養(yǎng)老地產(chǎn)項目選址研究

摘 要：鑒于養(yǎng)老地產(chǎn)項目選址方面的文獻(xiàn)研究較少，筆者主要結(jié)合自身工作經(jīng)驗，闡述養(yǎng)老地產(chǎn)項目選址的普遍性要素，并對不同類型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目選址的特殊要求分別分析，并對國內(nèi)養(yǎng)生度假型養(yǎng)老項目的選址給出幾個推薦區(qū)域。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn) 項目選址 推薦區(qū)域

鑒于養(yǎng)老地產(chǎn)項目選址方面的文獻(xiàn)研究較少，筆者主要結(jié)合自身工作經(jīng)驗，闡述養(yǎng)老地產(chǎn)項目選址的普遍性要素，并對不同類型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目選址的特殊要求分別分析。

一、影響?zhàn)B老項目選址的普遍性因素

1.經(jīng)濟和人口基礎(chǔ)。從美國、日本等國家的老齡化及經(jīng)濟發(fā)展趨勢來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均在老齡化率達(dá)到10%且加速上升、人均GDP達(dá)到1萬美元左右時進入快速發(fā)展期。2015年是我國65歲以上人口占總?cè)丝诒嚷蔬_(dá)到10.2%，人均GDP預(yù)計2019年將達(dá)到1萬美元，目前，北京、天津、上海、浙江、江蘇等省市人均GDP已超過1萬美元。根據(jù)國外老齡化經(jīng)驗，結(jié)合我國的發(fā)展現(xiàn)狀，北京、上海及一些東南部沿海省份已經(jīng)具備了較好的經(jīng)濟和人口基礎(chǔ)，對于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的需求逐漸增加，在養(yǎng)老地產(chǎn)項目選址時，應(yīng)優(yōu)先考慮這些省市。

2.政府政策支持情況。近年來，國家和地方政府相繼出臺了很多支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，包括土地、稅收、建設(shè)及運營補貼等，由于各地經(jīng)濟發(fā)展和老齡化程度不同，支持力度也有所不同，影響著養(yǎng)老項目拿地難易程度、審批效率、開發(fā)及運營成本等。此外，各地對于引進外來投資有不同的優(yōu)惠政策，甚至同一城市各個區(qū)縣、開發(fā)區(qū)政策也會有所不同。養(yǎng)老項目選址，要充分考慮這些政策因素的影響。

二、護理型項目選址因素

護理型項目主要面向身體機能退化較嚴(yán)重、在半自理乃至護理狀態(tài)、甚至需要專業(yè)醫(yī)療照護的老年人。我們討論此類項目的選擇，主要是討論此類項目如何在城市中選址的問題。

1.人口學(xué)基礎(chǔ)。區(qū)域內(nèi)的常住人口密度，是護理型養(yǎng)老項目的市場基礎(chǔ)。老人人口的結(jié)構(gòu)是支撐護理型養(yǎng)老項目市場的核心和關(guān)鍵，由于護理型養(yǎng)老項目面向的是不能自理的老人，在無法全面掌握區(qū)域內(nèi)老年人健康情況的情況下，根據(jù)人口結(jié)構(gòu)進行市場預(yù)測是較為合理的方式。除了人口密度和結(jié)構(gòu)指標(biāo)，還可將常住家庭數(shù)量、5-10年以上房齡的商品住宅小區(qū)數(shù)量等作為考察指標(biāo)。

2.區(qū)位因素。根據(jù)筆者所在單位的調(diào)查，老人的子女多希望護理型養(yǎng)老項目離子女家或者工作地點不是非常遠(yuǎn)，以半小時左右車程為最佳，以方便探望，因此護理型項目不要建于過于偏遠(yuǎn)的郊區(qū)地帶。但項目也不應(yīng)建在過于繁華的商業(yè)鬧市區(qū)，不利于老人的休息、護理和緊急救治。護理型養(yǎng)老項目應(yīng)選擇在地段較為平坦的區(qū)域，切勿修建于山區(qū)、坡度較大的地區(qū)。

3.配套設(shè)施。對于護理型養(yǎng)老項目而言，優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源至關(guān)重要。如項目三公里半徑范圍內(nèi)有不少于三家醫(yī)院，且其中有一家三甲醫(yī)院，那么項目將產(chǎn)生較強的吸引力。項目在選址階段就應(yīng)提前考察醫(yī)療資源，與醫(yī)院建立良好的合作關(guān)系，規(guī)劃綠色通道，確保老人出現(xiàn)緊急狀況可以及時送醫(yī)院就診。

4.競品項目。根據(jù)我國目前老年人的消經(jīng)濟能力和消費習(xí)慣，老年人在消費時一般較為理性、謹(jǐn)慎。根據(jù)筆者工作經(jīng)驗，老年人在選擇養(yǎng)老機構(gòu)時，90%的老人都會實地考察3-5家養(yǎng)老機構(gòu)，并進行全面比較，才會決定最終是否入住。因此，在項目三公里半徑范圍內(nèi)，如存在1-2家競品項目，并不是一件壞事，反而有可能促進老人在比較中做出選擇。而當(dāng)競品項目超過三家，則應(yīng)按照該區(qū)域人口密度、人口結(jié)構(gòu)等因素考慮市場容量。

綜上所述，護理型養(yǎng)老項目應(yīng)綜合考慮人口密度、老年人口結(jié)構(gòu)、地勢、交通、配套等因素，優(yōu)先選擇既不遠(yuǎn)離市區(qū)、也不過于繁華的區(qū)域。以北京為例，三環(huán)至五環(huán)之間是護理型項目較為理想的選址區(qū)域。

三、活躍型項目選址因素

活躍型項目指專為健康老人設(shè)計，提供適老性居住環(huán)境、配套設(shè)施和服務(wù)，適宜老年人常年居住生活的社區(qū)。

1.經(jīng)濟水平。活躍型項目本質(zhì)上是對老年人原有住宅和居住方式的替換，項目的需求剛性不強，而且此類項目的收費模式多為產(chǎn)權(quán)銷售、會員卡、押金等，需要老人一次性支付大筆金額。根據(jù)筆者所在單位的調(diào)查，已經(jīng)入住及正在考察活躍型項目的人群中，65%的老人和59%的子女預(yù)算在8000-11000元/月之間；更有15%的子女的預(yù)算在15000元/月以上。由此可見，此類項目需要較高的收入水平做支撐，因此選址首先應(yīng)考慮北上廣深等一線城市，以及東南沿海地區(qū)。

2.區(qū)位因素。活躍型項目一般應(yīng)選擇建在城市郊區(qū)，并避開工業(yè)園區(qū)、交通干線，建議選擇與市區(qū)的車程大約在1.5-2小時之間的近郊區(qū)域，近郊與市區(qū)的聯(lián)系較為緊密，不至于讓老人產(chǎn)生脫離城市、被人遺忘的感覺，也便于老人與子女聯(lián)絡(luò)。

3.配套設(shè)施。根據(jù)筆者所在單位的調(diào)查，醫(yī)療條件依然是老人最關(guān)注的配套設(shè)施，但老人對醫(yī)療資源的依賴會降低，有簡單的醫(yī)務(wù)室即可，最好能與周邊綜合性醫(yī)院建立綠色通道。老人一般不要求周邊有完善的商業(yè)、文體配套，只要項目配備有定期前往市區(qū)、商業(yè)區(qū)的通勤工具即可。

綜上所述，活躍型項目應(yīng)優(yōu)先考慮經(jīng)濟較發(fā)達(dá)城市的近郊地帶、交通便利、環(huán)境優(yōu)雅的地區(qū)。此類項目對選址的要求并不太高，若想項目取得成功，更重要的是自身的規(guī)劃設(shè)計、成本控制、運營服務(wù)等能力。

四、養(yǎng)生度假型項目選址因素

養(yǎng)生度假型養(yǎng)老項目主要針對健康老人季節(jié)性、區(qū)域性的需求。越來越多的健康老人在剛剛退休、生活完全自理的階段，愿意在特定階段前往特定區(qū)域，開展養(yǎng)生、休閑、度假、社交為目的的退休新生活。此類項目的選址與旅游度假地產(chǎn)有相似之處，但要考慮老人特有的生理及精神需要。

1.氣候及生態(tài)條件。一般而言，18-25度氣溫是人體感受最舒適的溫度，45%～65%是人體最適宜的濕度。老人多采取季節(jié)性養(yǎng)生度假的方式，只要當(dāng)一個區(qū)域每年的溫度、濕度維持在適宜范圍內(nèi)超過半年以上，就具備建設(shè)養(yǎng)生度假型養(yǎng)老項目的基本氣候條件。養(yǎng)生度假型項目在選址時，應(yīng)全面衡量區(qū)域的生態(tài)環(huán)境。良好的生態(tài)環(huán)境指優(yōu)良的空氣質(zhì)量、較高的植被覆蓋率、健康的水資源等，良好的生態(tài)環(huán)境有利于老年人某些慢性疾病的改善。

2.旅游資源。豐富的旅游資源對于任何度假類項目都是至關(guān)重要的。對于老人而言，較為有吸引力的自然資源包括相對清凈的山、水、林及具有保健功能的溫泉等；較為有吸引力的人文資源包括有較高歷史價值、或有濃郁當(dāng)?shù)仫L(fēng)情的景觀。

3.交通條件。養(yǎng)生度假型項目要著重考慮飛機、高鐵、高速公路等交通工具的可達(dá)性。老人前往項目所換乘的交通工具絕對不能超過三種以上，否則會不便于老人行動，也會增加不安全因素。

4.配套設(shè)施。由于大多數(shù)養(yǎng)生度假型項目會在項目內(nèi)部配備較為完善的軟硬件設(shè)施，老人對于周邊環(huán)境的依賴相對較弱。但由于老人在養(yǎng)生度假型項目內(nèi)居住時間較長，會有自己生火做飯的需求，因此希望項目周邊有菜市場、超市等生活配套。

綜上所述，筆者結(jié)合工作經(jīng)驗，對國內(nèi)養(yǎng)生度假型養(yǎng)老項目的選址給出幾個推薦區(qū)域。

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