論房地產企業的財務風險管理

摘 要：隨著全國社會經濟的迅速發展，各地房地產行業曾出現空前的繁榮；隨著新一輪國家宏觀經濟政策的調控及市場環境的相應變化，房地產企業的財務風險與日俱增。本文從房地產企業財務風險的含義出發，對房地產企業財務風險的種類以及各自的形成原因進行了多方分析， 并就如何預防房地產企業的財務風險提出了一系列解決措施。

關鍵詞：房地產 財務風險 資金管理 風險預警

一、房地產企業財務風險含義及種類

1.房地產企業財務風險的含義。財務風險是指：在企業的財務活動中，由于受到內外部環境及各種難以預計的因素影響，在一定的時期內，企業的實際財務狀況未按預定的財務狀況發展，偏離了原有的計劃，出現了偏差，從而造成企業經濟受到損失。對房地產而言，因其資金需求量大、周轉期長、回籠慢導致其財務風險更大。

2.房地產企業財務風險種類。房地產企業財務風險具體種類有：開發周期風險，資金供求風險和內部控制風險三個方面。

2.1開發周期風險。房地產投資一般周期長，從前期調研開始到拿地、歷經項目策劃、報批報建、到后來的施工建設、竣工備案，需要較長的時間才能完成。房地產開發周期越長，房地產市場的變數越多，財務風險會越大。

2.2資金供求風險。較高的負債率是房地產企業共有的特征。現在我國房地產企業的資產負債率是有點嚇人的，一般情況下都高于60%，換句話說就是，一個房地產項目在最開始開發時，自己擁有的資金還不到40%。房地產企業如果過度依賴融資，其蘊含潛在金融風險較大，必將引發它的償務危機。

2.3內部控制風險。健立健全企業的內部控制，能有效降低企業的各種運營風險，做到防范于未然。房地產企業必須建立行之有效的內部控制制度，來解決其面臨的財務風險。

二、房地產企業財務風險成因分析

1.對外部環境的把握不足。外部環境主要包括宏觀經濟環境，區域經濟環境，法律、政策環境，和市場環境。

1.1宏觀經濟環境。這里宏觀經濟環境主要指國家經濟發展和其他相關產業情況。房地產企業所受到的社會經濟發展周期與國家經濟發展水平的影響比較大，另外，跟國民經濟的很多行業都有比較強的關聯性，相關產業如水泥、鋼材等價格發生波動，都會對其發展產生重大影響。

1.2當地經濟發展水平。因為房地產是不動產，遇到一個地方的房地產市場供求失去平衡的時候，亦或是不同地方的房地產價格出現差異的時候，它不會像其他商品一樣，可以通過各個地區之間的流動性來減小價格的差別。房地產市場的供求受到當地經濟發展水平的制約。

1.3法律、政策環境。房地產屬于基礎建設行業，是固定資產投資的范疇，在它從立項到經營的過程中，國家宏觀經濟政策對其影響是比較大的。

1.4市場環境。市場環境帶來的財務風險包括價格風險、再投資風險和購買力風險。單看銷售方面，伴隨我國房改制度的發展，個人購買者慢慢變成購買房子的主力，他們個人獨特的需求對產品和客戶群體劃分的要求比以前更高。假如產品在定位、設計和銷售等方面不能把握未來的趨勢，就可能存在滯銷的風險。

2.缺乏現金流量管理觀念。現金流存在于企業的各項經濟活動中：經營活動、投資活動、籌資活動均涉及，現金流如果管理不善，勢必會引起資金流斷流，給企業帶來滅頂之災。因此，現金流量管理顯得越來越重要，它貫穿企業的始終。一些房地產企業缺乏現金管理理念，長期決策失誤，拖欠土地增值稅，雪球越滾越大，最終導致企業無法持續經營。

3.資金結構的比例不恰當。房地產企業自有資本與借入資本比例的不合理，必將引發企業財務風險。房地產企業應該不斷完善自己的資金結構，在充分估算企業償債能力的情況下為項目運作籌集足額的資金，這直接關系到企業的生存。

4.銷售資金的回籠不理想。銷售回籠慢， 資金壓力大，現在房地產企業面對的一個艱難考驗便是加快銷售資金的回籠。一些房地產企業面臨巨大的資金壓力，不惜血本降價增加銷量，加快成品的變現，資金的回籠。房地產企業應充分分析自身面臨的財務處境，結合自身的經營情況，采取行之效的措施去庫存變現，加快資金的回籠。

5.執行狀況缺乏有效監督。當前許多中小型企業，制度還不是很健全，原本在項目運作前有預算，不過執行過程中卻出現了一系列問題。一年到頭，缺乏監督部門。大企業也是將重點放在前期規劃、籌備，缺乏在執行方面的監督、管理。當今的房地產企業往往只在乎產品、銷售，不將風險控制放入日程。其實風險控制應該是無時無處不在的，從最開始的選址、規劃、設計、預算，到后來的施工、驗收、銷售等環節。

三、防范房地產企業財務風險的措施

1.重視市場調研工作。設立專門的調研機構，派人員進行市場調查，及時了解市場走向，以及競爭對手和潛在競爭對手的各方面情況等，隨時了解市場的各方面資料。切忌只重眼前利益，目光短淺，必須對項目未來市場的需求也有一定的認知。把握房價走勢，及時靈活的調整各方面策略，遇到風險時回收投資。此外還要對市場容量和社會承受能力做具體的調研，進行嚴格的投資項目決策論證。

2.完善資金管理系統。

2.1建立多元化籌資渠道。最近幾年，伴隨國家相關政策的調整，已有的融資方式基本上不能滿足企業對資金的需要，于是，當下房地產企業非常需要拓寬自己的渠道。比如發展股票債券市場，進行產業投資，進行各種融資組合，以便能夠對抗融資風險。

2.2加強資金回收。房地產從開發到完成歷經時間較長，一般在4至5年的時間才能最終完成，注重資金管理、加強資金加收，對房地產而言尤其重要。了解企業資金動向，預算資金回收時間，通過建立項目的授權制度、完善財務會計預算體系、構建管理會計系統等措施，縮短預售時間，盡可能快的回籠資金。

2.3優化資金結構。在房產商融資途徑日益狹窄的情況下，對于自有資本不雄厚，完全依賴融資的房地產企業應加快優化資金結構。可以適當引入新的戰新投資者，增加其凈資產，負債水平將相應下降，財務風險相應降低。

2.4加強財務管理意識。企業的生命是財務，但財務并非只是財務人員的事。公司管理層的所有決策都將對地產公司產生重大的影響，公司所有成員的財務意識，都可能降低企業的財務風險。因此，提升全員財務管理意識非常必要。

3.強化企業內部控制。與其他企業相比，房地產企業過程復雜、面廣、周期長，且涉及到多項業務：包括投資業務、工程業務、銷售業務以及管理業務等，因此，房地產企業為了降低其風險，必須建立起符合房地產企業特點的財務內部控制體系。

第一，改善內部控制環境。部份房地產企業家族參與管理嚴重，管理者控制意識薄弱，必要時引入外部會計師事務所等級專業機構，協助企業建立各項規章制度，使企業各個業務環節都有章可循。第二，構筑嚴密的控防體系。首先，在企業經營全過程中建立以防為主的監控體系。相關的人員在處理業務的時候，務必要清楚自己在處理業務中的職責權限和遇到問題時應該承擔的責任，不允許一個人單獨處理業務的整個過程。企業除了做好事前監督、過程控制，事后也就加強審計，有沒有越雷的現象發生。第三，加強房地產企業的信息溝通。建立自己的信息系統，充分利用網絡等先進手段保證信息的得到、存儲、運用、輸出等各個環節的正常運作，滿足企業的信息需求。

4.建立財務風險預警體系。企業應建立財務預警體系，財務及風控部門應適時對企業的償債能力、盈利能力、營運能力、發展能力等財務指標進行綜合分析，從企業內外部尋找問題存在的根源，并向管理層發出預警。本文結合房地產企業的行業特點，以及資金組成的獨特性，對房地產公司財務風險管理做了簡單探討，分析了其成因并提出了一定的解決措施。目的是引起房地產企業對財務風險管理的重視。

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