淺析土地增值稅清算要點

趙英

摘 要：土地增值稅清算工作是房地產公司企業實施財務管理、預防經濟風險的重要管控手段，也為新房地產項目開發提供財務數據和信息，確保房地產公司獲得經濟收入的穩定增長。此外，土地增值稅清算也是我國市場經濟的重要調控手段與策略，對于調節規范市場秩序，維護我國經濟市場穩定具有非常重要的作用。下文中，筆者將從土地增值稅清算的工作經驗入手分析與總結，探究現階段國內房地產公司土地增值稅清算工作中存在的弊端與不足，并提出具體的應對方法與策略。

關鍵詞：房地產公司企業 土地增值稅清算 管理策略

房地產公司的土地增值稅清算工作具有實施財務管理、預防經濟風險，為新項目提供財務數據信息，確保經濟收入穩定增長的核心管控作用。但從國內多數房地產公司的現實經營與管理情況來看，我國房地產公司預算管控不清、對國家與地方的稅收法律法規和相關政策掌握不足、理解不到位，導致了房地產公司稅務申報錯誤、漏項，應納稅額計算不當，納稅工作管理混亂等問題，從而影響了房地產公司正常工作與經營活動的開展。

一、現階段國內房地產公司土地增值稅清算的弊端與不足

一是，虛構工程項目和工作量，成本核實難。房地產企業的開發成本是土地增值稅清算的核心，也是最難查實的關鍵環節。問題突出表現為：一是開發商移花接木。為了把不好入賬的“灰色支出”（如公關費、招待費等）做實，采取虛構工程項目（大多為零星工程和配套設施），編造虛假工程合同和決算書，到稅務機關套開建筑發票的方法予以轉入。二是開發商和施工方相互勾結，采取虛假招投標或簽訂補充合同等方式虛構工程項目、虛增業務量增加開發成本。由于稅務檢查人員對工程施工圖紙、工程概算等知識匱乏，房地產項目零星工程、輔助和配套設施工程眾多，加之部分開發商與施工方屬關聯企業，使檢查人員調查取證具有較大難度。例如某開發商虛構地下管網的輔助工程10萬元，在地下隱蔽工程無法開挖檢查且企業施工合同、建筑發票、工程決算書均完備情況下，稅務人員很難分辨出該項工程項目的真假。

二是，虛開發票，調查取證難。在包工不包料施工方式下，部分開發商存在虛開發票、接受他人虛開發票和假發票等違法行為。其共同特點是：舍近求遠，去外省市購買沙石、水泥等建材；絕大多數采取現金交易；發票金額較大且手工開具；銷貨方大多屬于非正規企業或個體經營者。有些企業為防止稅務機關發現假發票不準予成本列支，還借用他人名義“主動”到稅務機關代開發票，企圖掩蓋虛假購銷業務。根據稅務機關代開普通發票的規定，申請代開發票人只需提供合法身份證件和付款方（或接受勞務服務方）對所購物品品名（或勞務服務項目）、單價、金額等出具的書面確認證明即可，稅務機關對該項經濟業務是否發生根本無法確定，對其中屬惡意虛開或善意取得的假發票，也無法辨別。如果稅務機關一律按照187號文第四條第一款“不能提供合法有效憑證的，不予扣除”處理，對企業顯然不公，也違背了合理性原則。但如果準予企業計入開發成本，無疑助長了購銷雙方偷逃稅的主觀傾向，增加稅收的系統風險。

二、房地產公司土地增值稅清算的優化策略與管控要點

一是，注意所得稅計算與土地增值稅計算的差異性。在房地產所得稅計算過程中，除了經營收益、投入成本、相關支出與費用，還應當依據合理性、配比性、相關性原則，將不符合上述原則的費用、成本和收益從應納稅所得額中減免、扣除。在土地增值稅計算過程中，則僅僅需要統計房地產項目的營銷收益，但不包括房地產因租賃、孳息所獲得的收益，所以與房地產租賃、孳息有關的費用，也不能夠予以減免、扣除；對于其他費用，則能夠納入減免稅額、抵免稅額中，應當依照國家稅收有關法律與政策，進行核對與確認。房地產公司的土地增值稅清算管控工作，需要與房地產銷售盈利、成本、相關費用計算等環節聯系起來，一方面注意銷售數額、成本費用金額對于土地增值稅計算的影響，從而通過費用與成本控制，做好土地增值稅管控；并且在土地增值稅計算過程中，遵循真實、客觀原則。對于房地產項目銷售中所產生的利息費用支出，如果該利息產生于房地產項目竣工完畢之前，則可以作為生產成本中的一項，從應納稅所得額中扣除；如果該利息產生于房地產項目竣工完畢之后，則不可以作為生產成本中的一項予以扣除。

二是，要將房地產開發成本費用與間接成本區別計算。現實情況中，很多房地產公司在土地增值稅清算過程中，將房地產成本費用與間接成本，二者混為一談——一方面可能是由于部分財務管理、稅務管理工作者的專業能力不足、工作經驗有限；另一方面，也不排除部分稅務管理人員的故意所為。尤其應當引起注意的是，部分稅務管理人員錯誤地將房地產開發成本中因管理所產生的費用支出，當成了間接成本。

三是，清晰界定房產營銷類型，準確核算房產營銷收入。從我國目前的房地產營銷類型來看，主要包括三種：一是分期按揭，二是一次性全額付款，三是首付款和后期按揭，第三種方式也是國內最常見的房產交易付款類型。應當注意的是，部分房地產項目采用了預售的營銷方式，該預售房產應當列入土地增值稅清算項目中，不得以此為借口延遲繳納稅款。作為土地增值稅收繳部門，應當將銷售房源與房地產納稅人其他類型房地產項目的銷售價格實施對比，防止轉移收入的偷稅、避稅行為。在統計房地產項目的銷售情況時，應當界定合同付款時間、按揭付款時間、現金付款時間等具體交易時間，從而確定并計算房產營銷收入。

四是，計算房地產營銷收入過程中，要以會計財務報告為參考。將往年中的房地產公司會計財務報告作為參考數據，對房地產營銷成本、支出費用做出核算，查明房產項目的具體銷售金額，列明各項費用與支出的金額、明細，并備案、存檔。

五是，做好房地產開發項目中土地增值稅的科學計算。受到土地增值稅政策的影響，國內房地產公司在計算土地增值稅的過程中，收到專業能力、職業素養的限制，部分房地產公司稅務管理人員故意增加房地產營銷成本、費用與支出，變相偷稅，給房地產公司造成了承擔巨額罰款、名譽信用喪失的不利影響。筆者認為，房地產公司應當從下述幾個方面做好土地增值稅的管理與籌劃工作：一是，列明房地產公司的銷售成本、費用項目與明細，增強土地增值稅計算的準確性；二是，做好房地產項目銷售的合同檔案管理；三是，做好房地產項目的外包管理，做出成本預算并列明清單，對外部項目中的各種費用與支出，進行及時、全過程的監督、跟蹤、結算審核；三是，清晰界定房地產項目銷售過程中各項支出與費用的預算范圍，比較預算數值，分析房地產營銷過程中是否存在虛假的成本和費用；最后，應當做好房地產項目正常銷售、預售的款項分類統計與核算，避免遺漏預售房產的土地增值稅額計算。

綜上所述，作為房地產公司企業的稅務管理人員，應當從思想上重視土地增值稅清算工作，不斷提升個人的職業素養和專業能力，為房地產公司稅務工作的順利進行提供助力，推動房地產公司健康穩定、可持續發展。

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