濟南市城鎮中低收入階層住房保障體系研究

摘 要：“安居樂業”是焦點的民生話題，與百姓利益切身相關，是政府工作的重中之重，對于中低收入階層必須借助政府力量改善居住環境或者解決住房問題，本文針對濟南市中低收入階層住房現狀，提出相應的保障體系對策，希望本文研究能為濟南市相關部門制定住房保障體系提供一定決策參考意義，為我國相關部門制定住房保障體系起到拋磚引玉的作用。

關鍵詞：中低收入階層 住房保障體系 濟南市

一、濟南市城鎮中低收入階層住房現狀分析

城市低收入家庭的界定主要來自《濟南市城市低收入家庭認定辦法》（濟民發[2007]45號）。

1.濟南市城鎮中低收入家庭的基本情況。

1.1可支配收入。根據世界銀行對于國家的分類，濟南市城鎮居民人均可支配收入為39889元，以三口之家計算，濟南市家庭可支配收入為12萬左右，意味著已經接近中等發達國家水平（平均收入處于3976美元-12275美元屬中高收入經濟體）。新型城鎮化進程的快速推進使得城鎮家庭的收入差距逐漸加大。根據2015年濟南市統計局數據顯示：約53.3%的家庭低于濟南市城鎮居民人均可支配收入的家庭收入，20%的高收入家庭與20%的低收入家庭人均收入相差6.68倍。

1.2購房與建房支出。濟南市房價漲勢明顯，對于城鎮中低收入家庭而言，可支配出收入的70%左右多用于日常性消費，其余的維持日常其他開支，已經不具備一定的儲蓄能力，因此，很難儲蓄資金用于購買房子來改善和提高住房質量，此外，對于城鎮中低收入家庭，多數成員在中小企業工作，一般中小企業不具備集資建房和團購房的能力，所以，城鎮中低收入家庭也無法享受集資建房和團購房的福利。

1.3房價收入比。世界銀行指出：一個城市的房價收入比在3-6倍是較為合理的，房價收入比值愈高意味著城市家庭的實際購買的能力愈低。濟南房價與北上廣的房價相比還一定差距，但也處于漲幅態勢，2015年，濟南市平均房價為8491元/平，在崗職工平均薪酬52504元，在不吃不喝的狀態下，購買一套90平房子，需要14.5年，對于普通家庭才需要20-30年，對于中低收入家庭房價收入比值更高，因此，住房保證政策應該向這部分中低收入家庭傾斜。

2.濟南市城鎮中低收入家庭居住情況。目前，中低收入家庭居住條件呈現三點特征，其一是人均住房面積小；其二配套設施不全；其三產權較不明晰；目前，濟南市城鎮住房條件改善明顯，人均住房面積由8m2左右提高至2015年的35m2左右，但是中低收入城鎮家庭住房面積遠低于平均水平，絕大多數的低收入家庭人均住房面積在15m2以下。

3.濟南市城鎮中低收入家庭購房支付能力的量化分析。

1.1購房總金額。（1）經濟適用房。目前，濟南市五個經適房項目，分別是世紀中華城、濟發·經典小區、雅居花苑和龍泉居住區、文莊項目、洛口項目，基本限定面積。（2）廉租房和公租房。目前，濟南市集中建設6個廉租房和4個公祖房項目，遠遠不能覆蓋所有中低收入家庭，廉租房的租金比較實惠，公租房還會為提供簡單的家具。（3）商品房（或二手房）。2017年1月，濟南市商品房（或二手房）成交均價為14429元/㎡，各區的房價見圖1，二孩政策的全面放開使得整個房地產市場90㎡-120㎡受到購房者的青睞，濟南市90平方米的總房款已經超過100萬元，以長清區的房價算，90平方米的總房款也接近了60萬元，對于中低收入家庭而言，購買異常困難。

1.2首付與月供金額。其中首付和月供金額，嚴格按照2017年濟南市貸款新政策。根據濟南市統計局數據，濟南市中低收入家庭消費性支出約占整個家庭總支出的70%，假如再加上房貸，那么其只能開源節流，生活質量不高，濟南市首套房首付比例為30%，100萬的房屋，30萬的首付，對于普通中等收入家庭就是多年積蓄，對于中低收入家庭異常困難。因此，對于濟南市城鎮中低收入家庭購買商品房異常困難，但可以承受經濟適用房，但是其覆蓋率遠遠達不到需求。

1.3購房資金來源。低收入家庭的購房首付資金來源家庭積蓄，多通過銀行貸款或者公積金貸款。

二、完善濟南市城鎮中低收入階層住房保障體系的對策

1.形成多層次的中低收入家庭住房保障體系。

1.1完善經濟適用房政策。（1）擴大保障面。經濟適用房、廉租房、公租房適用于低收入家庭，濟南市部分中等收入家庭其收入水平、住房條件與低收入家庭差距不明顯，可以將低收入家庭和中等收入家庭合并，劃分為中低收入家庭，經濟適用房、廉租房、公租房應適用于中低收入家庭，擴大保障對象。（2）控制供給價格。對于經濟適用房應該控制供給價格，其一：視當地經濟發展水平和家庭收入制定合適價格；其二：根據位置制定不同價格，經濟適用房可以建立城市中心。

1.2完善廉租房和公租房政策。（1）逐步取消實物配租。相比實物配租，中低收入家庭更愿接受貨幣補貼，貨幣補貼可以實行動態管理，在中低收入范圍內，濟南市政府可以給予貨幣補貼，補貼也可以劃分相應的等級，根據收入程度給予不同的貨幣補貼。（2）實現社會多元化供給。政府應給予建設方諸如優惠貸款、稅收抵扣優惠、租金補貼等各種政策性優惠，保證其投資的正常收益率，從而有效增加社會上的廉租房和公租房供給。

2.完善住房金融制度。

2.1完善公積金制度 。（1）擴大公積金的繳存范圍。當前濟南市的公積金繳存率是12%，單位與個人各負擔一半，可以效仿新加坡的公積金繳存政策，實現大幅度調整，擴大公積金的繳存范圍。（2）提高公積金的互助性。對于中低收入家庭，公積金貸款對于其購房起到至關重要的作用，必須發揮其互助性，對于具備還款能力的中低收入家庭可以適當的增加貸款上限，這樣可以進一步法規公積金貸款的效用，當然也應該適當的構建貸款風險防控體系，以免出現不正當貸款現象的出現。

2.2建立政府住房金融機構 。（1）可以為經濟適用房、廉租房、公租房開發商提供相應的貸款服務，支持其建設；（2）可以為中低收入階層提供專門貸款服務，提供低息服務，解決其購房難的問題，可以效仿《美國夢首付款法案》解決部分家庭首付難的問題。

3.成立專門的住房保障機構。以相關法規為依據，成立住房保障的常設法定機構，如“住房保障中心”，統一協調各保障政策的執行。各部門分散或需聯合處理的有關住房保障的管理事務，集中到住房保障機構。

三、結語

“安居樂業”是焦點的民生話題，與百姓利益切身相關，是政府工作的重中之重，對于中低收入階層必須借助政府力量改善居住環境或者解決住房問題，本文針對濟南市中低收入階層住房現狀，提出相應的保障體系對策，希望本文研究能為濟南市相關部門制定住房保障體系提供一定決策參考意義，為我國相關部門制定住房保障體系起到拋磚引玉的作用。

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