāi)始強(qiáng)調(diào)規(guī)模了，2017年全年拿地預(yù)算人民幣1000億元，可對(duì)比的是2015年其拿地支出406.8億元。

孫宏斌雖然對(duì)市場(chǎng)表示了悲觀，但在過(guò)去的一年，融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備達(dá)到5394萬(wàn)平方米，其中2/3為收并購(gòu)所得，目前總土地儲(chǔ)備7912萬(wàn)平方米，總貨值達(dá)到12000億元。

未來(lái)行業(yè)機(jī)會(huì)在哪里？就在房企對(duì)市場(chǎng)的不斷探索和嘗試中。面對(duì)未來(lái)的不確定性，尋求有質(zhì)量的增長(zhǎng)，安全地穿越周期風(fēng)險(xiǎn)，降低負(fù)債承壓和保持良好的現(xiàn)金流才是他們關(guān)注的焦點(diǎn)。