房地產開發企業財務管理存在的問題及應對策略分析

摘 要：近年來，我國房地產行業取得了較大的發展，房地產企業也迅速壯大，但就目前的情況而言，房地產企業在財務管理還存在著一些問題，財務管理不僅與企業資源的配置、資金的流動密切相關，更有利于降低企業的經營風險，實現企業經營結構的優化。本文將從房地產企業的財務管理入手，深入分析其現狀及問題，并提出相應的解決措施，以期為房地產行業的穩定發展提供一些借鑒。

關鍵詞：房地產企業 財務管理 問題分析 應對策略

一、引言

對于房地產開發企業來說，其財務管理不僅服務于企業的發展決策，還可以幫助企業在較短的時間內，有效的集中資金、財力，為企業的決策提供堅實的物質基礎。總之，企業資本結構的優化離不開企業的內部資源的配置優化，離不開企業內部資金的流動。因此，為了更好提高自身的財務管理水平、保證財務管理的質量，相關的房地產開發企業應該要結合自身的實際情況，制定出最符合自身發展特色的財務管理模式，構建科學的內部監督控制體系，保證財務日常業務監督審計以及業績考評的順利進行。

二、房地產開發企業財務管理存在的問題分析

1.受政策影響較大。對于房地產開發企業來說，因為自身的開發周期較長，所面臨的國家政策調整的風險也就越大，在房地產漫長的開發期中，國家政策很有可能隨時發生變化，再加之其他不確定的變化因素，房地產企業經營風險也隨之加大。

2.房地產企業項目籌資金額較大、開發周期較長，財務風險較高。房地產企業在項目開發的初期需要籌資巨額的資金，以此來作為成本支出，支撐項目的順利進行。同時，項目在開發過程中，往往存在著開發周期較長的特點，多數項目的開發周期都保持在兩年以上，因此，伴隨著開發周期的延長，企業所面臨的不確定因素增多，面臨的財務風險也就越大。除此以外，房地產開發企業在資金方面都存在著周轉率較低、周轉期較長等特點，所以企業需要在項目開發的過程中不斷地進行項目融資，從而保證項目的順利進行，對于房地產開發企業而言，其資金籌集的任務亦是十分的繁重。

3.房地產開發企業財務管理難度大、水平低，受影響因素多。項目的完工的進度以及項目的工程成本，這些都是房地產開發企業需要重點關注的內容。當房地產企業在進行成本核算時，其核算項目的數量較多、成本項目的變化較大、周期較長，因此，項目在進行具體的開發過程中，容易受到多種因素的影響，財務管理的難度較大。

三、提高房地產企業財務管理水平的相關策略

1.加強企業的融資管理。

1.1盡可能的爭取創業板上市機會。對與創業板來說，其監管制度十分的嚴格，根據創業板上市股本較小的特性，實行相應的信息披露制度，同時，相關的監管部門還設置專門的保薦人制度，從而加大對企業素質的篩選力度，幫之投資者選擇更優、素質更高的企業。

1.2實行融資渠道的多元化。對于房地產企業來說，其需要承擔較大的融資壓力，因此，為了而加強企業的融資管理，降低企業融資壓力，房地產企業應該構建起一套以銀行為主、直接融資與間接融資相結合的多元化融資系統。并在政策允許的前提下，發展自身的信托業務，促進更多的中小型房地產企業在創業板上市。就政府而言，應該要提高對房地產企業的重視，加強相關法律法規的構建，促進房地產企業可持續穩定發展。

1.3促進公司經營狀況的改善，加強與機構投資者合作。隨著房地產企業的發展壯大，投資公司也開始向房地產領域進軍。但目前來說，投資公司非常重視資金的回籠速度，要求資金在短時間內可以完成回籠，融資的時間普遍較短，大多數都是在1至2年之間，資金成本一般較高。且根據具體的市場調查結果，2千萬到1億元人民幣比較適合房地產開發公司的融資額度，但機構投資者在決策時，除了需要對投資對象進行具體評估外，還需要對企業管理層的領導力作相應的評估，因此，具體的問題還需要具體分析。

2.加強企業的投資管理。

2.1及時調整企業發展方向，密切關注國家政策變化。房地產企業因為其具有投資時間較長、不可移動等特點，在發展的過程中很容易受到國家政策的影響。因此，對于大多數的中小型企業來說，為了更好的把握投資的具體時機，應該密切關注國家的政策，并根據國家政策的變化及時調整公司的發展戰略。例如，目前來說，我國相繼出臺了多種宏觀政策，以此來調整房地產市場，降低房地產市場熱度，在這樣的情況下，房地產企業在做項目決策時就更應該慎重謹慎，采取穩健的發展策略。

2.2做出投資決策分析、嚴格掌控投資決策流程。就房地產開發企業來說，投資決策將會直接影響到企業的正常發展。因此，企業在投資前，應該要進行相關的財務估算，對投資項目的費用和收益進行具體的分析，并對本企業的還債能力以及投資項目的收益進行全面分析，保證投資的最優化。同時，由于中小型房地產企業的投資資金多是私人投資，投資人的回報率受到影響，因此，企業應結合自身的發展情況，更多的考慮非正式渠道融資來進行投資獲利。在貸款時，優先考慮利息率更低的公積金貸款，盡可能的降低企業的發展成本、減輕企業的財務壓力。但在實際的生活中，房地產開發企業應盡可能的避免貸款情況出現，即使企業貸款也應在盡可能的短的時間內將相應的貸款還清。

3.加強企業的成本管理。

3.1強化項目實施過程的成本控制。在項目開發前期，企業應該根據規劃設計階段以及成本策劃的結果來確定企業的采購范圍。同時，在產品的構想階段，企業需要明確設備的選型、特殊的材料等信息，并針對使用頻率較高的材料構建相應的動態數據庫資料，促進材料供應管理體系的完善。在項目的施工階段，企業務必要保證審核制度的嚴格執行，而對于相關施工的部門來說，在項目施工的過程中，一旦有任何問題出現，都要做到及時的登記與上報工作，以便企業及時采取相應的解決措施。除此以外，企業還可以構建相應的工程優化獎懲制度，對于可以提高效益、節約成本的給予相應比例的物質獎勵。同時，在實際的操作過程中，資金的具體使用情況應該要與財務部門和預算部門的信息相符合。在項目的完成階段，應該對對項目開發的各個環節、具體的項目質量、財務數據進行公正、客觀的評估，并做好數據的歸檔工作，促進項目財務數據的整理和完善。利用公平的獎懲制度，來提高相應管理人員和工作人員的工作積極性，提高企業的管理水平，實現企業盈利的最大化。

3.2構建監督制度，加強成本控制。房地產開發企業的順利發展需要依賴成本的高效管理。因此，企業應重視自身的成本控制工作，并構建相應的監督體系。在具體的操作過程中，企業應結合自身的實際情況，構建出一套符合企業自身實際發展情況的成本控制機制，將高效完善的成本管控機制作為成本管理戰略的實施與成本控制體系的建立的重要基礎保障。同時，在項目開發的不同階段，會有不同的個人、不同的單位甚至是不同的部門出于各種目的與利益，要求開發企業使用相關的、不利于企業成本控制制度構建的特定權限，依據市場化的要求促進企業內部控制制度的完善才有利于企業充分發揮其成本管理控制的優勢，促進房地產開發企業的順利發展。

3.3促進成本管理控制方法的多元化，加強成本控制力度。在市場不斷變化的發展形勢之下，企業想要促進自身內部控制制度的完善，就需要充分的結合自身的實際發展情況，借鑒現代成本管理的相關方法，以管理方法的多元化、先進性來保證成本控制力度。例如，企業可以采用作業成本法、價值鏈分析、全面質量管理等方法來促進自身的成本管理。

四、結語

房地產企業的財務管理水平將會直接影響到房地產開發企業的具體發展，因此，相關企業務必需要提高對財務管理的重視，積極引進優秀的財務管理人才，提高自身管理水平，并對自身的財務管理做好定期的檢查、監督工作，及時的發現財務管理過程中的問題，及時的采取相應的解決措施。

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