對房地產市場的博弈分析

（中南民族大學，湖北 武漢 430064）

對房地產市場的博弈分析

楊瓊

（中南民族大學，湖北 武漢 430064）

自2013年以來，逐漸出現了國內房地產市場將進入泡沫時代的聲音，伴隨各路消息的是跌宕起伏的房地產價格以及全國各地不斷涌現的“地王”。1998年住房制度改革以來，房地產市場逐漸成為中國重要的支柱型產業之一，深刻影響著我國的經濟發展，所以研究房地產價格的影響因素對我國經濟發展具有重要的現實意義。本文首先分析了我國房地產市場的現狀，然后主要運用了博弈論的方法來辨析房地產市場中各個主體的博弈狀況，以此得出了房地產開發商與政府、消費者之間的博弈也是影響房地產價格的重要因素的結論。

房地產；博弈分析；商品房銷售

一、引言

2007年，美國的次貸房屋信貸危機出現萌芽，經各方發酵最終導致了影響全球各個國家經濟發展的2008年金融危機。這場因房地產及證券市場產生的危機已經過去了8年，而我國房地產市場也只是短暫低迷一段時間后又迅速恢復并持續炒熱。特別是在今年上半年迎來了我國樓市有史以來最火爆的“地王年”，一個接一個出現的地王已經不再稀奇，反而是在拍賣中未形成“地王”的土地成為奇觀?？墒桥c火爆的房地產市場截然相反的是我國三大首富的態度：王健林認為我國三四線城市的房子已經賣不動了，兩年后也無需再調控除北上廣以外的非核心城市；宗慶后則直接表明中國的房地產泡沫已然形成，我們不能在繼續造房子了；亞洲首富李嘉誠則是最早看淡內地房地產市場的，早在2013年便開始大規模拋售大陸的房地產并轉向國外投資。

那么再全面觀察中國的房地產市場，自從1998年開始實施住房制度改革以來，我國的房地產市場發展迅猛，其價格也是一路飆升，即使是在導致全球經濟低迷的2008年金融危機時期，我國的房地產市場也只是在受到短暫的沖擊后迅速恢復過來，甚至比以前的市場狀況更加良好，并有助于緩解了低迷的證券市場。同時我國房地產市場存在一個特別的矛盾現象—— 一方面是面對不斷上漲的房價而買不起房的惆悵，另一方面卻又是大量“空城”“鬼城”出現的無奈。房地產正逐漸成為我國重要的支柱型產業，其微小的變化都會給我國經濟帶來極大的變化，所以研究房地產市場價格的影響因素對我國房地產市場的發展具有重要的現實意義。同時，不同于一般的成本—收益分析方法，運用博弈論的分析可以更好的解釋價格在上升、下降的過程中，其他因素所造成的影響的動態變化，以及在其他因素確定的情況下價格的變化趨勢。

二、我國房地產市場現狀分析

1998年，國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》，從此我國的住房制度開啟了新的時代，房屋不再是由國家分配所有，房地產開發開始走向市場化和規范化的道路。直至2000年我國的房地產市場開始快速發展，并成為了我國經濟體中的支柱產業，對政府和人民帶來了巨大的影響。

商品房平均銷售價格反應了我國城鎮房屋買賣的平均價格，如圖1可知，在改革初期且房地產市場真正開始發展的2000年，我國的商品房平均銷售價格為2112元/平方米，而截至2014年，該價格已上升到6324元/平方米。觀察其增長率可以發現，除了2008年因受全球金融危機的影響，房價每年呈不同程度的增長。并且在金融危機后，房地產市場并沒有像股票市場市場處于長期低迷的狀況，而是迅速的恢復過來，其2009年的增長率達到了23.18%，之后到2013年每年房價以穩定的速度增長。2014年房價因政府調控增速雖有所減緩，但依據這兩年房地產不斷出現的“地王”可以預見其增速將保持上升趨勢。

商品房銷售面積是指報告期內出售商品房屋的合同總面積，體現了我國城鎮每年房屋的交易量，如圖2可知，從2000年到2014年，我國的商品房銷售面積由18637萬平方米上漲到120648.54萬平方米，也同樣是除了2008年以外，均呈現不同程度的增長，并在2009年達到了43.6%的增長率。對比圖1和圖2可以發現，商品房平均銷售價格和銷售面積的增長趨勢基本相同，均是2009年以前的增長速度波動較大，而2010年后呈現平穩增長的現象。

圖2 商品房銷售面積及其增長率

不過，也正是因為房地產市場的高速發展，導致了我國住房出現了諸多隱患。根據北京大學的調查顯示，中國平均每戶的擁房量其實已達到了1.35套，而按照一般的房地產市場經濟規來看，我國的房地產市場其實早就處于供過于求甚至破產的程度。但是為什么市場上還是會出現買房難、買不到房的現象呢？實際上，一方面買得起房屋的人會繼續買房，他們期望通過不斷上漲的房價進行投機，以獲得額外的利益；而另一方面，買不起房屋的人始終因為不斷上漲的房價而買不起房屋，從而造成了這樣矛盾的現象。另外，在我國還有一個特點，人們花大筆的錢在一線城市也可能買不到房，而價格便宜的三四線城市的房屋卻大量空置而賣不出去，這樣的非均衡性進而使得我國的房地產市場發展變得不平衡。

三、博弈分析

博弈論是當某一經濟主體的決策受到其他經濟主體決策的影響，同時，該經濟主體的相應決策又反過來影響其他經濟主體選擇時的決策問題和均衡問題。博弈論與傳統經濟學上的理性人做出決策的反應不同，傳統經濟學的理性人是在給定一個效用函數的情況下，追求效用最大化，他在這樣的環境下并不考慮自已的選擇對他人的影響，也忽略了他人的選擇對自己的影響，僅僅在一個既定的環境下考慮效用最大化的問題；而在博弈中，經濟環境中人與人之間是互相影響的，一個人的選擇會影響另一個人的選擇，自已的效用函數也是依賴他人的效用函數。而我們知道在現實生活環境中，人們的選擇往往存在很大的外部性，也就是說，用博弈論的方法來分析現實的問題是更加貼近現實、更加合理。

特別是在房地產市場中，其供給、需求和價格的形成過程是一個典型的博弈過程。從房地產開發商的角度來看，他的目標是在銷售房屋后能達到利潤最大化，在這個過程中，他需要最大限度的減少自己的成本以及最大限度的增加自己的收入，那么這就要從兩各方面來進行博弈。首先是減少成本，其中就包含了房地產開發商和政府之間因為土地使用權而產生的博弈；其次是增加收入，主要是房地產開發商和消費者之間因為房屋銷售價格而產生的博弈。在房地產市場中，各個博弈主體的利益是互相沖突的，他們的選擇行為是互相影響的，每一個參與者在進行決策時都必須考慮對手的反應，從而根據對手反應做出效用最大化的決策。

1、房地產開發商和政府之間的博弈

（1）博弈模型

房地產開發商和政府之間的博弈，主要是圍繞土地使用權展開的。政府作為土地使用權的提供者，也擔當了房地產市場博弈規則的制定者身份，他的責任是為社會居民提供最大化的社會福利。所以，為了給社會居民提供最大化的福利，政府不得不通過法律、稅收、基礎建設設施、城市規劃等行政措施來影響開發商的行為，進而促進房地產市場平穩有序、健康繁榮的發展，社會居民才能從中獲益。但是，在房地產市場給政府帶來大量稅收等福利的同時，他也帶來了許多問題，例如大量的房地產開發將會造成環境污染、交通擁擠、城市新增人口福利的支出、基礎建設設施的支出等負外部性，這將給政府帶來大量的財政支出。所以，從上世紀90年代以來，在基礎設施建設方面出現一個較為普遍的現象，政府把很多屬于政府財政性支出范圍內的基礎設施建設的負擔轉移給了房地產開發商。但是，是否所有的開發商在任何情況下都愿意接受這樣的負外部性轉移呢？如果大部分房地產開發商不接受負外部性轉移，那么可能會引起房地產市場的動蕩、萎縮，政府也將無法從中獲取一定的收益，對于社會居民更是一種損失。因此在房地產市場上，房地產開發商和政府之間也存在一個博弈的過程。

（2）支付的設定

從房地產開發商的角度來看，其利潤主要由房屋銷售收入和房地產投資支出來決定。房屋銷售收入主要就是房屋銷售的價格，而房地產投資支出除了有建設房屋的成本以外，還有一部分是其為了得到政府許可而承擔的部分負外部性。因為在房屋建造過程中會對生活環境、交通狀況、社會福利成本帶來一定的負外部性，政府為了減輕這部分的財政支出，會通過基礎建設設施來轉移部分的負外部性給房地產開發商承擔。通過以上分析，可以假設房地產開發商的支付函數為：

其中，π1表示房地產開發商的利潤；X表示房屋銷售收入；C表示房屋的成本；E0表示房地產開發商所承擔的由建造房屋所帶來的部分負外部性。

從政府的角度來看，房地產開發會給當地政府帶來一定的稅收，同時改善好城市規劃對于社會居民來說也是一種隱形福利。但是房地產市場帶來收入的同時也會通過環境污染、交通惡化抵消部分收益，這部分的負外部性可由房地產開發商承擔一部分。可是，因為開發房屋可能會帶來人口增加，進而使得政府會增加一些福利支出，如教育補貼、養老補貼等，這部分負外部性房地產開發商沒有承擔。通過以上分析，可以假設政府的支付函數為：

其中，π2表示政府的利潤；T表示因為房地產開發給政府帶來的收入，如稅收等；E表示因為房地產開發給政府帶來的支出，如教育補貼等；E表示房地產開發給社會環境造成的負外部性，E0則為房地產開發商承擔的部分。

對于一個房地產項目，在其開發之前，房地產開發商和政府是都能夠預估其利益收入和相應的成本。由于房地產項目對于開發商和政府來說都具有壟斷的性質，那么雙方是否能夠就房地產開發給社會環境造成的負外部性E的負擔達成協議呢？所以，雙方將對是否負擔E以及負擔多少進行博弈。博弈矩陣如下：

（3）博弈分析

由以上博弈矩陣可以看出，房地產開發商和政府各有兩個策略，負擔或者不負擔。而該博弈的均衡解由各個變量的大小關系來決定，具體分析如下：

當X-C＞E，T-P＞E時：

如果雙方都不愿意負擔房地產開發所帶來的負外部性，則房地產開發項目將會停止，暫時不考慮可能損失，雙方至少沒有利益收入，均為0；當房地產開發商愿意負擔負外部性時，因為T-P＞T-P-（E-E0），所以對于政府來說選擇不負擔是其最優方案；當房地產開發商不愿意負擔負外部性時，因為T-P-E＞0，所以對于政府來說選擇負擔是最優方案。同理可知，政府選擇負擔負外部性時，房地產開發商選擇不負擔是最優方案；政府選擇不負擔負外部性時，房地產開發商選擇負擔是最優方案。通過以上分析可以得出，房地產開發商和政府在這個博弈中有兩個均衡解：（不負擔，負擔）和（負擔，不負擔），即一方選擇不負擔，則另一方最優方案就是全部負擔。

當X-C＜E，T-P＜E時：

當房地產開發商愿意負擔負外部性時，因為T-P＞TP-（E-E0）所以對于政府來說選擇不負擔是其最優方案；當房地產開發商不愿意負擔負外部性時，因為T-P-E＜0，所以對于政府來說選擇不負擔是其最優方案。同理可知，政府選擇負擔負外部性時，房地產開發商選擇不負擔是最優方案；政府選擇不負擔負外部性時，房地產開發商選擇不負擔是其最優方案。通過以上的分析可以得出，房地產開發商和政府在這個博弈中只有一個均衡解，即雙方都選擇不負擔開發房地產所帶來的負外部性。可以看出，這個均衡解并不是對雙方都有利的一個方案，雙方在選擇共同負擔時才會實現共贏，這就是一個囚徒困境的現象。

通過以上的分析可以發現，房地產開發商和政府之間的博弈結果根據不同的政策條件或者市場環境，可能會有不同的結果。在不同的政策條件或者市場環境下，雙方總是在追求自己的利益最大化，而這樣的一種盲目的追求，有時帶來的可能并不是最好的結果。

2、房地產開發商和消費者之間的博弈

（1）博弈模型

房地產開發商和消費者之間的博弈，主要圍繞著房屋銷售價格展開。房地產開發商作為賣家，肯定是希望房價越高越好，這樣他們的利益收入也會越來越高。但我們知道生產目的是消費，只有產品進入消費環節，生產的目的才能實現，一個完整的生產過程才算完成，貨幣才會實現增值回收?？墒侨绻康禺a市場只是具有中間的流通炒作環節，將價格抬高到消費者無法消費的程度，也就是說一直不進入最終的消費環節，那么極有可能發生房地產經紀泡沫，此時房地產開發商不僅沒有高收入，反而會虧損極大的成本。而消費者作為買家，他們購置房地產有一定目的，他們會根據自身的消費偏好、價格承受能力來判斷是否要購買房屋，其消費偏好在經濟學里可以理解為購置房屋給他們帶來的期望效用，所以在購置房屋的過程中，消費者肯定會盡量減少自己的成本——房屋價格來達到最大的期望效用。但需要說明的是，現階段消費者并不是期望未來房地產價格越低越好，隨著生活水平的提高、改善住房條件的需求增強，消費者都不會盲目的等待房價無限降低而是理智的等待一個滿足自己期望效用的價格。所以，在房地產市場中，房地產開發商對于房屋銷售價格降價或者不降價的選擇，將會影響消費者購買房地產的決定。

（2）支付的設定

從房地產開發商的角度來看，其利潤主要由房屋銷售收入和房地產投資成本來決定。在房地產開發商和消費者的博弈中，房屋銷售收入還是指房屋銷售價格，但是房地產投資成本與和政府之間的博弈不一樣，在這里把所有的成本看做一個整體即房屋成本。通過以上分析，可以假設房地產開發商的支付函數為：

其中，ω1表示房地產開發商的利潤；X表示房屋銷售收入，X1為降價時房屋銷售價格，X2為不降價時房屋銷售價格，X1＜X2；C表示房屋的成本。

從消費者的角度來看，其利潤主要由期望效用和購房成本來決定。消費者對房地產的期望效用主要是指消費者能從住房消費中得到的效用，即對房屋的期望價格；購房成本主要就是消費者購買房屋所花費的支出，主要是房屋銷售價格。通過以上分析?？梢约僭O消費者的支付函數為：

其中，ω2表示消費者的利潤；μ表示消費者的期望效用；X表示房屋銷售收入，X1為降價時房屋銷售價格，X2為不降價時房屋銷售價格，X1＜X2。

在房屋銷售市場中，房地產開發商會根據市場現狀來給房屋定價。當市場房屋需求大時，房地產開發商會將房屋銷售價格定的比較高，但是，當房屋銷售價格過高時，消費者可能會選擇觀望不購買房地產，此時房地產開發商有可能會選擇降價來吸引消費者。所以，對于房屋的價格，開發商和消費者之間將會進行博弈。博弈矩陣如下：

（3）博弈分析

由以上的博弈矩陣可以看出，房地產開發商和政府各有兩個策略，降價或者不講價，購買或者觀望。而該博弈的均衡解是由各個變量的大小關系來決定的，具體分析如下：當μ＞X2＞X1＞C時：

因為μ-X1＞0，μ-X2＞0，所以不論房地產開發商選擇降價還是不講價，消費者都會選擇購買房地產；而當消費者選擇購買房地產時，因為X1-C＜X2-C，所以房地產開發商會選擇不降價，即該博弈的均衡解為房地產開發商不講價，消費者購買房地產。

這個情況比較符合目前中國一線城市和部分一點五線城市的房地產市場現狀，外來人口大量涌入這些城市，房地產市場呈現供不應求的現狀，此時居民對房地產的需求呈現一種剛需，房屋期望效用較大，故無論房地產開發商降不降價，消費者可能都會選擇購買房地產。

當X2＞μ＞X1＞C時：

因為μ-X1＞0，μ-X2＜0，所以當房地產開發商降價時，消費者會選擇購買，當房地產開發商不降價時，消費者會選擇觀望；而消費者選擇購買時，因為X1-C＜X2-C，所以房地產開發商肯定不會降價。故最后再房地產市場上房價特別高，同時消費者也不會購買房屋。

當X2＞X1＞μ＞C時：

因為μ-X1＜0，μ-X2＜0，所以不論房地產開發商選擇降價還是不講價，消費者都不會選擇購買房地產。

通過以上的分析可以發現，發地產市場的交易不僅取決于房地產開發商的投資成本和房屋銷售價格，更取決于消費者可以從房屋中獲得的期望效用。當消費者對房屋的期望效用高時，房地產交易就會增多，房地產市場變得繁榮，房屋銷售價格也會上升；當消費者對房屋的期望效用低時，房屋交易就會減少，房地產市場變得蕭條，房屋銷售價格也會下降。

四、結論

雖然影響房地產價格波動的因素有很多，如建筑材料價格、人力資本、商業銀行貸款等，但是通過以上分析我們發現，房地產開發商與政府、消費者之間的博弈過程也是影響房地產價格的重要因素。

在與政府的博弈過程中，房地產開發商會隨著政府政策的改變而調整自己的房屋的售價，同時，政府也會因為房地產價格影響市場的變動趨勢來調整政策。而在與消費者的博弈過程中，房地產開發商會根據消費者的購買意愿來調整自己房屋的銷售價格，同時，消費者也會因為房屋銷售價格的高低來判斷是否要購買房地產。在這兩類博弈中，雙方各自都會根據對方的行動來做出策略，也就是說，各自的行動都會影響其他人的決策。

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（責任編輯：占雨秀）