淺議業(yè)主委員會如何推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理工作

摘 要：業(yè)主自治能力，很大程度上來源于業(yè)主委員會的執(zhí)行上。作為一名業(yè)主，一般關(guān)心自身權(quán)益的維護(hù)，較少關(guān)心和思考業(yè)主委員會的工作。但作為一名業(yè)委會委員，尤其是業(yè)委會主任，需要認(rèn)真思考業(yè)委會的運(yùn)作和管理問題。為使小區(qū)業(yè)主委員會有統(tǒng)一認(rèn)識和行動目標(biāo)，便于業(yè)委會開展工作，整體推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理，需要擬定出業(yè)主委員會工作思路，并制定相應(yīng)的保障措施，促進(jìn)業(yè)委會工作走上正規(guī)。

關(guān)鍵詞：業(yè)主自治 業(yè)主委員會 物業(yè)管理

業(yè)主自治能力，很大程度上來源于業(yè)主委員會的執(zhí)行上。在住宅小區(qū)，業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，具體推進(jìn)和監(jiān)督物業(yè)管理的實(shí)施。作為一名業(yè)主，一般關(guān)心自身權(quán)益的維護(hù)，較少關(guān)心和思考業(yè)主委員會的工作。作為一名物業(yè)管理學(xué)者，對物業(yè)管理的整體運(yùn)作雖然比較熟悉，但也是因?yàn)?016年11月在所居住的小區(qū)業(yè)委會換屆選舉中，我當(dāng)選為業(yè)委會委員，并被推薦成為業(yè)委會主任，我才真正思考業(yè)委會的運(yùn)作和管理問題。本小區(qū)的特殊性為單位單獨(dú)開發(fā)的小區(qū)，業(yè)主之間一般為本單位員工，普遍相互認(rèn)識。為使本屆業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）有統(tǒng)一認(rèn)識和行動目標(biāo)，便于業(yè)委會各委員開展工作，整體推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理，撰寫了本屆業(yè)委會的主要工作思路和推進(jìn)目標(biāo)方案，該方案經(jīng)本屆業(yè)委會首次會議討論通過，并按照討論意見當(dāng)場進(jìn)行了相應(yīng)的修改，目前已正式實(shí)施，促進(jìn)業(yè)委會工作走上了正規(guī)。

一、明確業(yè)委會的工作目標(biāo)，統(tǒng)一認(rèn)識和行動

確立了業(yè)委會總體工作目標(biāo)為：“努力共同建設(shè)一個(gè)園林式、智能化的安全宜居文明小區(qū)?！?/p>

1.將建設(shè)一個(gè)園林式、智能化小區(qū)作為長期工作目標(biāo)。立足業(yè)主根本利益、引導(dǎo)小區(qū)物業(yè)管理有一個(gè)長期規(guī)劃。包括園林式小區(qū)建設(shè)設(shè)想、設(shè)計(jì)、實(shí)施，立體綠化思想的實(shí)施，現(xiàn)有綠植維護(hù)與改造等方面；同時(shí)，針對現(xiàn)代科技在小區(qū)物業(yè)管理的應(yīng)用不足，小區(qū)智能化、信息化和網(wǎng)絡(luò)化離業(yè)主的期望還有較大差距的實(shí)際情況，提出了小區(qū)物業(yè)管理智能化目標(biāo)。

2.將共同建設(shè)一個(gè)安全、宜居、文明小區(qū)作為小區(qū)物業(yè)管理終極目標(biāo)。小區(qū)物業(yè)管理的好壞是全體業(yè)主共同的事，并影響小區(qū)所在區(qū)域的城市管理，所以業(yè)委會要依靠全體業(yè)主、政府相關(guān)部門和其他機(jī)關(guān)共同推進(jìn)物業(yè)管理工作。在小區(qū)管理中，“安全”問題無疑是業(yè)主最為關(guān)心的，業(yè)主們都不愿意發(fā)生安全事故或存在安全隱患；“宜居”主要指環(huán)境舒適、生活方便、設(shè)施設(shè)備齊全且運(yùn)轉(zhuǎn)正常，干擾和不良影響較少發(fā)生；“文明”指的是形成一個(gè)團(tuán)結(jié)友善的軟環(huán)境，實(shí)現(xiàn)鄰里守望、相互扶助。要實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，一要業(yè)委會要加強(qiáng)物業(yè)和物業(yè)管理知識的宣傳，提升業(yè)主的認(rèn)識水平和物業(yè)自治能力，二要加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)履約能力的監(jiān)督和檢查力度，促使其盡職履責(zé)，三要加強(qiáng)業(yè)委會工作能力自身建設(shè)，爭取更多的支持和幫助，為小區(qū)物業(yè)管理獲得更多的資源，真正在解決業(yè)主后顧之憂方面做一些實(shí)事。

二、明確業(yè)委會的性質(zhì)與職責(zé)，盡職履責(zé)

業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。根據(jù)2010年1月1日起實(shí)施的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，第三十五條規(guī)定，業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；2.召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況；3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；4.及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；5.監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；6督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；7.組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；9.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。本小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作由選聘的物業(yè)公司按照合同和物業(yè)管理方案實(shí)施，全體業(yè)主和業(yè)委會監(jiān)督實(shí)施。在履行業(yè)委會監(jiān)督職能方面，實(shí)行小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)效果由業(yè)委會主任負(fù)監(jiān)督總責(zé)，副主任協(xié)助，各委員分工分項(xiàng)目負(fù)責(zé)實(shí)施的管理辦法。按照責(zé)任分工，凡事都應(yīng)有人對接，若出現(xiàn)未分工事項(xiàng)先由主任負(fù)責(zé)，并盡快劃分和落實(shí)責(zé)任人分工負(fù)責(zé)，主任可以委托副主任或?qū)ｍ?xiàng)負(fù)責(zé)人代為實(shí)施。實(shí)行日常事務(wù)簡化快速處理，重大事項(xiàng)集體表決后再實(shí)施的制度，凡影響多數(shù)業(yè)主或成片區(qū)業(yè)主居家生活的事項(xiàng)均屬于重大事項(xiàng)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或?qū)嵤┤藨?yīng)將項(xiàng)目方案，項(xiàng)目推進(jìn)、實(shí)施情況和實(shí)施效果形成書面材料在業(yè)委會上匯報(bào)，并做成檔案材料經(jīng)主任簽字后交檔案管理員存檔保存。

三、實(shí)施三項(xiàng)制度，抓好日常管理

為了全面推動業(yè)委會工作，調(diào)動每個(gè)業(yè)委員成員的潛力，我們建立業(yè)委會工作群，一般事項(xiàng)在群里就可以討論形成統(tǒng)一意見，暫時(shí)無法形成統(tǒng)一意見的則通過定期會議解決。在日常物業(yè)管理工作中，本小區(qū)業(yè)委會主要通過三項(xiàng)制度來實(shí)施的：

1.實(shí)行值周管理制度。業(yè)委會7名委員按周輪流值班，值班不需要坐班，主要通過業(yè)主工作群、電話和日常工作生活交流等多種渠道收集業(yè)主意見和建議。值周委員負(fù)責(zé)及時(shí)回答業(yè)主關(guān)心和關(guān)注的問題，由物業(yè)公司具體處理和組織實(shí)施。物業(yè)公司接到業(yè)委會交辦的事項(xiàng)后，能夠答復(fù)和處理的，要及時(shí)答復(fù)處理；不能馬上夠答復(fù)或難以處理的，應(yīng)及時(shí)整理并向業(yè)委會主任或相關(guān)部門反映，以便業(yè)委會討論是否需要及時(shí)召開會議研究解決和處理。個(gè)別重要和緊急事項(xiàng)可以由業(yè)委會委員提議召開業(yè)委會臨時(shí)會議研究處理。業(yè)委會委員值周表按以下順序循環(huán)：（1）1棟負(fù)責(zé)人，（2）2棟負(fù)責(zé)人，（3）3棟負(fù)責(zé)人，（4）4棟負(fù)責(zé)人，（5）低層負(fù)責(zé)人，（6）公共活動區(qū)負(fù)責(zé)人，（7）3棟另一負(fù)責(zé)人。值周委員要及時(shí)填寫《業(yè)務(wù)會事項(xiàng)登記表》EXCEL電子表格，連續(xù)登記“事項(xiàng)內(nèi)容”，對“重要及緊迫程度”進(jìn)行判斷，對“是否完結(jié)”及時(shí)登記，并記載在“跟進(jìn)情況”對應(yīng)欄目。每周星期一上午10：00進(jìn)行值周交接，上周值周委員將《業(yè)務(wù)會事項(xiàng)登記表》電子表格傳送給當(dāng)周值周委員，若有重要未完結(jié)事項(xiàng)或特殊情況還應(yīng)同時(shí)進(jìn)行電話溝通完成交接工作。

2.實(shí)行網(wǎng)格化劃片管理制度。實(shí)行網(wǎng)格化劃片管理，網(wǎng)格化片區(qū)負(fù)責(zé)人應(yīng)為在本片區(qū)居住的委員，若該片區(qū)無委員居住則由主任或副主任擔(dān)任片區(qū)負(fù)責(zé)人。片區(qū)負(fù)責(zé)人是本片區(qū)的全部事務(wù)第一負(fù)責(zé)人，遇到重大事項(xiàng)主任或副主任到達(dá)現(xiàn)場并開展工作，其他委員協(xié)助開展工作，片區(qū)負(fù)責(zé)人根據(jù)事件性質(zhì)和解決問題的需要應(yīng)主動聯(lián)系相關(guān)人員。全體委員共同推進(jìn)小區(qū)公共活動區(qū)域的建設(shè)、服務(wù)和管理。本小區(qū)共分六個(gè)片區(qū)：（1）一片區(qū)：小區(qū)1棟區(qū)域片區(qū)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。（2）二片區(qū)：小區(qū)2棟區(qū)域片區(qū)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。（3）三片區(qū)：小區(qū)3棟區(qū)域片區(qū)負(fù)責(zé)人（兩人）負(fù)責(zé)。（4）四片區(qū)：小區(qū)4棟區(qū)域片區(qū)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。（5）五片區(qū)：小區(qū)低層區(qū)域片區(qū)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。（6）活動區(qū)：用于全體業(yè)主的文化活動、休閑娛樂、運(yùn)動健身等公共區(qū)域片區(qū)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。

3.實(shí)行分工分項(xiàng)目管理制度。按照“適當(dāng)分工，分項(xiàng)負(fù)責(zé)，各司其職，整體推進(jìn)”的思路開展業(yè)委會日常和長期工作。隨著小區(qū)工作推進(jìn)的客觀情況和業(yè)主需求的變化，可以適時(shí)調(diào)整、增加或撤并項(xiàng)目。除不相容職務(wù)不能兼任外，實(shí)行一人多崗多職。

3.1業(yè)主權(quán)益管理：面向全體業(yè)主，主要負(fù)責(zé)業(yè)主溝通與思想宣傳，業(yè)主權(quán)益維護(hù)及糾紛處理，營造宜居軟環(huán)境。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：兩位德高望重的業(yè)委會委員。

3.2小區(qū)硬件管理：面向全體業(yè)主，主要負(fù)責(zé)小區(qū)硬件建設(shè)和管理，打造宜居硬環(huán)境。兩位理工科委員：一位負(fù)責(zé)管道與設(shè)施管理，另一位負(fù)責(zé)設(shè)備管理與智能化建設(shè)。

3.3組織與會務(wù)管理：為業(yè)委會服務(wù)，主要負(fù)責(zé)業(yè)委會組織協(xié)調(diào)，會議安排、會議準(zhǔn)備及通知，會議主持、會議攝影攝像，會議新聞撰寫與發(fā)布等。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：業(yè)委會副主任。

3.4出納與檔案管理：為業(yè)委會服務(wù)，主要負(fù)責(zé)出納崗位工作，以及會議記錄與整理、文件管理、檔案管理、文字材料的收集處理與歸檔等。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：一名業(yè)委會委員。

3.5財(cái)務(wù)與經(jīng)營管理：為業(yè)委會服務(wù)，主要負(fù)責(zé)會計(jì)工作、財(cái)務(wù)管理及經(jīng)營服務(wù)與拓展。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：一名懂財(cái)務(wù)的業(yè)委會委員。

四、針對小區(qū)現(xiàn)實(shí)情況，推進(jìn)特別事項(xiàng)工作

針對當(dāng)前小區(qū)實(shí)際，設(shè)立以下特別項(xiàng)目組，力爭取得一定突破或成效：

1.路燈亮度改善推進(jìn)組：按照節(jié)能環(huán)保、適度照明的要求對小區(qū)路燈進(jìn)行LED燈更換工作；選用度數(shù)和顏色適當(dāng)?shù)腖ED燈；適當(dāng)調(diào)整或增加路燈布局，改善部分區(qū)域的照明。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：主任和一名委員。

2.高層建筑頂樓晾曬設(shè)施推進(jìn)組：目前已造成高層建筑頂樓部分設(shè)施設(shè)備的損壞或破壞，需要規(guī)范和加裝設(shè)施，并符合防雷規(guī)范。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：副主任和一名委員。

3.車輛管理推進(jìn)組：目前小區(qū)車輛基本處于自由行、停狀態(tài)，主要負(fù)責(zé)尋找實(shí)現(xiàn)人車分流思路，進(jìn)行車輛流線合理設(shè)計(jì)，制定車位管理方案。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：副主任和一名委員。

4.門禁和車輛道閘系統(tǒng)啟用推進(jìn)組：各棟門禁和車輛道閘系統(tǒng)的恢復(fù)和啟用。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：副主任和一名委員。

5.棟和2棟管道問題推進(jìn)組：經(jīng)過多次現(xiàn)場查勘和邀請專業(yè)人士現(xiàn)場討論，目前形勢較為嚴(yán)峻。通過管道或工程作業(yè)方法解決1棟和2棟二樓及樓下位置管道的改造和管道堵塞問題。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：主任和一名委員。

6.園林小區(qū)建設(shè)推進(jìn)組：主動開展工作，爭取園林式小區(qū)建設(shè)得到業(yè)主和相關(guān)部門的大力支持；制定園林式小區(qū)建設(shè)方案，推動園林式小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目落地；監(jiān)督實(shí)施園林建設(shè)，推動小區(qū)立體綠化工程；適時(shí)啟動對現(xiàn)有綠植局部進(jìn)行改造的設(shè)計(jì)和實(shí)施。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：主任和一名委員。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：屈昌輝（1969—）男，四川省廣安人，本科，重慶城市管理職業(yè)學(xué)院，副教授，專業(yè)研究方向?yàn)槁殬I(yè)教育研究、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究。