房地產投資對我國經濟增長影響的研究

喬晶

【摘要】自20世紀90年代后期，由于政府出臺的一系列鼓勵政策措施，滋生了房地產行業的發展溫床。隨著我國計劃經濟到市場經濟的轉變，房地產行業在經歷了一段時間的波動起伏后，得到了迅猛的發展。目前，我國房地產投資比例逐年加大，房地產開發規模也逐漸擴大，對我國GDP的增長也起到了很大的促進作用。

【關鍵詞】房地產投資 經濟增長 貢獻率

一、導論

（一）研究背景和研究意義

房地產投資，廣義上來說就是通過把資本投入到房地產市場，從而達到賺取利潤，獲得回報的一種方式。1986年，我國房地產投資額僅為101億元，截止到2015年年底，我國房地產投資額已經達到了95979億元，在近三十年的時間里，增長了950余倍。巨大的利潤先機帶動資本的逐利性，使得更多的資本投入到房地產行業，從而帶來新一輪的經濟發展。房地產投資不僅會吸引資本投入，也會帶動建筑、工業等相關產業的發展。同時，房地產投資刺激了居民的大宗消費，產生了財富效應，這在某種程度上也帶動了內需，助推了經濟的穩定增長。

然而，我國房地產投資在發展的道路上，也出現了不少的問題。投資規模不均衡、市場資金信貸泡沫、庫存積壓等，這些都有可能引起資金脫離生產領域實體經濟，并在一定程度上阻礙創新和產業轉型，最終使得經濟增長受到沖擊。中國宏觀經濟論壇在2016年發布的數據分析報告稱：由于地區經濟發展模式以及發展程度的不同，各省市地區的房地產投資規模以及投資效果也有所差異。總體我國房地產投資呈現出一定的規模差異，且房價的過快與過慢增長，都會給我國經濟持續有效的發展帶來一定的影響。因此，營造穩健的房地產投資環境，正確引導房地產投資，實現其與經濟增長的良性互動至關重要。

（二）國內外研究現狀

在最初，國外的一些學者認為不應該把房地產投資當作有利于經濟增長的強力后盾。尤其是在整個社會資本極度匱乏的條件下，房地產投資不僅不會促進經濟增長，反而會對經濟的持續健康發展起到一定的抑制作用。Weisman（1955）認為，房地產投資的影響效果是不同的，可以起到促進作用，也可以起到抑制作用。在不同的國家，對它們的經濟增長影響不同，特別是在一些不發達的國家，大力投資房地產會對其國民經濟發展起到一定的阻礙作用。1970年之后，隨著房地產行業的逐漸發展，學者們開始對房地產投資有了不同的認識。并認為房地產投資有利于國民經濟的持續健康發展，且與經濟增長之間存在著相互影響關系。Green（1997）通過利用Graner因果關系檢驗得出結論：房地產投資有益于經濟增長預測。

國內研究中，祝運海（2011）在前人的基礎上，通過各種模型建立與協整分析認為：房地產投資與經濟增長之間存在著密切的關系，并對其進行了長期效果分析，認為在長期，兩者之間會保持相對的均衡，在利用相關數據進行實證研究后發現，當房地產投資上升一個百分點時，國內生產總值就會增加0.351個百分點。許憲春、賈海、李皎等（2015）通過對房地產貢獻率的研究認為：房地產投資與它所形成的固定資本總額在國內生產總值中所占比重，以及房地產投資貢獻率都顯示出逐年增加的趨勢。

二、我國房地產投資發展現狀及對經濟增長的影響

我國房地產市場的發展起步于新中國成立后的土地改革制度。在20世紀90年代，由于受到東南亞金融危機的影響，我國出現了需求不足的現象，自此以后，政府便開始出臺了一系列鼓勵政策，大力推廣房地產行業的發展，以此來拉動內需，帶動經濟的發展。有最新數據研究表明，截止到今年前三季度，房地產投資對我國經濟增長的貢獻率達到了8%左右，可見其重要程度。2010年，我國房地產行業在持續過熱的發展狀態下，出現了房價居高不下的現象，不利于經濟持續發展，于是政府又制定了相關政策用以規制房地產市場的發展，抑制房價上漲。隨著我國全社會對固定資產投資額的加大，房地產開發投資也相應增加。在2000年，我國房地產開發投資額僅為4984.05億元，到2014年，我國房地產開發投資額達到了95035.61億元，另外，住房投資額、辦公樓投資額、商業營運房投資額等也有了大幅度的提升。可以明顯看出，在15年的時間里，我國房地產開發投資額增長了近20倍，各項具體投資也有了很大的增長。與此同時，我國房地產開發在住宅、別墅高檔公寓、辦公樓的投資額均表現出逐年增加的態勢。

如圖所示，2003年左右我國房地產投資額增長率持續上升，一度出現投資過熱的現象，這時，為保障我國經濟的平穩發展，政府先后出臺了一系列的宏觀調控政策調整投資結構，控制房地產投資規模，適度抑制房地產市場的發展，使得我國房地產市場發展速度減緩。在2007年的時候，房地產開發投資額增長率的曲線迅速上升，這期間，房地產市場在我國又進入了新一輪的發展熱潮，與此同時可以看到，我國GDP增長率曲線與其有著相似的發展軌跡，這主要是因為國民經濟增長促進了房地產開發投資的發展。2008年美國出現次貸危機，引發了全球金融市場的波動，相應的我國經濟的發展也受到了一定影響，由外需帶動的投資急劇減小，這使得我國國內生產總值減少，對房地產市場的投資也減少。從圖上可以看出，到2010年，我國經濟發展出現回升的趨勢，同時，對房地產市場的投資也開始增加。

通過分析可以發現，我國房地產開發投資和國民收入總值的增長趨勢基本上是同步發展的，這說明了我國房地產開發投資和經濟增長之間存在著一定的聯系，經濟發展在一定程度上也影響著房地產市場的投資規模。

上圖為我國房地產開發投資對經濟增長的貢獻率，并通過圖2分析可以看出，2001年～2003年之間，我國房地產投資對經濟增長的貢獻逐年增加，呈現上升趨勢，到2003年之后，該貢獻率相對下降，并且有了將近5年時間的低谷時期。而在低谷過后的2009年，房地產投資又開始復蘇，對經濟增長的貢獻持續上升。這說明了房地產開發投資對經濟增長有一定的拉動作用，二者具有一定的依存關系。因此，要維持經濟穩定發展，就要對房地產市場投資做出一定的規制，避免投資過熱和投資不足現象的發生。而高或過低的房地產投資都會對我國經濟增長產生一定的影響。當投資過熱時，會對消費產生一定的擠出效應，并且催生房價上漲，不利于經濟發展；由于房地產市場會帶動其相關產業的發展，因此，當投資不足時，這些產業的發展也會受到一定的制約，同時，對就業也有一定影響，最終不利于經濟的發展。

三、結論及政策性建議

鑒于以上討論，并結合我國實際發展現狀，在理論依據的基礎上，可以有針對性的為我國房地產合理有效的投資提出建設性意見，并且為我國經濟持續發展做出合理規劃。

一是提高房地產開發效率，在我國的房地產投資過程中，由于投資方案的不合理等因素，存在著無效投資的現狀，造成了對資金和資源的浪費。因此，不僅要注重房地產投資的總量，更重要的是提高房地產投資的有效性，這樣才能保證其持續有效的發展。

二是政府應該合理規劃，正確引導房地產行業的投資方向，加大保障性住房的建設規模。同時，地產金融市場的扶持力度，有效控制房價。

三是支持消費者在有基本需求的基礎上購房，不盲目購房，并且出臺合理的限購政策，保障消費者的合法權益。

四是建立健全的法律法規制度，強化監督部門的管理，加大對房地產投資貸款審核力度，控制銀行貸款，避免銀行壞賬以及資金大量流入房地產市場，造成投資過熱，引發房地產市場泡沫。

參考文獻

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