中國城鎮化對房地產價格影響分析

鄺山

【摘 要】本文通過分析房地產住宅價格的影響因素，對我國城鎮化進展對于住宅市場價格的影響進行深入探討，并通過設定不同類型的情形進行仿真模擬，本文認為當城鎮人口增長率較高時，對住宅價格的促進作用最大，而在土地城鎮化及產業城鎮化較為領先的時候，住宅價格提高的幅度最小。本文建議，如果政府制定相關政策時，可以相應提高土地供給，同時加快產業升級，提高第三產業在國民經濟中的地位，另一方面，減少城鄉收入差距，提高農村居民的生活質量，避免過多人口涌入城市，減少住房的剛性需求，從而降低房地產價格。

【關鍵詞】城鎮化；房地產價格；城鎮化

一、引言

隨著我國城鎮化進程的不斷發展，城鎮化對房地產價格的影響已逐漸引起學者們的廣泛關注。部分學者認為城鎮化與房地產價格之間呈現出顯著的相關關系：于守華[1]（2013）和劉娟[2]（2014）分別運用VAR模型分析我國城鎮化進程與房地產價格之間的關系并得到類似的結論，認為城鎮化發展是房地產價格的格蘭杰原因，同時二者存在長期的均衡關系；曾江輝[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）則通過簡單多元線性回歸對二者進行研究，并認為城鎮化發展與房地產價格之間存在顯著的正相關關系；而羅良文[5]（2015）實證分析了不同地區中不同方面城鎮化對房地產價格的影響，最終認為人口城鎮化在中、西部地區對房價影響顯著，對東部地區不顯著；另一方面，也有部分學者認為城鎮化發展與房地產價格之間并沒有顯著的相關關系：黃慶華[6]（2014）認為城鎮化對房地產價格變動影響并不顯著；董正信[7]（2013）發現住房價格對城鎮化水平顯著影響，而城鎮化發展水平對住房價格不具有顯著影響。

可見城鎮化發展對房地產價格的影響尚未形成統一的結論，城鎮化是一系列經濟社會變量組合變化的過程，這一過程包括人口城鎮化、產業城鎮化以及土地城鎮化等諸多方面。本文構造城鎮化對房地產價格影響的完整系統結構，分析出城鎮化各個方面對于房地產價格的影響關系，并對房地產價格的變化趨勢進行預測。通過仿真方案設定，針對我國城鎮化進程中不同方面的非均衡發展特點對房價進行預測并比較，從而為政府推動城鎮化進程提供決策依據。

二、模型構造

（一）方程構建

本文所構建的房地產市場系統動力學模型中涉及的主要系統方程如下列各式所示：

（1）土地購置面積=INTEG

（2）土地購買總價=INTEG

（3）竣工造價=INTEG

（4）人口=INTEG

（5）存款總額=INTEG

（6）人均支出=人均可支配收入-人均存款額

（7）國民可支配收入=a*經濟發展水平GDP+b（注：參數數值由計量經濟學方法結合當地實際數據確定）

（8）經濟發展水平GDP=第1產業增加值+第2產業增加值+第3產業增加值

（9）第1產業增加值=第1產業人數*人均第1產業產能（第2、3產業增加值以此類推）

（10）第1、2、3產業人數=INTEG（第1、2、3產業人數增加值或初始值）

（11）人均第1、2、3產業產能=INTEG（人均第1、2、3產業產能增加量或初始值）

（12）城市/農村居民恩格爾系數=INTEG（城市/農村居民恩格爾系數變化量或初始值）

（13）城鎮人口=INTEG

（14）農村人口=INTEG

（15）全國恩格爾系數=農村人口/（農村人口+城市人口）*農村居民恩格爾系數+城市人口/（農村人口+城市人口）*城市居民恩格爾系數

（16）社會消費品零售總額=c+a*人均支出+b*全國恩格爾系數（注：參數數值由計量經濟學方法結合當地實際數據確定）

（17）人均消費支出=社會消費品零售總額/人口

（18）人均非消費支出=人均支出-人均消費支出

（19）投資額=b+a*經濟發展水平GDP（注：參數數值由計量經濟學方法結合當地實際數據確定）

（20）新開工面積=b+a*投資額（注：參數數值由計量經濟學方法結合當地實際數據確定）

（21）竣工面積=b+a*新開工面積（注：參數數值由計量經濟學方法結合當地實際數據確定）

（22）住宅價格=f+a*土地均價+b*竣工造價+c*竣工面積+d*人均非消費支出+e*城市人口（注：參數數值由計量經濟學方法結合當地實際數據確定）

三、模型仿真

（一）模型檢驗

本文利用1999年到2013年全國住宅平均銷售價格與模型仿真的住宅價格進行比較，如表1所示。

由表1可見，全國住房平均銷售價格的實際數據與仿真數據的相對誤差較少，由該模型進行仿真模擬并觀察不同情形下房地產價格的變化趨勢具有一定的參考意義。

（二）仿真模擬

1.仿真方案設定

本文將通過仿真方案的設定來觀察變量間變化不均衡時，住宅市場價格的變化趨勢。在城鎮化的過程中，本文認為可以劃分為三個不同的方面，分別是土地城鎮化、產業城鎮化及人口城鎮化。具體仿真方案設定見表2。

表3為具體的仿真參數表，其中，1998年到2013年我國土地購置面積的平均增長率為8.77%，城市人口增長率為3.59%，第三產業人口增長率為2.86%。根據表2的方案設定，本文將高于現狀的增長率設定為目前平均增長率的1.1倍，并分別計算各種仿真方案下增長率的參數，具體數值如表3所示。

2.仿真模擬結果

根據上文設定的方案參數，本文對不同方案下模型進行仿真模擬，其中，住房價格2016年到2025年的模擬結果如表4所示。

由表4可見，所有方案下，全國住宅平均銷售價格均呈現出比較明顯的上升趨勢，這表明，在城鎮化進程中，房地產價格依然會持續上升。在各種情形中，價格最高的是人口加速型，這主要是因為人口加速型提高了住宅市場的剛性需求，從而對住宅價格的促進也最大。其中，價格最低的是土地、產業加速型，在這一種情形下，因為土地供給增多，從而降低了土地價格，另一方面，第三產業就業人口增速加快導致國民經濟水平提升，從而促進房地產市場投資，從而導致住宅市場中住宅供給上升，引起住宅價格的下降。由此可見，政府若希望控制房價過快增長，應采取相應措施提高土地供給，同時實現產業升級，提高第三產業在國民經濟中的比例。

四、結論及建議

本文首先分析房地產住宅價格的影響因素，進而構建系模型分析我國城鎮化進展對于住宅市場價格的影響，經仿真模擬，本文認為當城鎮人口增長率較高時，對住宅價格的促進作用最大，而在土地城鎮化及產業城鎮化較為領先的時候，住宅價格提高的幅度最小。基于上文結論，本文認為，如果政府希望有效控制房價較快增長，可以提高土地供給，從而降低土地價格，加快產業升級，提高第三產業在國民經濟中的地位，促進投資，提高住宅的供給量，從而降低房地產價格。另一方面，應該減少城鄉收入差距，提高農村居民的生活質量，從而避免過多人口涌入城市，減少住房的剛性需求，從而降低房地產價格。

【參考文獻】

[1]于守華. 城鎮化、工業化與房地產價格之間的動態關系[J]. 財經理論研究，2013，04：16-23.

[2]劉娟，姜怡悅. 城鎮化對房地產價格影響實證分析[J]. 現代商貿工業，2014，23：73-74.

[3]曾江輝. 城鎮化對中國房地產價格影響的實證分析[J]. 商場現代化，2010，17：181-182.