我國農村集體經營性建設用地入市流轉的思考

摘 要：基于產權角度，推進農村集體經營性建設用地“入市”流轉，其實質是集體經營性建設用地產權權益的市場化配置過程。在工業化、城鎮化和市場化強勢驅動下，發展集體經營性建設用地產權權能，統籌城鄉建設用地市場，不僅是農村土地改革創新政策松綁和突破的一個方向，也是日益升溫的實踐探索的必然選擇和利益追求。順勢拓寬和發展我國農村集體經營性建設用地產權權能，明確其使用權的用益物權性質，實現其同等入市、同權同價，不僅必要可行，而且意義突出。

關鍵詞：農村集體經營性建設用地 入市流轉 產權

土地孕育著巨大的財富，是人類生產生活和發展的重要依托。隨著社會主義市場經濟體制的逐步建立與完善，土地作為一種特殊商品，必然要受到市場機制的調節。集體所有建設用地相比于國有建設用地，除所有權主體不同外，其資產和資源屬性并無根本性區別，在市場經濟的條件下，也存在著以市場機制配置的客觀需求。一方面，隨著城市經濟的高速發展、城鎮化的加速推進、城市產業結構的快速調整，城市范圍的快速擴張蔓延刺激了城市建設用地的巨大需求，加劇了城市建設用地的供求矛盾，形成了較大的供求缺口。另一方面，農村經濟社會結構不斷調整，出現了農村集體建設用地閑置和低效利用的現象。所以構建城鄉統一的建設用地市場，將農村集體經營性建設用地釋放出來，實現其市場價值，顯化其資本屬性和財產功能，促進土地要素資源合理、高效配置，乃是大勢所趨，亦是統籌城鄉的大局所需。中共十八屆三中全會作出的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確指出：“建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”，為集體經營性建設用地入市流轉改革指明了方向。農村集體經營性建設用地入市改革早已引起政界、學界和業界的高度關注和極大肯定。農村集體經營性建設用地入市探索改革受到國家有關土地政策松綁突破和地方改革實踐的聯合作用的驅動。在推動集體經營性建設用地入市流轉改革的過程中，始終伴隨著農村相關土地產權權能的拓展和豐富，以確保農村土地產權權益在經濟上充分實現。

一、集體經營性建設用地的產權分析

1.農村集體經營性建設用地產權界定、主體歸屬上是明確清晰的。根據《憲法》、《物權法》、《土地管理法》中的明確規定，我國土地的所有權主體在法律規定上是明晰的，存在國家（國務院代行）和農村集體二元主體。集體經營性建設用地的所有權主體明確為農民集體。產權的客體范圍也是劃定清晰的。

2.從產權的排他性程度分析：集體經營性建設用地的共有產權性質。集體經營性建設用地，其所有權主體歸屬于農民集體，農民集體經濟組織中的每一成員都有權分享同種權利，這種共享在集體組織（共同體）內部是無差別、無排他性和非競爭性的。當然排除了該集體經濟組織（共同體）之外的任何其他成員對該組織成員行使這些權利的干擾。所以，從產權的排他性程度來說，集體經營性建設用地是共有產權。其鮮明特點為：一是，集體經濟組織的任何一個個體行使集體經營性建設用地的某項權利時，并不能排斥其他成員對其行使相同的權利，這種共有的產權不同于私有產權在個人之見是完全不可分的，是完全重合的。二是，盡管每個人都有權利使用這一共有資源來為自己服務，但每個人都沒有權聲明這一資源是屬于他的個人財產。當然，正是由于集體經營性建設用地的共有產權屬性，在集體共同體內部不具有排他性，對資源配置的效率也會產生影響，給資源利用帶來外部性。

3.集體經營性建設用地入市流轉的實質及其使用權的用益物權性質。農村集體經營性建設用地“入市”，就是指進入市場，交易自由。基于十八屆三中全會的《決定》規定，集體經營性建設用地“入市”，就是集體經營性建設用地采用一定形式（出讓、租賃、入股），以有償方式實現其使用權的轉移、再轉移的市場化過程，即廣義上的入市流轉。“入市”不僅僅是單純買賣，而是集體經營性建設用地作為一種生產要素，成為一種新的交易對象，進入城鄉統一的建設用地交易市場，在企業、單位、個人之間進行自由流動。基于十八屆三中全會的《決定》規定，賦予了集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市的主體資格，同權同價的權利內容，實際上明確了集體經營性建設用地使用權的用益物權性質，體現了從“重歸屬”到 “重利用”的轉變。

4.集體經營性建設用地權能內容的受限與權能的不完整。集體經營性建設用地具有重要的產權屬性，存在所有權和使用權的歸屬主體。在市場經濟條件下，賦予其較完整的土地產權權能，允許自由交易，同權同價，不僅是集體經營性建設用地產權本身的要求，也是客觀現實的需要。以前，由于對集體建設用地設置種種限制，其產權權能殘缺。突出表現在農村集體對集體土地的收益權和處分權上的缺失和弱化，產權配置不完整，資產屬性不明顯。

二、集體經營性建設用地入市權能拓展的必要性及意義

在工業化、市場化、城鎮化的背景下，農村集體經營性建設用地入市，拓展其權能，具有必然性和重要意義。實踐效果來看，集體經營性建設用地入市有利于農村經濟發展，縮小城鄉差距；增加農民收入，保障農民的土地財產權利；兼顧和改進效率和公平。同時，集體經營性建設用地同權同價入市，有利于城鄉統一的建設用地市場的構建和真正反映市場需求的土地價格的形成。

基于科斯定理，集體經營性建設用地入市交易有助于降低交易過程中的成本，優化資源配置和改進效率，達到帕累托改進。一是，集體經營性建設用地權能的拓展和可入市交易，這種產權的保護和優化會極大激勵集體經濟組織的經濟動力，增強其未來預期和收益的確定性。這不僅為集體及成員帶來經濟利益，而且也會強化其集體責任，約束和激勵集體成員合理利用和配置經營性建設用地，避免破壞和浪費閑置，否則，就會付出經濟代價，造成集體福利的資產性損傷和機會成本。二是，通過對集體經營性建設用地入市和產權拓展，有利于將因共有產權產生的外部性內在化。

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