房地產企業資金管理問題研究

李剛

摘要：本文對房地產企業資金管理中存在的普遍問題進行了分析，然后根據存在問題提出了在資金集中管理、融資決策、資金優化配置三方面的資金管理對策。

關鍵詞：資金管理；房地產業

資金是企業的血液，資金結構的合理與否關乎著企業的生存與發展。房地產行業作為“準金融”行業，資金管理問題可以說是企業的重中之重。近年來，房地產業的蓬勃發展也帶來了很多高投資、高負債、高風險、高資金沉淀等資金問題，使企業的生存發展遭遇瓶頸。

一、房地產企業資金管理中存在的主要問題

（一）企業存在高負債經營情況

房地產開發項目一般需要高額投入，而且項目建設周期較長，這就導致了企業很難依靠自有資金確保項目的順利完成，借貸就成為房地產企業主要的資金來源，也就導致了企業資本結構的不合理，資產負債率過高，也就意味著企業存在著嚴重的債務負擔，需要擔負很高的財務風險。

（二）企業融資主要依靠銀行借款

房地產企業資金來源的途徑主要有自有資金、商品樓預售、銀行貸款、承包商墊資等。但房地產行業是資金密集型行業，需要大量資金投入，所以一般房地產企業均采用高負債的經營方式。根據近年來對中國房地產企業開發資金來源的構成進行調查，推算出房地產項目所需資金的50%以上都是依靠銀行借款。若是國家實行貨幣緊縮政策，銀行的貸款門檻就會提高，貸款條件更加嚴格，貸款的對象就會更加傾向于實力強、規模大、信用高的企業，而一些中小房地產企業就會面臨生存危機。

（三）企業盲目投資，投資效率低

房地產企業相較于其他行業來說利潤率較高，利潤越高風險也就越高，但很多房地產企業卻忽視了自身中存在的高風險，盲目投資的程度高，也就導致了投資效率低下。盲目投資主要表現在盲目拿地、盲目開發：近年來房價的一再上漲促使房地產企業瘋狂拿地，對政府的政策關注不夠，而政策規定閑置超一年未滿兩年的土地，就需要按土地款的20%征繳土地閑置費，閑置滿兩年就將無償收回，若是企業對情況考慮不周，先行盲目囤地，可能會給企業帶來大量的財務負擔，造成直接的經濟損失；在項目開發上，很多企業會根據老板喜好或者是盲目跟風，而缺少對實地環境的調查，客觀性差，市場定位不準，最終導致銷售困難。

（四）資金管控力度差

房地產業的市場高漲，往往使得企業將重點放在業務擴張上，而忽視資金的管理與控制。房地產業的資金管控力度差，表現在：一是沒有一個完善的資金預算制度，或者是忽視資金的預算管理，企業實際工作與預算大相徑庭，預算管理形同虛設；二是盲目融資，沒有對項目所需資金進行充分估計，融資不足，導致項目建設期間資金鏈斷裂，或是融資過度，資金成本較高；三是在資金的使用過程中缺乏有效的監管機制，各環節成本控制不到位，成本較高，花費較大。

（五）資金管理信息化建設程度低

信息化建設目前已經越來越受到企業的關注與重視，例如成本管理系統、銷售管理系統、項目管理系統等，已經越來越被企業應用到生產管理中來。但總體來說，資金管理信息化建設程度低，是很多房地產企業存在的通病，尤其對于中小企業來說，更是缺少一套有效的資金管理信息化系統。房地產開發過程中的大量交易往來、記賬憑證、數據分析等，不能通過有效的系統進行及時上傳、分享與反饋。

二、房地產企業資金管理對策

（一）資金集中管理

房地產企業往往項目眾多，若是實行資金分散管理，設置多個賬戶，很容易造成資金的閑置，企業的資金不能得到合理的優化配置。因此，企業需要根據實際情況選擇適合自身的資金集中管理模式，杜絕資金浪費。

1.報賬中心：報賬中心模式實行“收支兩條線”，各項目不單獨設置賬戶，資金統收統支，撥付備用金，對外統一結算，集權程度高，主要發揮資金的存放與撥付職能，但是由于報賬手續復雜，資金的使用完全被控制住，也會導致資金管理的效果較差，這種模式一般適用于企業的創業初期，或是只在單個城市布局，下屬項目較少，且下屬項目多為非單獨核算的房企。

2.結算中心：結算中心模式分設一級賬戶和二級賬戶，總部設一級賬戶，負責撥付開發資金、對外融資等，各項目分設二級賬戶，可獨立核算。這是一種集集權和分權于一體的資金管理模式，主要發揮資金的結算、調度、融資和監管職能，結算中心模式能使資金使用均衡有效，項目獨立核算也能夠調動項目開發的積極性。這種模式比較適用于成長期的房地產企業，下屬擁有4個以上10個以下的項目，同時業務區域分布少于三個城市的中型企業。

3.內部銀行。內部銀行模式仿效銀行模式，即在各項目公司內部開設虛擬賬戶，項目之間的資金占用實行有償借貸。這也是一種集集權與分權于一體的資金管理模式，主要發揮資金的結算、內部貸款、監管等職能，但是這種模式對于信息技術的要求程度較高，需要企業重視信息技術系統的建設，也需要財務管理部門熟悉商業銀行的運作模式。內部銀行模式在一定程度上實現市場化運作，管理效率提升，項目責任人的資金成本意識也會提升。這種模式適用于擁有10個以上20個以下的開發項目，業務區域遍及5個以上城市的大型房地產企業。

4.財務公司。財務公司是一種獨立法人資質的非銀行金額機構，財務公司提供金融服務，但不能直接決定資金的使用方向。這是一種分權型的資金管理模式，主要發揮資金的結算、融資、投資、信貸功能，同時對信息技術的依賴程度也較高，能夠完全實現市場化運作，最大限度地實現企業資金的融通。財務公司模式適用于成熟期的企業，下屬超過20個項目，業務區域遍布10個以上城市的房地產企業。

5.現金池。現金池管理模式是一種集權模式，利用商業銀行的現金管理方式和互聯網信息技術，實現賬戶資金的自動調撥，主要發揮資金的結算、信貸、監控職能。現金池模式對企業賬戶資金每日清算，及時、高效地對資金進行配置，也能夠及時、有效地傳遞信息。這種模式適用于成熟期的房地產企業，或者是跨國房地產企業等大型房企。

以上五種模式對企業的發展階段、經營規模、管理水平、信息化程度等有著不同要求，因此房地產企業應當充分分析自身實際情況，選擇與企業發展情況相適應的資金集中管理模式。

（二）優化融資決策

首先，房地產企業要發展就需要大量資金投入，以上通過分析得知房地產企業的融資來源主要依靠銀行借款，要優化企業的融資決策，就需要從單純依靠銀行貸款轉向股權融資、房地產金融創新、合作開發等多渠道融資，并進一步選擇公司融資或是項目融資，確定不同融資方式下的融資量，形成融資組合；其次，在融資時間長短上，考慮到房地產企業一般會將設計、施工等環節外包，固定資產的需求較低，可以籌措較少長期債務，而考慮到某些項目開發周期較長，或是土地儲備資金較高，或是市場銷售狀況不佳等，則需要持有一定數量的長期融資。短期融資資本成本較低，但是還款壓力較大，因此也應當充分考慮企業情況，持有適度短期融資。

（三）優化資金配置

首先，必須通過科學的項目可行性研究確定項目資金的需要量，房地產可行性研究報告是企業向政府相關部門申請正式立項的必備材料，是其籌資開發資金的重要依據；其次，房地產企業必須立足整體，從企業的發展全局戰略視角計劃和協調安排資金的籌措和使用情況，制定“資金平衡計劃”表來反映企業總體及各項目的資金短缺或盈余狀況；再次，企業需要在項目開發的過程中進行全面預算管理，在項目的投資機會、土地競投、項目定位策劃、規劃設計、工程施工、市場銷售、售后及物業管理等各個環節運用全面預算管理的理念及方法，全過程、全階段的改進資金管理工作，提升資金使用效率。

參考文獻：

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（作者單位：中國鐵建房地產集團有限公司）