金融危機后房地產企業的投融資環境分析

摘 要：本文通過分析在金融危機之后房地產企業的投融資環境，深入的研究了在金融危機之后房地產企業在投融資過程中存在的問題，從而為房地產企業逐步改進投融資方面存在的問題提供了一些措施建議，使房地產企業能夠更好的面對投融資問題。

關鍵詞：金融危機 房地產 投融資

當前我國房地產行業的發展受到我國政府的政策調控，由于這幾年我國房地產價格過快上漲，出現了嚴重的房地產泡沫，成為了嚴重威脅我國經濟安全的隱患。我國政府為了抑制房地產價格的不合理上漲，出臺了嚴格的調控政策，通過限制投機行為，抑制房地產的投機性銷售。隨著我國實體經濟的復蘇，越來越多的資金將流向制造業，房地產市場前景不明朗，其投融資環境也存在著較大的變化，將影響著金融危機之后房地產行業的發展。

一、金融危機后房地產企業的投融資情況

在世界經濟出現衰退之后，我國的經濟也受到了嚴重的沖擊，尤其是對世界市場依賴程度較高的行業，出現了大批企業經營困難，嚴重影響了我國經濟的健康發展。但在危機之后，我國的房地產行業卻迎來了一段時間的繁榮發展。隨著房地產價格的快速上漲，房地產的投資利潤不斷提高，吸引了大量的資金投入房地產行業，而民眾也將買房當成了一種投資行為，紛紛將儲蓄投入房地產行業以實現資產的保值增值。這種房地產價格上漲過快，導致了買房剛需的居民無力買房，嚴重影響了這些人的正常生活，導致了嚴重的社會問題，同時也為經濟發展埋下了危機，一旦房地產泡沫破滅將引發較大的金融災難。由于房地產市場受到國家的調控，加上國內經濟大環境較差，這也在一定程度上影響了房地產企業的投融資情況。一方面，為了保障廣大居民的住房需求，政府不斷投資建設政策性住房，其中包括廉租房和廉價房，為困難居民提供低價房屋。由于政府在保障性住房上的投資不斷提高，導致市場中存在的房屋保有量較大，抑制了房地產價格的上漲，使房地產企業存在庫存房屋積壓，從而影響了房地產市場企業的現金流，導致這些房地產企業再融資困難。另一方面，由于我國經濟總體情況受到世界經濟的影響，經濟發展不景氣，市場對資金安全性的敏感度較高，所以導致大量資金安全風險積壓在銀行，而實體行業的投資回報率較高，導致市場資金不愿流入實體行業，其中也包括房地產行業，所以房地產行業的融資情況并不樂觀，融資成本較高。所以，可以看出房地產行業發展前景不夠明朗，投資利潤下降，且融資成本較高。國家在調控房地產價格時，不僅通過大量建立保障性住房，從而增加房地產的市場供給，還通過各種限購政策，限制民眾投資房地產的熱情，從而影響了房地產的銷售，不利于房地產企業回籠資金。與此同時，國家還加強對土地的管控，通過加強對土地的監管，防止房地產企業囤地不建房的現象，有力的打擊了房地產企業的不正當行為。而且政府還通過金融政策，收緊銀根，進一步增加房地產企業融資的成本，從而降低房地產行業的整體利潤。通過不斷的穩定房地產的價格，使得房地產市場的購買者喪失對房地產投機的信心，從而達到穩定房地產價格的目的。綜上所述，在金融危機過后，房地產企業的投融資環境出現了惡化，影響了房地產行業的整體發展。

二、金融危機后房地產企業的投融資存在的問題

1.融資渠道狹窄，過度依賴銀行。當前，房地產企業的建設資金大概可以分為三個部分，其中包括銀行貸款、自有資金以及回籠資金。由于回籠資金主要是購房者支付的資金，但這些資金大部分都是依靠銀行貸款償還的，所以在房地產企業的運營資金中超過半數的資金來源于銀行，所以房地產企業的資金來源受到銀行的嚴重影響，如果銀行層面的資金出現情況，將導致房地產企業的無法完成再生產，從而影響企業的正常發展。隨著我國政府不斷加強對房地產市場的干預，從各個方面不斷加強對房地產市場價格過高這一情況的調整，從而讓房地產市場的價格回歸合理情況。在接下來的時間里，政府可能會出臺更加嚴格的政策來規范房地產市場，或許會從銀行融資方面對房地產企業出手。現下房地產企業的融資渠道以銀行為主的局面，不利于房地產市場的長期發展，容易被限制資金鏈條。隨著我國股市和債市的發展，房地產企業可以通過這些金融市場獲得流動資金，完善自身的融資結構，保障自身的融資安全。

2.房地產行業風險加大，影響企業的投融資。由于我國現階段的房地產行業存在著較大的泡沫，房地產存量較大，且政府一直在出臺政策打壓投機性需求，再加上二手房市場交易占據了較大的比例，導致新建住房的剛需降低，影響了房地產整體市場的銷售。國內房地產市場整體發展前景不明朗，在能預見的時期內房地產價格將變得更加平穩，房地產所能承擔的投資功能將受到嚴重影響，房地產市場需求下降將是房地產企業面對的最大不確定的局面。房地產市場的消費者已經開始從盲目購買的情況轉向了選擇性購買，地段、價位、質量都成為了消費者綜合考量的因素，所以對房地產企業的經營造成了巨大的影響，行業風險開始加大。由于房地產行業前景不明，所以房地產企業在投融資的過程中會出現加多問題。一方面，由于房地產企業對消費者并沒有深入的了解，未能真正設計出符合消費者需求的產品，使得房地產企業在投資的過程中會顯得盲目，從而影響之后的銷售；另一方面，房地產市場發展不穩定，會使得投資者對這一市場的獲利能力存疑，從而影響了房地產企業的融資。

3.房地產行業資金密度高，預算控制難度大。房地產行業與其他行業有所不同，這一行業的投資成本較大，需要大量的資金穩定的投入，而且運作過程復雜，在設計預算方案的過程中很難準確的把握資金運轉，從而為預算不足再融資造成困難。同時，房地產行業的這種投資特性，也為房地產企業的現金流形成了不小的壓力，對房地產企業的投資資金穩定性提出了更高的要求。

三、解決房地產企業投融資問題的對策

1.積極開拓融資渠道，避免過度依賴單一融資。目前，房地產企業過度依賴于銀行融資，這不僅提高了企業的融資成本，還增加了融資難度。隨著我國金融市場的逐漸完善，越來越多的渠道能夠為企業提供融資目的，其中就包括我國的股市和債市。我國政府為了方便中小企業融資，開設了新三板等，降低了企業的準入標準，使得越來越多的中小型企業也能通過上市的方式獲得大量的社會資金。同時，隨著互聯網金融的發展，我國的債市也得到了完善，這也為房地產企業獲得大量融資提供了有利的渠道。為了降低房地產企業在較長的產品建設周期中受市場波動的影響而造成不必要的損失，房地產企業可以充分利用期貨交易，降低自身受市場波動造成的風險，增強企業的抗風險能力。

2.加強企業對市場消費者的關注，認真研究消費者需求。不論是什么樣的產品，都是為了迎合消費者需求，從而能夠從商品銷售中獲得利潤。當然，房地產市場也不例外。隨著我國消費者消費需求的變化，消費者對住房也提出了不同層次的要求。房地產企業需要實時關注這些變化，從而在產品設計中更多的迎合消費者的需要，增強產品的競爭力，使得房地產產品在銷售過程中能夠獲得消費者的青睞。這就需要房地產企業的設計部門，專門成立一個小組關注消費者在消費住房時有什么樣的需求，通過開展市場調查的方式，為設計部門提供更多的市場信息。

3.加強人才培養和引入，提高預算控制能力。為了解決房地產企業中預算控制能力較弱的問題，需要通過引入在相關方面擁有專業技能的人才，為預算控制設計合理的評估體系和方法，從而避免了預算不足而引起的融資困難的情況。同時，房地產企業還需要注重相關人才的培養，通過部門內部定期的專業培訓提高現有員工的專業能力，從而提高企業的預算控制能力。

參考文獻：

[1]孫婷. 金融危機下中小企業發展的政策環境分析[J]. 特區經濟，2010，（05）：269-271.

[2]曾鎧斌. 金融危機下房地產企業融資結構及發展研究[D].重慶大學，2009.

作者簡介：萬青（1995—），女。民族：漢。安徽省六安市人，安徽財經大學2013級金融工程專業在讀本科生，研究方向：金融工程。