如何加強對被拆遷人的權益保護

蔡斐

【摘 要】城市拆遷是近年來糾紛不斷、矛盾突出和上訪集中的熱點問題，如何保障被拆遷人的合法權益，是解決問題的關鍵核心，也是維護社會的穩定和經濟的發展的重要內容。

【關鍵詞】拆遷；補償；權益保護

一、減少對土地財政的依賴，加強稅收制度的改革

土地財政是誘發政府不斷征收土地，積極促成商業拆遷，樂于與開發商結成利益共同體的主要原因。要從根本上形成有效保護被拆遷人權益機制，就要從源頭上逐步減少政府對土地財政的依賴。目前，土地財政是飽受詬病的，由其引發了諸多的社會問題，不單是成為拆遷糾紛的主要誘因，土地財政還導致了房價飆升、政府職能錯位等等，就土地財政形成的原因而言，主要是由于現行的財政機制的不合理和土地制度的局限性，要從根本上減少政府對土地財政的依賴，那就是開展一場自上而下的財政制度和土地制度的改革，一方面，亟待完善土地收入管理使用辦法，限制變寅吃卯糧式的一次性“透支賣地”，嚴格管理和規范使用土地出讓金，確保賣地收入能夠更多地用于改善民生；另一方面，按照事權和財權相匹配的原則，給予地方更多的資金支持，或是探索出新的財政稅源，比如房產稅的開征等，使其能夠有財力支撐地方經濟社會各項事業的發展，以減少土地財政的依賴。

如果土地財政依賴機制不改變，根本誘因沒有得到消除，再怎么從征收的角度強調對被拆遷人權益的有效充分保障，也只是從“下層”制度的來討論被拆遷人權益的些微變化，若“上層”制度不改革，即使在新的征收條例的頒布的背景下，對被拆遷人的權益充分保障作用也是比較有限的。

二、城市更新不能大躍進

許多發達的國家其早期的城市更新的確普遍經歷了大拆大建的階段，片面強調對物質環境的改造，留下了許多慘痛的教訓，并遭到眾多學者和民眾的猛烈抨擊，如今，現代城市更新都轉向了以恢復社區活力為重點的綜合治理方面，注重跨學科、多領域的合作，推行緩慢的、謹慎的城市更新。

城市更新是我國經濟社會發展的必然趨勢和強勁動力，而城市的自我更新必然涉及城區的危房改造和舊城改建方面，怎樣科學地、尊重社會發展規律去進行城市更新，力求在城市更新、文物保護和被拆遷人權益保障之間找尋找一個均衡點，是我們政府最應該思考的問題，而不應該一味的為所謂的“政績工程”、“面子工程”去盲目擴大城市化，搞城市更新大躍進。城市的更新應注重循序漸進，強調其是一個自發的過程，應該運用科學發展觀統籌規劃，反對大規模的簡單推倒重建，提倡漸進式的小規模改造，最重要的是保證公眾能夠暢通無阻的參與到整個城市更新過程中來，主要體現在讓公眾參與到規劃的制定和實施中來，以此形成對政府的硬性約束。

三、70年后土地使用權續展問題需盡快解決

在我國，目前土地私有化是不可能被接受的。為了解決我國的土地流轉問題，在土地公有制前提下，土地使用權成為土地資源市場流轉的唯一權利載體。上世紀80年代末，中國頒布了關于住宅土地使用權一系列的方案，再過50年，中國很多住宅土地使用權70年期限將到期。雖然《物權法》中明確規定住宅建設用地使用權期限屆滿自動續期，并不要求土地使用者申請續期。但屬于有償續期還是無償續期目前尚未明確。因此，盡快解決住宅土地使用權續展問題，保護房屋所有權人的利益，是為了避免每個房屋所有權人最后淪成被拆遷人。

四、拆遷補償原則應趨向完全補償，重點是對土地使用權的補償

從法理上看，我們之所以一直強調應該對被拆遷人進行充分且適當的補償（即完全補償）的原因在于，征收并非是僅是“擠占私人利益”這么簡單，而是剝奪了法律所保護的私人權利。“權利是法律的具體化，法律是權利的抽象化”，二者本來就是同一個“正義”在不同層面的表現，維護法律必須保障權利。如果權利只有在被私人侵犯時才得到完全賠償，在被政府侵犯時卻不能得到全部賠償，那么對權利的保護是不充分的，同時也蔑視了保護這種權利的法律。

而從實際效果上看，主張完全補償的原則必然會增加征收的成本，從而迫使征收人（地方政府）用更為審慎的態度去衡量征收的利益關系，從而起到限制地方政府濫用征收權的作用，更為的尊重和保護私權。

商業拆遷與征收的最本質區別并不在于補償的原則不同，而是開發商并無強制征收權，即開發商與被拆遷人二者之間是平等協商的民事法律關系。若是被拆遷人自愿以低于市場的價格與開發商達成協商一致的結果，這也是被拆遷人的權利自由，現在我們討論的是被拆遷人若是主張開發商對其進行完全的補償可能出現的情況。若是開發商對被拆遷人進行完全補償，勢必會增加其開發成本，為了其自身利益的最大化，開發商很有可能將成本增加的風險轉移至購房者身上，即進一步的提高房價，而房價飆升導致市場失衡，消費者無力購房，民怨沸騰，此時政府為控制房價會出臺一系列的控房政策，或是通過行政壓力壓縮開發商的利潤空間，或是通過降低土地出讓金、減免稅收等措施給予開發商優惠，從而調整政府“自身”的“利潤空間”，用這種近乎“倒逼”的方式來使得政府減少對土地財政的依賴。

若是實行完全補償的原則，則主張對被征收人因財產征收遭到的損失進行全額補償，它包括被征收人拆遷的客觀價值損失和主觀價值損失，從補償內容上看，它主要包括土地使用權價值、房屋及其附加物的價值、搬遷費、安置費、停產停業損失等可估計的客觀價值損失，也包括友好鄰居關系、對原社區生活的熟悉、便利、對房屋的情感價值等主觀價值的損失，盡管這些主觀價值的損失補償在現實生活中并不好評估，但我們從法理上仍是強調應對此進行補償。從實際操作上，考慮到這些無形的收益損失，建議補償按市場價的120%-150%進行。

參考文獻

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