我國“以房養老”反向抵押貸款可行性研究

摘 要：本文參考保險精算模型的思路構建了住房反向抵押貸款定價模型，并結合“中國典型城市住房同質價格指數（CQCHPI）”中的房價波動率，對大連、西安、成都三個房價處于我國中等水平的城市分別進行了分析，最后結合我國住房自有率、老齡化程度等統計數據綜合分析了住房反向抵押貸款在我國的可行性，并探討了實際推行中可能存在的困難。

關鍵詞：以房養老 反向抵押貸款 定價模型

一、引言

近年來，我國老齡化程度不斷提高，2015年國家統計局調查數據顯示，65歲及以上人口數占比10.1%。人口老齡化問題日益嚴重，逐步加重了社會保障的負擔，然而國內社會保障體系并不健全，養老金制度也存在著基本金額偏低等缺陷，因此退休后的個人理財規劃就成為了養老保障機制的重要補充。基于我國房地產蓬勃發展的國情，“以房養老”這一源于國外的創新養老理財模式近年來愈發受到關注。作為一種金融創新，在荷蘭之后，這種貸款在美國、英國、日本等許多國家也相繼被推行，其中美國市場發展最為成熟完善。其操作方式是，借款人在一定年齡將持有的房產抵押給金融機構，雙方依據相關因素確定一個最大貸款額，并以按年支付或一次性支付的方式發給借款人，之后借款人仍舊可以居住在抵押房產里面，而且不用再進行多余的款項償付，并以得到的貸款金額養老。借款人去世或者搬離后，金融機構就將房產出售來收回本金和利息。因為資金流向和普通的抵押貸款相反，所以稱為反向抵押貸款。反向抵押貸款利用將老年人故后遺留房產的巨大價值在老年人生前提前變現，形成一段時期內相對穩定可靠的現金流入，以此來加固養老保障機制。

二、定價模型構建

在反向抵押貸款中，根據保險精算原則以及無超額收益原則，經過貼現的成本（即支付給借款人的貸款的貼現值）應等于借款人的房產貼現價值，根據這個等式就可以解出借款人每期可以得到的貸款金額，并計算出其對應的支付系數。

用p（t）表示申請人在t時刻還健在的概率，T為借款人死亡的時刻，則滿足：

設A（t）為借款人在t時刻收到的反向貸款金額，因t時刻借款人是否健在是不一定的，所以將A（t）調整為p（t）A（t），即按調整后的貸款金額支付額，同時已知r為貼現率（即按揭貸款率加上無風險利率），則由貸款機構支付的反向貸款全額的貼現現值為：

同時記申請時房產評估值為H，房產的價值波動率為g，而合約有效期取決于借款人未來何時去世，則至合約終結，房產的價值現值為：

由于每年支付的貸款金額是相同的，所以這其實是一個年金產品，即對于不同的t，A（t）是相等的，因此把A（t）看成一個固定的值A，（4）式調整為：

在人壽保險的實務中，對投保人的健在率p（t）都是按年調整的，并不是恒定值，也不是關于t的連續函數，根據最新的《中國人壽保險業經驗生命表（2010-2013）》，人在105歲時死亡概率為100%，在此之前的死亡概率是關于t的離散函數，因此將p（t）改為離散形式（t=0，1，2，3，……，105）。

令x為借款人申請時的年齡，則T=105-x-1。

三、實證分析

根據“北京大學—林肯研究院城市發展與土地政策研究中心”與“清華大學恒隆房地產研究中心”于2015年11月24日發布的 “中國典型城市住房同質價格指數”（China Quality-Controlled Housing Price Index， CQCHPI），可以查找到北京、上海、天津、深圳、成都、大連、武漢和西安八個典型城市中心城區的商品房價格在2006年至2015年10年間的波動情況。為了分析“以房養老”的反向抵押貸款在我國典型城市的可行性，本文選取了在CQCHPI指數報告中排名相對靠后的城市數據作為參數進行分析。由恒隆房地產研究中心官網發布的2015年第四季度報告，可知截至2015年末，八大城市中房價上漲率的后三位為：大連、西安和成都，其年均上漲率分別為 8.9%、 9.1%及9.3%，商品房折舊率一般為2%，則設三個城市的房價波動率分別為g1=6.9%，g2=7.1%，g3=7.3%。貼現率r采用2014年11月22日央行調整的按揭貸款利率6.15%，借款人借款人死亡率參照《中國人壽保險業經驗生命表（2000-2003）》。則通過計算，三城市的支付系數δ與借款人申請年齡的關系如表3.1所示。

參考表中數據，假設申請人為60歲男性，擁有一套現值50萬的商品房，若地域在大連，則每年年金為6.015萬元，西安及成都對應的則分別為6.53萬元和7.09萬元，與之相對應的是，大連市2014年城鎮人均消費性支出為2.75萬元，陜西省2014年城鎮人均消費性支出為2萬元，四川省2014年城鎮人均消費性支出為1.81萬元，可見，不管在哪個城市，對應的支付貸款金額都能為借款人提供良好的生活保障，即使物價水平出現一定上浮也不會有太大影響。而且根據浙江大學不動產投資研究中心、清華大學媒介調查實驗室與《小康》雜志聯合發布的《中國居住小康指數》報告（2012），我國家庭住房自有率高達93.5%，65.4%的受訪者擁有一套住房，10.9%的受訪者擁有兩套住房，2.0%的受訪者擁有三套住房，0.3%的受訪者擁有四套住房。其中，大連市住房自有率77.6%，西安市住房自有率77.4%，成都市73.6%，本文中分析的三座城市的住房自有率均處于比較高的水平。這也就意味著，上文對于60歲借款人自有價值50萬的房屋這一假設是比較具有合理性的。雖然受房價、交通的影響與排名前列的城市略有差距，但大多數老年人是可以實現把住房資產轉換為養老資金來源，滿足更高層次的養老需要的。

四、推行阻礙分析

作為一種金融產品，反向抵押貸款本身也存在多種風險。例如，申請人的預期壽命較難預測，疾病、意外，甚至是借款人的長壽都可能導致借貸雙方的利益難以平衡。另外，我國房價波動受政策影響較大，變化趨勢難以預測，因此這類與房價直接相關的金融產品定價風險也很大。而且，信息的不對稱性、貸款的流動性風險都會加大實際操作的難度。除此之外，目前國內缺乏相應的房地產評估相關的法律監管，具有評估資格的機構也非常有限，這些都是反向抵押貸款在國內推行的客觀阻礙因素。不僅如此，在思想觀念上中國人也可能難以接受。國內普遍認為把房產等較有價值的財富傳給下一代是理所應當的事情，因此老人可能比較難接受把房產轉換為資金來提高自己的養老待遇，兒女也可能不理解老人的行為，對反向抵押貸款產品的推行帶來較大阻礙。

五、結語

本文參考保險精算原則及無超額收益原則，根據反向抵押貸款的定義及操作流程設計了產品的定價模型，并結合大連、成都和西安三座房價處于我國中等水平城市的住房同質價格指數進行了實證分析，從而研究反向抵押貸款能為借款人提供的年金支付指數，并結合可能的阻礙因素分析了以其為工具的“以房養老”類金融產品在我國實施的可能性。總體來說，我國在未來進一步推行反向抵押貸款等“以房養老”金融產品具有一定的可行性，合理的定價也能滿足老人家庭的生活開支需求，幫助補充及完善國內的養老保障體系，但是受到金融風險、政策和思想觀念影響，此類“以房養老”金融產品在實際操作中的推行也面臨著較大的困難和挑戰，如果政府能夠做好相關的監管職責設定，并配合相應的法制調整，則可能起到較大的鼓勵作用。

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