我國房地產(chǎn)股票指數(shù)收益率的宏觀影響因素分析

吳綠葉

摘要：在經(jīng)濟疲弱背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的支柱重要作用愈發(fā)凸顯，同時股票市場上，地產(chǎn)股近期表現(xiàn)活躍，房地產(chǎn)板塊受到投資者的廣泛關注。本文運用最小二成法對我國房地產(chǎn)股票指數(shù)收益率的宏觀影響因素進行回歸分析，最后得出了房地產(chǎn)業(yè)增加值、居住價格水平同房地產(chǎn)股指收益率負相關，上證指數(shù)、房地產(chǎn)投資額同房地產(chǎn)股指收益率正相關的結(jié)論。

關鍵詞：房地產(chǎn)股票指數(shù)；宏觀影響因素；OLS回歸

中圖分類號：F850

文獻識別碼：A

文章編號：1001-828X（2016）036-000266-02

一、研究背景與意義

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱，在經(jīng)濟運行過程中占據(jù)著不可替代的位置。房地產(chǎn)行業(yè)行情在股市上表現(xiàn)為房地產(chǎn)股票的漲跌，地產(chǎn)股作為股票市場的權重股，對大盤的走勢有著深遠的影響。本文希望通過對代表房地產(chǎn)板塊股票行情的房地產(chǎn)股指收益率的影響因素進行分析，找到影響地產(chǎn)股收益變動的宏觀因素及其具體變動情況，并在此基礎上為政府和投資者提出相應的建議，從而為政府有效合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場做出科學的政策指導，為投資者投資房地產(chǎn)股票提供投資決策的依據(jù)。

二、數(shù)據(jù)說明與研究方法

（一）數(shù)據(jù)說明

1.被解釋變量

本文選取申萬一級行業(yè)分類指數(shù)中的房地產(chǎn)指數(shù)的收益率作為被解釋變量。房地產(chǎn)指數(shù)收益率用申萬房地產(chǎn)指數(shù)的月收盤價計算，公式3-1為：

其中為申萬房地產(chǎn)指數(shù)月收盤價，為房地產(chǎn)指數(shù)的月收盤價的前期值。

2.影響因素指標選取

影響房地產(chǎn)股指收益率的因素有很多，包括微觀因素和宏觀因素。宏觀經(jīng)濟因素可以通過直接影響上市公司的經(jīng)營狀況來影響股票的獲利能力和資本的增值能力，也可以從側(cè)面影響居民收入和預期來影響股市的供需關系。本文從宏觀方面考慮房地產(chǎn)股票指數(shù)收益率的影響因素，在前人研究的基礎上，融入房地產(chǎn)行業(yè)的特性，選取以下幾個方面的指標作為解釋變量：

（1）工業(yè)增加值：股市行情的與國民經(jīng)濟整體活動水平相關，經(jīng)濟景氣，股價也隨之上升。考慮房地產(chǎn)行業(yè)特性，本文選用房地產(chǎn)行業(yè)工業(yè)增加值（X1），來表現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的整體經(jīng)濟情況。由于房地產(chǎn)業(yè)增加值為季度數(shù)據(jù)，本文用eviews6.0的低頻數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)高頻數(shù)據(jù)功能將其平滑為月度數(shù)據(jù)。

（2）價格指數(shù)：價格指數(shù)反映了通貨膨脹水平，通脹對股票價格的影響要視行業(yè)而定。本文選用居民消費價格指數(shù)中的居住價格指數(shù)（x2）來表現(xiàn)房價。

（3）貨幣政策：本文選用廣義貨幣供應量M2（X3）來表現(xiàn)貨幣政策對房地產(chǎn)股指收益率的影響。本文選用房地產(chǎn)業(yè)的國內(nèi)貸款（x4）來表現(xiàn)貨幣政策對房地產(chǎn)股指收益率的影響。

（4）居民生活水平：居民收入對股票收益率的影響為居民可支配收入增加促進股價的上升。本文用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（X5）來表現(xiàn)居民生活水平。由于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是季度數(shù)據(jù)，本文用eviews6.0的低頻數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)高頻數(shù)據(jù)功能將其平滑為月度數(shù)據(jù)。

（5）證券指數(shù)：由于房地產(chǎn)行業(yè)股票指數(shù)是基于股票市場得到的，其收益率會受到整個股票市場行情的影響。本文選用上證綜合指數(shù)（X6）來表現(xiàn)整個股票市場的行情，整個股市的行情越好，房地產(chǎn)股指的收益率就越高。

（6）房地產(chǎn)行業(yè)特色指標：房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資額（x7）反映了房地產(chǎn)開發(fā)商生產(chǎn)規(guī)模的大小，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的行情。房地產(chǎn)行業(yè)的銷售收入（X8）直接反映了房地產(chǎn)企業(yè)的收益，本文用商品房銷售額來反映房地產(chǎn)業(yè)銷售收入。

（二）研究方法

本文以我國房地產(chǎn)市場股票指數(shù)收益率為研究對象，研究時期為2009年1月至2015年9月，數(shù)據(jù)全部采用月度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來源為同花順iFinD金融數(shù)據(jù)庫。本文采用最小二成法（OLsl對影響房地產(chǎn)股票指數(shù)收益率的因素進行回歸分析，數(shù)據(jù)的處理和分析均使用eviews6.0。

三、基于OLs的股指收益率影響因素實證分析

（一）數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗

由于許多時間序列變量都是不平穩(wěn)的，本文使用ADF檢驗變量的平穩(wěn)性單位根，顯著水平選為5%。由于存在有些解釋變量數(shù)值過大的問題，在平穩(wěn)性檢驗前先對各解釋變量取對數(shù)。由實證結(jié)果可以得出，x2居住價格指數(shù)、X3貨幣供應量、X5城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和X6上證綜合指數(shù)的數(shù)據(jù)不平穩(wěn)，分別對其進行一階差分，差分后的數(shù)據(jù)都通過5%的顯著水平檢驗，是平穩(wěn)的。

（二）影響因素指標多重共線性檢驗

為了避免多重共線性，本文使用相關系數(shù)對影響房地產(chǎn)股指收益率的因素進行檢驗。由檢驗結(jié)果可知，x1、X4、X8之間互相高度相關，X4與X7以及X7與X8也高度相關。即房地產(chǎn)業(yè)增加值、房地產(chǎn)業(yè)國內(nèi)貸款和商品房銷售額互相相關，房地產(chǎn)投資額和商品房銷售額、房地產(chǎn)業(yè)國內(nèi)貸款分別高度相關。為了避免多重共線性，本文去除變量房地產(chǎn)業(yè)國內(nèi)貸款（X4）和商品房銷售額（X8），留下房地產(chǎn)業(yè)增加值（）（1）和房地產(chǎn)投資額（x7），并據(jù)此建立回歸方程見公式3-1。

（三）OLS影響因素回歸

運用最小二成法，對可能影響房地產(chǎn)股指收益率的影響因素做回歸，回歸結(jié)果經(jīng)過整理得到表3-1：

由表3-1回歸結(jié)果，我們可以得出貨幣供應量差分量D（X3）與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入差分量O（X5）同房地產(chǎn)股指收益率不相關，因此我們剔除變量D（X3）和O（X5），對剩余影響因素重新進行回歸，回歸結(jié)果見表3-3。

由表3-2的回歸我們可以發(fā)現(xiàn)四個影響因素（房地產(chǎn)業(yè)增加值、居住價格指數(shù)、上證綜指和房地產(chǎn)投資額）在5%的顯著水平下均為顯著，判定系數(shù)約為0.85，F(xiàn)統(tǒng)計量顯著，表明回歸方程擬合程度較好。

四、結(jié)論

本文運用OLS回歸分析了我國2009年1月至2015年9月房地產(chǎn)股指收益率的宏觀影響因素，從表4-4中我們可以得出的結(jié)論為：

1.房地產(chǎn)業(yè)增加值

房地產(chǎn)業(yè)增加值同房地產(chǎn)股指收益率顯著的負相關。這個結(jié)論與一般的結(jié)論相反。2010和2011年房地產(chǎn)市場行情好，房地產(chǎn)業(yè)增加值快速增長時，我國股市行情低迷，拉低了房地產(chǎn)股指收益率。

2.居住價格指數(shù)

差分后的居住價格指數(shù)同房地產(chǎn)股指收益率呈顯著的負相關。這是因為房地產(chǎn)行情好，投資者會將資金從股市中轉(zhuǎn)出，造成股市行情低迷；另一個原因是我國股票價格還不能很好的反映經(jīng)濟情況，使得我國房地產(chǎn)股指收益率難以提高。

3.上證綜合指數(shù)

差分后的上證綜合指數(shù)的通過顯著性檢驗，且房地產(chǎn)股指收益率同上證指數(shù)顯著正相關。我們可以得出整個股票市場行情顯著的影響房地產(chǎn)板塊的股票收益率，股票市場行情越好，上證綜合指數(shù)越高，房地產(chǎn)股指收益率也就越高。

4.房地產(chǎn)投資額

房地產(chǎn)投資額的P值通過了5%的顯著性檢驗，表明房地產(chǎn)股指收益率同房地產(chǎn)投資額呈顯著正相關，房地產(chǎn)業(yè)投資越大，表明房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的預期越好，帶動房地產(chǎn)股票市場行情，使得房地產(chǎn)股指收益率提高。

5.貨幣供應量和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

貨幣供應量M2同房地產(chǎn)股指收益率不相關的可能原因貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響是間接的，貨幣供應量的增加首先引起的是房價的上漲，并不直接對實體經(jīng)濟產(chǎn)生影響。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同房地產(chǎn)股指收益率不相關是因為對居民來說，房地產(chǎn)行業(yè)是大額投資行業(yè)，房價遠遠高于人均支出水平，所以人均可支配收入的增加對于房地產(chǎn)股票收益影響不大。