關于政府機關和國有企事業單位物業管理模式的思考與探索

摘 要：物業管理行業是隨著社會經濟的發展而發展的。目前我國經濟正在向形態更高級、分工更復雜、結構更合理的階段演化。經濟發展進入新常態，增長速度從高速增長轉為中高速增長；經濟結構不斷優化升級，第三產業消費需求逐步成為主體，作為第三產業的物業管理行業也得到了快速良好的發展，覆蓋范圍廣泛，無論是政府、企業、醫院、工廠還是居住小區，物業管理都是不可獲缺的內容。物業管理行業發展迅猛，為人們的工作和生活帶來了極大便利，如今，部分優秀物業企業更是進入了資本市場成為上市公司。本文對政府機關、國有企事業單位的物業管理服務展開探討，針對這些單位特有屬性，探究物業管理模式現狀，提出改善對策，以進一步促進物業管理發展。

關鍵詞：物業管理 模式 探索

一、引言

顧名思義，物業管理主要是對建筑物和附屬物進行專門管理，保持物業價值。隨著社會不斷進步，經濟條件變好了，人們更加注重服務質量，于是物業管理行業應運而生，它的發展是經濟全球化發展的必然，順應了市場需求，給人們的生產和生活帶來了巨大改變。目前我國物業管理從業人員呈逐年上升趨勢，物業管理行業創造的經濟利潤更是巨大。

二、政府機關和企事業單位物業管理的三種模式

我國政府機關和國有企事業單位的物業管理主要有三種模式，通過不同時期的發展逐步形成。計劃經濟背景下，政府機關和企事業單位通過設立后勤編制，采取分散管理模式，將物業管理與行政后勤管理聯系在一起。改革開放后，經濟進一步發展，政府機關和國有企事業單位對傳統后勤服務編制進行革新，物業管理又與企業化管理聯系在一起。然而，物業管理模式始終處于不斷更新和完善過程中，后勤服務管理與質量要求逐漸提高，物業管理專業性增強，市場競爭也日趨激烈。物業管理盡管已經取得了較大發展，但與人們日益提高的服務需求相比，還是顯得不足。此時一種新的物業管理模式走進了人們視野，由專門的物業企業負責政府機關和國有企事業單位的物業管理，這種管理建立在對政府機關和國有企事業單位物業實際情況基礎之上，它為這些單位的主管部門和工作人員提供了更加專業完善，以及極具人性化、特色化、個性化的服務。

三、政府機關和企事業單位物業管理的特征

政府機關和國有企事業單位具有自身特色，其物業管理也必定獨具特色。政府機關和國有企事業單位的服務通常具有保密性和多樣性，需要應對較多的臨時與突發事件，管理中尤其要注重加強與業主主管部門的溝通，提高服務響應度，促進服務質量的保持與提升。首先，政府機關和國有企事業單位的業主具有單一性，其辦公樓物業服務大多是日常的清潔、維修與秩序維護等工作，并不會涉及太多瑣碎的生活服務。對物業管理方面要求看似沒有那么復雜，但這些單位是為國家和人民群眾辦事的，很多工作涉及保密要求，物業管理活動同樣必須滿足這一基本條件。有的政府機關關系著國家重大機密，有的企事業單位承擔著產品研制與開發，這些單位的職能決定著國家的經濟和發展，一旦信息被泄露，后果不堪設想。筆者所在單位承擔著法院、公安以及移動、電信等行政機關和國有企業的物業管理工作，這些單位對涉密問題均有著較高要求。因此，必須保證政府機關和國有企事業單位的安全性和保密性。物業公司在承接這些單位物業管理時，要充分考慮業主單位的實際需求，增強管理團隊的政治素質和專業素養。在招聘物業管理人員時一要進行嚴格考核，確保管理人員具有較高的道德品質和職業素養；二要通過持續培訓，不斷強化員工的安全保密意識，以此滿足業主單位的特殊要求。其次，政府機關和國有企事業單位物業管理服務范圍包括了秩序維護、工程維修、環境保潔、會務接待、綠化維護等，多樣化服務需求是這些單位物業管理的一大特征。其中秩序維護與會務接待服務又是重要的服務內容，與一般物業管理有著較大區別。秩序維護人員承擔著門衛、車輛、消防等日常管理，會務接待人員承擔著前臺接待與禮儀會議服務。服務人員既是物業公司的員工，又是業主單位的窗口。秩序維護人員既要熟悉業主單位的管理制度，又要能靈活處置進出管理以及日常治安、消防管理中發生的問題；前臺接待人員既要熟悉業主各部門人員情況，又要禮貌熱情地接待好來訪人員；而會務服務人員更要熟悉業主單位的領導與員工個性，清楚業主及業主上級部門或其它單位參會人員的要求。無論那個崗位的物業服務人員均需充當好業主與外來人員、業主與物業公司之間的橋梁與紐帶。在當前日趨激烈的市場競爭形勢下，物業企業要想獲得發展就要著眼于提供高品質服務。政府機關和國有企事業單位的職能工作事關重大，物業公司與業主主管部門的有效溝通將直接影響到業主單位的正常運作。因此，物業公司要做到真正從政府機關和國有企事業單位的需求出發，把握好每個環節的工作節奏，保證服務的及時性與連續性。同時，業主單位的每個工作環節都是緊密相聯的，一旦疏忽，就會導致整體工作陷入尷尬境地，耽誤進程，最終影響業主單位完成本職工作。物業管理公司必須將有效溝通放到重要位置，完善內部管理機制，做好信息化建設，實現高效溝通、有序跟進和及時反饋。

四、我國物業管理模式的思考與探索

政府機關和國有企事業單位辦公樓管理區別于一般的物業管理，其業務管理模式也要與國家、國有企業的利益相一致，注重對國家利益的維護。物業企業要對政府機關和國有企事業單位辦公樓的具體服務需求了然于胸，并擅長挖掘其他后勤服務需求，在保密原則基礎上提供完善的物業管理服務。據筆者了解，目前許多政府機關和國有企事業單位在物業管理服務上面臨較多的問題，遭遇眾多難點。物業管理無法徹底了解政府機關和國有企事業單位的物業需求，政府機關和國有企事業單位工作的特殊性使得物業管理工作難以有所深入，這導致物業管理不能跟上形勢需要，無法根本了解現實需求，服務也不能完全到位。目前物業企業提供的物業服務覆蓋面愈來愈廣，與政府機關和國有企事業單位的公共服務形成了部分交叉或重合關系，物業管理行為從某種程度上掩飾了政府公共服務問題，使政府機關、國有企事業單位和物業公司的資源被重疊浪費，得不到充分利用，既不利于業主單位的發展，也不利于物業企業的長遠發展。尤其是近年來隨著我國物業管理行業不斷深入發展，物業管理模式問題頻出，物業管理制度失效，糾紛不斷，對我國社會的和諧繁榮造成了負面影響，改革物業管理模式成為當前的重要任務之一。物業企業為政府、機關單位、國有企業提供后勤服務，大大提高服務效率和質量。政府購買后勤服務將降低耗費成本，減少政府機關單位不必要的資金消耗。同時，物業公司也要做好角色定位，發好揮作用；要加強對從業人員培訓，提高物業管理團隊的整體水平與職業素養；要不斷探討革新管理模式，減少不得當經營行為，保證主體對權利的行使；更要強調管理服務才是重心，物業管理活動不可以偏離服務這個核心。

五、結語

物業管理是一種不動產管理，就目前而言，總體上我國物業管理模式還不夠成熟，盡管產業日趨成熟，也已經開始進入資本市場，但仍然存在許多問題。如何實現物業管理的可持續發展是值得人們不斷思考與探索的問題。

參考文獻：

[1]陳晨苗. 物業管理中政府與物業服務企業的關系研究——以南寧市為例[D]. 廣西大學， 2012.

[2]席東. 淺析事業單位后勤管理模式的改革與發展[J]. 經濟與社會發展研究， 2014（8）：73-73.