房地產企業資金管理問題研究

摘 要：我國房地產行業發展迅速，但是在資金管理方面出現了一些問題。本文結合房地產企業資金管理存在的問題，從籌資、使用、回流三個角度，提出房地產企業資金管理工作水平提高的對策建議，希望能夠提高房地產企業資金管理水平，提高行業競爭力。

關鍵詞：資金管理 房地產企業 籌資活動

一、房地產企業資金管理理論概述

資金是企業發展運行的基礎，房地產企業作為資金密集型行業，需加強企業的資金管理模式，現階段房地產企業資金管理可以從資金籌集、資金使用、資金回流三個方面進行，其中資金籌集主要是指企業的融資工作，包括融資方式、融資成本等；資金使用是指企業利用資金的方式、方向、規模等；資金回流是指房地產企業回收資金的模式、規模等。資金管理工作開展是房地產企業運行發展的基礎，也是房地產企業提高自身市場競爭力的關鍵。

二、房地產企業資金管理存在的問題

1.資金籌集階段的問題。在房地產企業的資金籌集階段，體現出資金來源渠道比較單一的特點，房地產企業作為資金密集型行業，只有銀行貸款才能夠滿足企業的資金需求，以萬科為例，作為我國房地產企業的龍頭企業，2015年萬科集團銀行融資所占總借款比重超過78%，在該融資結構下，如銀行信貸政策產生變化，商業銀行融資風險難以得到有效控制，也會因資金來源遭到制約而使相關開發項目停止。房地產行業對資金的需求不斷提高，內源融資根本無法滿足企業資金需求，而外部融資渠道過于單一，使房地產企業的資金籌集風險不斷提高，特別是在近幾年房地產經營泡沫破裂的情況下，中小房地產企業因自身可抵押物、經營水平等因素限制，獲得銀行貸款的能力日益下降，部分房地產企業也出現了盲目融資的情況下，對企業管理者來說，企業資金充足能夠進行額外的投融資工作，但是由于對市場環境分析不充分、發展機會判斷不準確等因素，企業盲目進行項目開發的情況嚴重，也造成了部分地區出現“鬼城”的情況，盲目融資使企業融資成本得到提高，資金籌集工作也無法真正為房地產企業綜合發展水平的提高提供幫助，使企業運行發展的壓力提高，為提高資金使用效率，加強資金管理工作，房地產企業應在資金籌集階段進行相應的整改工作，使資金籌集水平提高。

2.資金使用階段的問題。

2.1預算考核不足。現階段我國房地產企業普遍已經建立起了預算管理模式，但是在實際開展工作中，預算管理與實際經營情況存在較大偏差，預算管理工作流于形式，在管理計劃制定以后，管理者對預算計劃的重視程度不足，使各部門工作沒有嚴格按照預算計劃進行執行，即使有超出預算的情況，企業沒有有效的方式對超支進行管理，權責劃分不夠明確，也沒有科學的管理制度對預算執行進行約束，由于房地產企業經營過程中資金規模較大，在預算考核不科學的基礎上，資金使用效率難以提高。

2.2成本管理不當。成本管控工作的開展能夠使單位資金發揮最大的效果，但是房地產企業成本管理水平不高，成本管控工作的動態性不足，由于房地產開發項目中變動因素較多，成本產生變化的因素需進行針對性分析，結合行業發展環境與市場變動針對性的開展成本管控工作，但是現階段房地產企業成本控制工作開展往往只是制定一個管控目標，使成本控制工作的科學性難以保證，綜合成本不斷增長，制約資金管控水平的提高。

2.3審計效率不高。房地產企業一般通過內部審計的方式來進行資金使用的監管，但是企業特別是中小型企業審計效率不高，內部審計往往由財務工作部門兼職完成，審計工作流于形式，無法真正為資金管控工作提供幫助，審計工作結束以后往往也無法出具獨立的審計報告，對資金使用過程信息無法進行有效分析，制約了審計效率的提高。

3.資金回流階段的問題。資金回流作為房地產企業資金補充的重要方式，近幾年房地產企業資金回流工作卻暴露了一系列問題，首先現階段我國部分城市為了穩定樓價，推出了限購的情況，使房地產企業銷售遭到阻礙，宏觀政策的變化使房地產企業資金回流遭到限制，商品房積壓嚴重，房地產企業只能夠通過促銷的方式擴大銷售，造成企業的綜合利潤下降，在資金回流的過程中，房地產企業對回流資金的利用不當，根據上文分析不難看出，房地產開發項目的有效運行需企業進行負債才能夠實現，這對企業償債能力提出了新的要求，但是當房地產企業獲得回流資金以后，沒有科學的回流資金使用計劃，直接通過進行項目再開發等模式，使部分到期債務無法有效償還，“拆東墻補西墻”的現象明顯，在此基礎上，商業銀行對房地產企業的信心下降，勢必造成信貸規模的縮減，在信貸規模縮減的基礎上，房地產企業開發項目的持續性變差，制約了資金回流規模的提高，使房地產企業容易出現資金流斷裂等風險。為提高資金回流管理，房地產企業需要提高資金回流能力，同時加強回流資金的利用水平，通過科學的回流資金使用計劃，使房地產企業運營管理工作水平得到提高，降低房地產企業的綜合財務風險。

三、房地產企業資金管理的對策

1.資金籌集階段的對策建議。在資金籌集階段，房地產企業應該根據自身的融資需求與融資方式，選擇合理的籌資模式，隨著我國市場經濟的不斷發展，房地產企業的可選擇融資渠道不斷拓寬，房地產企業應該結合需求，針對性的選擇合理的融資方案，在融資方案制定以前，應該將房地產建設項目的資金需求進行明確列示，根據項目進行的各個階段資金需求情況，使融資模式更加科學。由于房地產企業經營項目對資金需求量大，作為資金密集型行業，資金長期被項目占用，企業可能會儲秀安資金短缺的情況，所以房地產企業還應該保證自己擁有一定份額的流動資金，基于房地產企業對資金需求量較大的現狀，流動資金規模的放大或縮小可能會引起房地產企業資金流的結余或虧欠，使企業的綜合融資成本得到提高，客觀上對房地產企業籌資工作開展產生難度，所以企業應該利用有效的融資計劃，調整長短期債務的比重，在運行過程中注重流動資金工作管理工作的有效開展，充分結合融資市場的發展動向與房地產行業的供求情況，結合房地產企業當期的開發項目，使籌資能夠滿足融資缺口的情況下，不造成大量結余資金情況的出現，使融資方案的安全性與可靠性得到提高，利用有效的籌資計劃來實現資金籌集水平的提高。為提高資金籌集能力，房地產企業應該致力于提高企業信用，從本質上來講，房地產企業與銀行是一種簡單的借貸關系，商業銀行根據房地產企業的市場信用與預期償債能力，向房地產企業發放貸款，所以企業信用是影響房地產企業籌資工作開展的重要因素，企業應該與銀行搭建良好的合作關系，積極向銀行提供自身的經營數據，完善信息披露模式，使商業銀行認識到與自身進行信貸業務合作，不會造成銀行信貸風險的增長，使銀行作為最穩定的籌資渠道，滿足房地產企業的籌資需求。

2.資金使用階段的對策建議。

2.1加強預算考核。為提高房地產企業資金使用效率，必要的預算考核工作需得到重視，管理者應該在企業內完成預算考核模式，首先根據房地產企業的資金使用需求，制定相對科學的預算計劃，將每一筆資金的使用情況都在預算報表內進行記錄，根據企業的預算計劃，及時發現實際經營活動產生的變更情況，如因市場變化等因素產生的客觀變更，應該將變更情況進行記錄，作為企業的風險管理文檔，如因主觀因素而使預算產生變化，則應該將權責歸結到個人，必要時通過通報批評或其他懲罰措施來規范預算執行行為，使預算管理工作能夠真正為企業資金使用提供幫助。

2.2完善成本管理。為使資金利用效率得到提高，房地產企業應該搭建動態成本管控模式，在動態成本管理的工作要求下，企業的成本管控工作具有全過程、全方位的特點，這也與房地產行業主營業務的發展模式相適應，在成本管理工作的開展過程中，工作人員根據預算計劃，將目標成本與實際成本產生的變動信息及變動原因及時提交給房地產企業的管理者，使企業管理者對企業成本運行情況進行科學分析，及時調整成本控制工作開展的具體內容，使房地產企業資金管理水平得到優化。

2.3完善審計工作。房地產企業應該完善內部審計工作，根據上文分析不難看出，現階段房地產企業的審計工作流于形式，難以滿足企業運行發展的實際需求，房地產企業應該保證審計工作開展的獨立性，同時加強審計工作人員的培訓工作，使審計人員的綜合業務素質得到提高，能夠滿足企業審計工作的發展要求。企業管理者應該提高審計報告的重視程度，根據資金審計具體情況，對資金利用較好的部門予以獎勵，出現與預算偏差過大的部門予以懲罰，使審計工作的重視程度在整個企業內得到提高。

3.資金回流階段的對策建議。資金回流對房地產企業運行發展的促進作用非常明顯，企業管理者應該立足于企業發展的戰略高度上，制定房地產企業的資金回流策略，企業管理者應該完善項目投資管理工作，應該結合企業的資金管理情況，針對性的進行項目開發工作，協調項目開發過程中與供應商的關系，按照工程進度支付工程款，使資金支出與資金回流能夠協調進行，使資金回流能夠滿足資金支出的需求，避免房地產企業再融資而產生的財務風險，也能夠使房地產企業與供應商搭建良好的合作關系。房地產企業為完善資金回流工作，還應該進行銷售工作的完善，由于銷售是房地產企業資金回流的重要組成部分，也是資金管理過程中非常重要的一個環節，房地產企業管理者應該通過房地產市場走向的分析，使營銷策略更加合理，營銷策略的制定也應該與資金流的回收相適應，當企業資金周轉出現問題時，可以通過促銷等方式，使銷售周期得到縮短，使資金回流效率得到提高，在得到回流資金以后，房地產企業應該制定相對完善的資金再利用模式，使資金鏈的運作更加合理，企業應該記錄好每一筆回流資金的規模與流向，在保證企業償債能力的基礎上，對房地產開發項目進行再開發，使房地產企業的資金周轉率得到提高，同時通過有效的經營管理，商業銀行對房地產企業的信心也將提高，在滿足企業償還債務與日常活動的經營基礎上，再將結余資金歸結到企業利潤中，使資金回流成為房地產企業再投資的一個起點，使資金回流效率處于不斷優化的過程中。

四、結語

房地產企業作為資金密集型企業，應該加強資金管理工作的有效開展，通過有效的資金管理方式，使資金利用效率得到提高，能夠償還到期債務，使資金管理的綜合水平得到優化，在激烈的房地產市場競爭中發揮自身優勢，在提高財務管理水平、控制財務風險的基礎上，使企業競爭力得到提高，發揮會計工作對企業運行發展的積極作用。

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作者簡介：趙博通（1993—）男， 吉林松原人， 遼寧對外經貿學院，2012級本科學士。研究方向：會計學。