2016年營改增對房地產(chǎn)新舊項目的影響探析

王麗丹

【摘要】2016年5月，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等正式納入到營改增范疇，自此國民經(jīng)濟中涉及到的各主要行業(yè)均已劃入增值稅稅制下。由于房地產(chǎn)行業(yè)長期以來實行營業(yè)稅，所以營改增后對房地產(chǎn)的核算體系及稅收籌劃等諸多方面都帶來了不同程度的影響。本文將主要針對營改增對房地產(chǎn)新舊項目的影響及對策給予分析并嘗試提出合理化建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 營改增 影響 對策

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)自2016年5月1日起正式納入到增值稅稅制下，由于房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位，本次稅制改革對于國家宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)領(lǐng)域內(nèi)的各個行業(yè)都具有深遠的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)在改革前處于營業(yè)稅稅制下，適用5%的營業(yè)稅率。營改增后，房地產(chǎn)行業(yè)實行11%的增值稅稅率及5%的征收率，對于銷售不動產(chǎn)的預(yù)售收入實行3%的預(yù)征率。由于增值稅的計稅原理和征收機制與營業(yè)稅相比有很大的不同，所以對于房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)核算體系的影響不容忽視。本輪營改增稅制改革充分考慮到房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長的特點，在改革實行初期對房地產(chǎn)開發(fā)項目做出了新舊劃分、區(qū)別處理的規(guī)定，為房地產(chǎn)行業(yè)營改增的順利過渡提供了保障。

一、房地產(chǎn)新舊項目的界定標準

由于房地產(chǎn)企業(yè)的小規(guī)模納稅人均按統(tǒng)一的5%征收率計算增值稅，所以房地產(chǎn)開發(fā)項目的新舊主要是對于具有一般納稅人資格的房地產(chǎn)企業(yè)而言。根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》中規(guī)定，對于房地產(chǎn)老項目的劃分依據(jù)主要有兩個方面：一個是“《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目”；另一個是“《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目”。

簡言之，劃分房地產(chǎn)開發(fā)項目新舊的時間節(jié)點是2016年4月30日，而時間節(jié)點的取證依據(jù)是《建筑工程施工許可證》或相關(guān)工程合同有注明的項目開工日期。

二、營改增對房地產(chǎn)新舊項目的影響

（一）對于新項目的影響

1.首先是銷售額的確認方面。對于新項目的一般納稅人房地產(chǎn)企業(yè)，其只能采用一般計稅方法計算銷售額。即按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地總價款

2.小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)適用簡易計稅方法。按照5%的征收率計算，但土地價款不允許在取得的全部價款和價外費用中扣除。即：

銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）

3.一般情況下，由于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售額及成本規(guī)模相對較大，小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量有限，所以劃分為新項目的房地產(chǎn)企業(yè)多為一般納稅人，均采用一般計稅方法核算。雖然營改增后新項目的房地產(chǎn)企業(yè)適用稅率由原本的5%上升到11%，但營業(yè)稅的銷售額確認是以取得的全部價款為計稅依據(jù)，而增值稅下可以扣除相對應(yīng)的土地價款且實行價稅分離，所以其兩者在同等條件下的可確認收入規(guī)模差別不會很大，在銷售額確認上對企業(yè)稅負的影響也相對有限。

4.其次是計稅方法。根據(jù)財稅[2016]36號文件規(guī)定，新項目的房地產(chǎn)企業(yè)適用一般納稅人的11%增值稅稅率以及小規(guī)模納稅人簡易征收的5%征收率。即：

銷項稅額或應(yīng)納稅額=銷售額×適用稅率或征收率

對于還不具備確認收入條件，使用預(yù)收賬款核算所收取房款的項目，應(yīng)按照3%的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳的稅款。即：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

5.房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后，除了稅款計算方法的變化外，最值得關(guān)注的就是關(guān)于預(yù)繳稅款的規(guī)定。在營業(yè)稅時期，房地產(chǎn)企業(yè)收取房款時即為營業(yè)稅納稅義務(wù)的發(fā)生時間，與具備確認收入條件時的納稅處理基本沒有區(qū)別。而增值稅稅制下，預(yù)收款階段不確認為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間且明確規(guī)定了預(yù)繳稅款的計稅方法，同時房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的增值稅可以抵減當期應(yīng)納增值稅，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

6.與營業(yè)稅相比，增值稅在預(yù)售款階段的發(fā)票開具處理也有很大不同。營業(yè)稅時期，預(yù)收款階段企業(yè)以預(yù)收款發(fā)票的形式將發(fā)票開具給購房者，有辦理按揭貸款需求的購房者可將此發(fā)票提供給貸款機構(gòu)。由于增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間與營業(yè)稅規(guī)定的不同，預(yù)收款階段不允許開具正式的增值稅發(fā)票。但考慮到購房者按揭貸款辦理的需要，國家稅務(wù)機關(guān)明確規(guī)定了過渡時期的處理方法，允許房地產(chǎn)企業(yè)對購房者開具零稅率的增值稅普通發(fā)票以用于辦理按揭手續(xù)，但納稅義務(wù)時間不發(fā)生改變。

（二）對于老項目的影響

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項目的銷售額確認原則及計稅方法上與新項目基本上一致。但對于老項目的一般納稅人企業(yè)而言，其可以根據(jù)自身現(xiàn)有的具體情況選擇采用簡易征收（5%征收率）或是一般計稅方方法（11%增值稅率）計稅。采用了簡易征收方式計稅的老項目一般納稅人企業(yè)不允許進項稅額抵扣，也不允許在計算銷售額時扣除對應(yīng)的土地成本。同時，老項目的一般納稅人企業(yè)一經(jīng)選擇了簡易征收方法計稅，則其在未來36個月內(nèi)不能變更為一般計稅方法計稅。

2.對于老項目的一般納稅人企業(yè)而言。實行11%稅率的一般計稅方法并不一定能降低企業(yè)的實際稅負，在項目開發(fā)情況、稅收籌劃及市場環(huán)境的綜合影響下，甚至?xí)霈F(xiàn)稅負上升的情況。因此，許多持有老項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都趨向于選擇簡易征收的方式。選擇簡易征收計稅，可以基本維持原有的財稅核算體系，企業(yè)無需對現(xiàn)有的核算模式做出過多的改動，這樣可以有效的幫助此類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順利度過營改增的過度期。

三、營改增對房地產(chǎn)新老項目影響的對策

首先，持有老項目的房地產(chǎn)一般納稅人應(yīng)該根據(jù)自身的具體情況選擇合適的計稅方法。如果，房地產(chǎn)企業(yè)持有的項目已經(jīng)開發(fā)結(jié)束，但仍未銷售完畢，企業(yè)基本上已無開發(fā)成本類支出，難以享受到增值稅進項稅抵扣所帶來的實惠，那么這種情況下就應(yīng)該選擇簡易征收方式。如果，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目沒有開發(fā)結(jié)束，且目前的開發(fā)進度占整個項目規(guī)劃的比重較小，各類成本發(fā)票還沒有取得，這樣后續(xù)就會有大量的成本發(fā)票可以用于進項稅抵扣。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)就可以選擇一般計稅方法。反之，則應(yīng)該采用簡易征收的計稅方法才會對企業(yè)更有利。

其次，對于新項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，由于營改增實現(xiàn)降低企業(yè)稅負的主要途徑就是進項稅的抵扣。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在工程建設(shè)期間盡可能的獲取增值稅專用發(fā)票以用于抵扣，從而達到降低企業(yè)稅負的效果。從某種程度上來說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收情況對其經(jīng)濟效益有直接影響。一旦企業(yè)承擔的稅負過重，很可能會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力，為企業(yè)增加不必要的涉稅成本。所以，在房地產(chǎn)新項目的開發(fā)過程中必須加強成本控制以及合同管理工作，同時做好相關(guān)的稅收籌劃，以保障項目開發(fā)過程中進項稅抵扣的最大化。

四、結(jié)束語

總之，營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是多方面的、廣泛的。同時，政府對于房地產(chǎn)企業(yè)在過渡時期的扶持政策也是比較全面的。相信隨著營改增稅制改革相關(guān)制度的不斷完事，以及房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場環(huán)境的不斷優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)一定會在本次營改增稅制改革中獲益良多。

參考文獻

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