房地產開發項目土地開發成本估算應用研究

摘 要：隨著國民經濟和我國人口的不斷發展，房地產企業已經成為我國經濟發展的支柱，但是房地產開發企業對土地開發成本的控制意識還是比較薄弱。然而，近幾年隨著越來越多的房地產企業進入市場以及我國政府對土地管理相關法規的完善，使得各個房地產企業之間的競爭越來越激烈，并且國家對房地產產業進行的一系列宏觀調控措施的執行，也會使各大房地產企業面臨著一些挑戰，所以在面對挑戰的過程中加強價值鏈的分析對于房地產企業全面實施成本管理，建立精細的成本控制策略有很大的促進作用。本文主要是對房地產開發項目土地開發成本估算應用進行研究，以完善房地產企業對成本控制的管理。

關鍵詞：房地產 開發項目 土地一級開發 成本估算 應用研究

一、引言

我國房地產行業經過多年的不斷發展，已經成為我國國民經濟中非常重要的一部分。自從我國進入二十一世紀以來，我國的房地產行業的發展速度是驚人的，以兩位數的速度在增長，對我國國民經濟的發展有很大的拉動作用。土地一級開發是房地產開發項目的“源頭”，而土地開發成本在整個房地產開發中占據了相當大的比重，嚴重時甚至超過了比重的一半以上，由此可見，若要控制好土地開發的成本對于房地產的成本控制有很大的決定作用。房地產一級開發完全是政府主導和控制。土地一級開發主體有政府作為主體、企業作為主體、政府企業合作作為開發主體，開發主體的確定是控制土地一級開發成本的關鍵。近年來，隨著我國城鎮化政策的推進，房地產開發項目將面對更多的機會、問題以及開發形式，但是在任何開發形式下能將房地產開發項目順利進行就要做好土地開發成本的控制，因為土地開發成本在房地產開發成本中占有重要的比例，只有土地開發成本控制好，房地產開發成功地幾率才更大。

二、土地開發成本的管理

1.土地開發成本的構成。本文中房地產開發項目土地開發成本估算的應用主要是對土地一級開發成本進行研究分析的，而土地一級開發主要包括土地開發規劃、拆遷、安置、土地成本審計以及組價掛牌等過程中。土地成本主要包括直接成本、間接成本和政府計提基金等。土地開發的直接成本主要包括青苗補償費、農用地補償費、征地補償費、拆遷補償費、前期費用（規劃概念性規劃設計費、修建性規劃設計費等）、財務費用、三通一平費用、臨時看護費、土地收儲管理費、中介機構服務費、一級企業社會投資人投資回報等。間接成本主要包括公建設施費（學校、道路、派出所、綠化等建設費用）。政府計提基金主要來源是由中央、省級提供計提基金。

2.土地一級開發過程分析。土地一級開發主要過程是土地開發規劃、拆遷、安置、土地成本審計以及組價掛牌，所以在對房地產開發項目土地開發成本估算中應做好土地一級開發過程的分析。

2.1土地一級開發規劃。土地一級開發規劃主要是對一定范圍區域內的城市儲備土地、鄉村集體土地進行統一的建設規劃，并通過適當的開發方案和配套的建設設施對該區域的土地進行“七通一平”建設，目的就是將生地變成熟地，然后有償出讓，實現對城市鄉村土地開發的規劃。

2.2拆遷、安置。在土地一級開發過程中，拆遷是指取得拆遷許可的單位，根據城市建設規劃要求和政府所批用地文件，依法拆除建設用地范圍內的房屋和附屬物，并將該范圍內的單位和居民重新安置，并對他們所受損失予以補償。拆遷安置補償款是國家及地方政府根據相關法律法規，并按照相關的執行程序對國有儲備土地或已經被企業、事業單位、個人使用的土地出讓作為房地產開發商的開發地皮，該土地的擁有者因此受到的經濟損失需要由征用該土地的單位進行一定程度的補償。

2.3土地成本審計。土地一級開發成本審計主要是開發主體將開發一定數量的土地所支出的全部費用進行歸集和分配，估算出該房地產開發項目土地開發的成本，土地一級開發成本的審計主要包括兩部分即直接成本和間接成本審計。審計過程中對直接成本和間接成本包含的各個費用進行檢查、監督、審核。土地成本審計能夠向開發主體反應成本水平，使其更好地管理土地開發成本，所以土地一級開發成本的審計是房地產開發項目土地開發成本估算的重要前提工作。

2.4組價掛牌。組價掛牌是土地一級開發過程中的最后一個環節，它主要是向外界掛牌公告所開發的土地可以在規定的期限內可以去指定的土地交易場所進行購買報價申請，而土地開發商根據土地競買人報價申請及時更新掛牌價格，最后根據掛牌期限截止時的出價結果確定該宗地的獲得者，這也就意味著該項目中的土地開發已成功，所以為了更好地降低土地開發的風險，獲得更大的成功率，就必須控制好土地開發的成本。由于近幾年我國經濟和城市建設的不斷發展，為了更好的規劃城市建設，房地產開發商對原有建筑房屋進行拆除、搬遷、土地開發是城市不斷進行再建設的工作重點，并且能夠更好地使我國的城市得到規劃，更充分的開發利用城市中的土地資源。

三、土地一級開發的作用和意義

1.土地一級開發的作用。

1.1土地一級開發成本為項目融資提供依據。土地一級開發過程中所需要的資金量非常大，對項目開發的投資者財力方面的要求很高，以確保土地一級開發過程中不會出現資金鏈斷裂的現象，而且土地一級開發的資金量主要有土地開發成本決定，所以根據房地產開發項目土地開發成本的估算可以為土地一級開發資金需求量提供有力的依據，而且在開發商進行融資的過程中，相關的金融機構對項目會進行融資評價和決策，他們所依據的就是土地一級開發的成本，所以土地一級開發成本對于項目融資非常重要。

1.2土地一級開發為項目成本管理提供依據。土地一級開發的成本預估是要經歷很多不同階段的，最終是根據項目竣工決算確定的，而不同預估階段土地一級開發成本評估是項目成本管理的重要環節，基本原則是每次成本估算都要比前一次的估算的要低。準確的土地一級開發成本估算能為項目成本管理提供堅實的理論依據，所以在房地產項目開發中成本的管理要做好土地一級成本的估算。

1.3土地一級開發成本能夠為土地出讓交易價格提供依據。土地出讓交易價格是出讓使用權的土地已經完成了征地、拆遷、土地開發已經完成了宗地外交通、通信、通水、通煤氣、通電、通熱和宗地內的平整可直接用于建設的土地價格，而土地出讓交易價格是由毛地價和土地一級開發成本組成的，毛地價有專業的評估機構評估上報國土局審定而定，影響幅度特別小，所以土地出讓交易價格主要由土地一級開發成本決定。

2.土地一級開發的意義。以昆明市土地一級開發為例進行說明，昆明市的土地一級開發工作相對來說起步較晚，各縣區的相關文件政策以及開發制度的發展與制定還存在一些不足，在實施土地一級開發的過程中難免會存在問題，但是加強房地產開發項目土地一級開發的分析與研究，可以鼓勵社會參與到一定區域內土地的開發過程中，讓他們積極配合土地的征收、拆遷、安置工作的開展，為城市房地產項目開發提供基礎的建設條件，促進社會對土地一級開發的投資，提升該市土地開發的進度。

四、結語

綜上所述，房地產開發項目土地一級開發是對我國城市土地開發的一種創新，而且房地產開發項目土地一級開發能夠促進城市經濟發展，也能提高城市土地的開發利用率，使城市土地儲備科學有序的進行開發，雖然在全國土地一級開發沒有統一的指導政策，但是它依然能夠從總體上實現了城市土地利用與規劃，而加強房地產開發項目土地開發成本的估算應用能夠有效地幫助開發商控制土地開發成本，降低土地開發風險，提高了房地產開發項目的成功率。

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