房產(chǎn)稅的征收與稅基評估方式探尋

摘 要：房產(chǎn)稅征收是抑制房價上漲過快、增加地方財政收入的重要舉措，然而在實際執(zhí)行過程中，房產(chǎn)稅稅基評估仍然存在較大爭議，需要結(jié)合我國國情進(jìn)一步完善稅基評估機(jī)制。本文從分析房產(chǎn)稅征收的重要意義入手，闡述房產(chǎn)稅稅基評估應(yīng)遵循的原則，并提出完善稅基評估方式的具體建議，期望對保障房產(chǎn)稅征收的順利實施有所幫助。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 征收 稅基評估

一、房產(chǎn)稅征收的重大意義

房產(chǎn)稅是指以房屋為征稅對象，以房屋出租收入或計稅余值為計稅依據(jù)，向房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)保有稅。隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，合理征收房產(chǎn)稅的作用愈加凸顯，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：其一，是國家宏觀調(diào)控的重要方式。房產(chǎn)稅是我國財產(chǎn)稅制中的重要組成部分，通過征收房產(chǎn)稅，能夠縮小日益拉大的貧富差距，充分發(fā)揮國家宏觀調(diào)控的力量，有效調(diào)節(jié)國民收益分配水平。其二，是增加地方財政收入的重要渠道。地方政府征收房產(chǎn)稅能夠獲取更加穩(wěn)定的財源，避免地方政府財政收入過渡依賴土地出讓金，有效降低財稅來源單一化帶來的風(fēng)險。其三，是抑制房價上漲過快的重要手段。近年來，我國各地區(qū)房價上漲過快，增加了購房者的壓力。而征收房產(chǎn)稅能夠讓擁有大量或高價值房產(chǎn)的納稅人承擔(dān)相應(yīng)的稅收負(fù)擔(dān)，有利于實現(xiàn)縱向公平，對抑制房價哄抬上漲有一定的作用。

二、房產(chǎn)稅稅基評估的原則

房產(chǎn)稅稅基評估是以征收房地產(chǎn)稅為目的，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，將未能明確具體價值的房屋作為評估對象，運用一定的評估技術(shù)和評估方法，對房地產(chǎn)價格進(jìn)行客觀評估，并將評估結(jié)果作為房產(chǎn)稅征收依據(jù)。在房產(chǎn)稅稅基評估過程中，應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：

1.成本效率原則。房地產(chǎn)稅基評估是一項較為復(fù)雜且系統(tǒng)的工作，其特點是范圍廣、工作量大、耗費時間長、評估成本高。鑒于此，對房地產(chǎn)稅基的評估，要遵循成本效率最低的原則，在確保評估準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上，提高評估效率，降低評估成本。

2.統(tǒng)一原則。在對房地產(chǎn)稅基進(jìn)行評估的過程中，如果評估主體不同，或是選用了不同的評估方法及評估標(biāo)準(zhǔn)，所獲得的評估價值均會有所差別。為充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)稅基評估的公正性與合理性，要選用國家有關(guān)部門頒布的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，各省市則可以該標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，結(jié)合地方實際情況，對評估中的關(guān)鍵參數(shù)進(jìn)行修正，從而得到最適合的評估標(biāo)準(zhǔn)。

3.分類原則。對于房地產(chǎn)稅基評估而言，工作量大是其最為突出的特點之一，如果想要對每一宗房地產(chǎn)都進(jìn)行單獨地評估，不但效率較低，而且還會導(dǎo)致評估成本增大。因此，可以運用房地產(chǎn)評估中的替代原則，對房地產(chǎn)進(jìn)行批量評估，在提升評估效率的同時，減少評估成本。鑒于不同類型的房地產(chǎn)在價格方面存在較大的差異，為此，進(jìn)行稅基評估時，應(yīng)當(dāng)遵循分類的原則。

4.動態(tài)原則。時效性是房產(chǎn)評估價值所具備的典型特點，這里的時效性具體是指房產(chǎn)的價值會隨著時間的推移而發(fā)生變化，正因如此，使得房地產(chǎn)稅基評估具有了周期性。為確保估價的時效性與合理性，需要定期對房地產(chǎn)的價值進(jìn)行重新評估，如果評估的間隔期限較短，在重估時只需要考慮最新的房價以及相關(guān)參數(shù)的變動情況，無需對評估方法進(jìn)行較大的改動，這樣既可保證評估成本，又不會影響評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。

三、房產(chǎn)稅稅基評估方式

1.設(shè)立房產(chǎn)稅稅基評估主體。我國房產(chǎn)稅稅基評估應(yīng)根據(jù)國情需要，設(shè)立由政府部門和中介機(jī)構(gòu)共同組建的稅基評估中心，該評估中心負(fù)責(zé)搜集所有評估數(shù)據(jù)，出具評估結(jié)果，并對評估結(jié)果進(jìn)行審核。在完成審核后，將評估結(jié)果提供給稅務(wù)部門，由稅務(wù)部門按照相關(guān)規(guī)定對房產(chǎn)稅進(jìn)行計算。房產(chǎn)稅稅基評估中心必須獨立于稅務(wù)部門，以保證評估結(jié)果的權(quán)威性和公平性，在具體運行中，評估中心要加強(qiáng)與稅務(wù)部門、財政部門以及其他部門的聯(lián)系，如按照評估周期向稅務(wù)部門提供各項評估結(jié)果；由財政部門支付評估中心產(chǎn)生的評估費用；及時向國土資源部、發(fā)改委、房屋住建部等部門獲取有關(guān)評估信息。

2.選擇適當(dāng)?shù)亩惢u估方法。為確保房地產(chǎn)稅基評估結(jié)果的準(zhǔn)確性，必須選用恰當(dāng)?shù)脑u估方法，除了要遵循區(qū)別對待的基本原則之外，還要充分考慮各方面的影響因素，保證所選方法的適宜性。

2.1單宗評估方法。對于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一線城市，可以采用市場比較法為主，收益還原法為輔的評估方式，如果城市中房地產(chǎn)的性質(zhì)以經(jīng)營性為主，其收益比較容易確定，對此也可采用收益現(xiàn)值法，這種方法的優(yōu)點是能夠真實反映出資產(chǎn)的資本化價值。對于沒有市場交易參照物的房地產(chǎn)，如碼頭、港口等，可以采用重置成本法，對此類房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評定。對于經(jīng)濟(jì)較為落后的中小城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村等，由于房地產(chǎn)交易市場尚不成熟，加之相關(guān)交易數(shù)據(jù)資料的缺乏，很難找到具有可比性的交易實例作為參照，因此，可以采用收益還原法和重置成本法為主，以市場比較法為輔的評估方式。此外在稅基評估初期，應(yīng)采用收益還原法對房地產(chǎn)進(jìn)行估價，對尚無收益但通過重置成本可以進(jìn)行測算的房地產(chǎn)可以采用重置成本法進(jìn)行評估。

2.2批量評估方法。運用批量評估法對房地產(chǎn)稅基進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)對如下事項加以注意：其一，在評估模型的建立上，要堅持理論與實務(wù)相結(jié)合，并使各評估主體之間建立起密切的合作關(guān)系。其二，要不斷提升評估數(shù)據(jù)的可信性與真實性。對稅基評估系統(tǒng)進(jìn)行建立的過程中，必須對可能出現(xiàn)的偏差進(jìn)行監(jiān)測，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)當(dāng)在生成數(shù)據(jù)前加以更正。其三，在推廣批量評估模型時，要將地區(qū)差異作為首要考慮因素，建議以地區(qū)為單位進(jìn)行逐步驗證和推廣。其四，要結(jié)合我國當(dāng)前的基本國情建立相對完善的批量評估體系，并在構(gòu)建批量評估模型時，借鑒國外的成功經(jīng)驗，建立起一套符合我國國情的評估模型。

3.明確稅基評估的價值類型。在對房地產(chǎn)稅基評估的價值類型進(jìn)行選擇時，應(yīng)當(dāng)按照不動產(chǎn)所處的地理位置及其自身所具備的具體特征來確定價值類型。對于城市中的工民建和商用店鋪等具有活躍交易市場的不動產(chǎn)，可歸為市場價值類型；對于尚未形成公開市場且缺乏明顯特征的不動產(chǎn)，如用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或是地處農(nóng)村的不動產(chǎn)，可以選擇重置成本凈值作為其價值類型，這種類型的不動產(chǎn)一般都是以市場價值作為基礎(chǔ)，為此，應(yīng)建立一個相對完善的確定價值的框架體系，即價值類型=基礎(chǔ)價值+因素調(diào)整值。在這個框架體系當(dāng)中，基礎(chǔ)價值包括房價和房地產(chǎn)價，因素調(diào)整值則是從量化的層面對基礎(chǔ)價值的調(diào)整與修正。通過對稅基評估價值類型的進(jìn)一步明確，不但有助于穩(wěn)定數(shù)據(jù)平臺的建立，而且還有利于對市場環(huán)境的維護(hù)。

四、結(jié)語

總而言之，征收房產(chǎn)稅對完善我國財稅體制，抑制房價增長過快，增加地方財政收入有著重要意義。為此，我國要進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅稅基評估方式，在遵循稅基評估原則的基礎(chǔ)上，從稅基評估主體、稅基評估方法、稅基評估的價值類型等方面入手，結(jié)合我國國情進(jìn)行改進(jìn)，逐步消除房產(chǎn)稅試行中存在的爭議，為房產(chǎn)稅的全面實施提供有力保障。

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