“營改增”對不動產利益相關者的影響探析

摘 要：現今，我國已經全面實行“營改增”，與不動產直接相關的兩個行業建筑業與房地產行業也完成了營改增的過程。整體稅制的改革不僅對這兩個行業的直接從業者影響巨大，更深層次地影響著其利益相關者的權益。本文考量整體稅制變格的大環境的影響，主要分析我國“營改增”后對不動產其利益相關者的影響，并且進一步闡述了在當前情況下，利益相關者如何適應“營改增”對自身的調整。

關鍵詞：“營改增”；不動產；減稅

我國全面實行營業稅改增值稅是為了保障“十三五”順利完成的一項重要改革措施。而此次財稅體制轉行，其最終目的是為了調整國家的納稅結構，并且從體制上為企業減負。目前世界上已有140多個國家和地區實行增值稅，營改增使得中國的稅制與國際通行稅制更趨一致。從理論模型中，宏觀形式下，此次稅收制度的徹底變格將結全國的資源配置產生極大影響，將會有助于優化整體市場的公平競爭體制，從而實現確保實行增值稅的各個行業的資源鏈條優化。而從微觀角度而言，此次稅收制度的徹底變格最大的益處于企業而言，是消除重復征稅，減輕了營業主體的稅收負擔。簡言之，此次“營改增”稅制改革，既能有助于實現我國進行宏觀調控，體現在納稅體制的國際趨同性，又能在微觀上對整合行業資源，為企業減負。

一、增值稅的計稅模式

增值稅是中國第一大稅種，屬于間接稅范疇。在2016年5月1日全面推行之后，與不動產密切聯系的兩個行業房地產行業與建筑業都列入了增值稅的納稅范圍。增值稅屬于間接稅范疇。房地產行業與建筑業都是生產性的行業，對這兩個行業的企業的納稅情況分為兩類即一般納稅人與小規模納稅人。一般納稅人的計稅以銷項稅額與進項稅額的差額進行納稅，而小規模納稅人實行簡易征收以其銷售額乘以增值稅征收率。

二、“營改增”對不動產利益相關者的稅負的影響分析

不動產涉及到“營改增”的行業建筑業和房地產，不動產的利益相關者有房地產開發企業、建筑類企業、普通企業及國家相關稅務職能部門。此次稅制改革對基利益相關者而言有利好因素，也有不利因素。

1.房地產開發企業

房地產開發企業在“營改增”之前稅負偏重，“營改增”作為結構性減稅的重要內容，是否能在整個行業內部達到基本的減稅效應，據調查表明，上一年度，大部分房地產開發企業稅負出現了“不減反增”的現象。近年來隨著地產行業毛利率不斷走低，房企壓力不斷加大。研究表明全行業優秀者的毛利率基本在20%左右，而處于不同經營期的企業對此次稅制改革的反應會有所不同，即企業負擔的稅負增減變化不同。從稅制改變情況而言，原房地產開發企業的營業稅率為5%，現今變成了11%，而在企業中如想降低稅負，只有增加足夠可抵扣的進項稅額，如購進生產資料，采購大額固定資產，同時在企業的支出項內降代不可抵扣項，如減少管理費用，降低人工成本等。

2.建筑類企業

建筑業在“營改增”之前所適用的營業稅3%實際是施工企業代收代交的，實行營業稅時，稅負由建設單位負擔，現如今實行增值稅，必須自行繳納。而從現有的行業環境來看，只有管理建全的中大型企業才能較規范地能取得增值稅專用發票。而在除一二線城市外的其他城市，大部分建筑業企業都是小型企業，增值稅發票取得不易，特別是勞務用工和設備租金這一塊，根本沒有增值稅發票。稅負的增與減，關鍵取決于專用發票的取得，在中小型建筑業企業無法取得增值稅專用發票的情況下，會造成企業稅負加重，從而加劇其運營成本。

3.普通企業

所有企業在“營改增”后，可以考慮增加不動產在企業總資產的比重。在新政后，消費型的增值稅模式下，新增不動產中所含增值稅納入抵扣范圍。此舉意味著購置辦公樓的成本會降低，企業的運營成本會降低，企業的固定資產占流動資產比率上升。而目前大部分企業的辦公環境屬于租賃條件，在營改增之后，在考慮相同辦公成本的條件下，會刺激一般企業購置辦公樓改善辦公條件的消費預期。在短期內使一般企業受益。

4.政府相關稅務職能部門

在“營改增”的模式下，政府相關稅務職能部門的工作重心將會被調整。以前在營業稅的稅制下，建筑業“代開”、“虛開”供材發票行為嚴重，但是，“營改增”新形勢下，“虛開”“代開”專用發票行為的違法成本相對較高，這種行為將被遏制。同時，政府職能部門要注意房地產企業中認定土地成本所帶來的影響。現今房地產企業面臨轉型，企業的經營模式多變，不再以單一通過傳統買賣方式獲取企業所需土地資源，還可有多種模式，如股權收購的方式獲取土地。而由我國的近些年來的土地成交價格顯示，土地價格年年上漲。所以一個房地產企業在早期取得的土地價格相對而言會較低。市場價值與交易價值之間會形成巨大的差額，這部分股權溢價，在計算土地增值稅和企業所得稅時，無法進行抵扣。

三、關于“營改增”下對不動產利益相關者的的幾點建議

從以上營業稅改增值稅后，對不動產的利益相關者的影響來看，“營改增”有利于在一定程度上完整和延伸增值稅抵扣鏈條，使得各方利益重新分配，從長遠看來能夠更好地使相關產業相互融合。而現階段我國稅制改革才剛剛進入轉變的初期，因此，在微觀領域，還存在著許多問題，在這里兼顧各方長遠利益，共同發展，提出以下幾點建議：

1.房地產企業嚴格把控抵稅環節

加強增值稅發票管理，及時取得相應可抵扣發票。將營業稅變更成增值稅后，房地產開發企業要對增值稅發票進行合理的應用和管理。企業可以改變其原有的經營模式，包括：一是縮短項目運作周期，一定程度上降低需要承擔的財務費用，減少資金的占用時間，提高資金的周轉率；二是開發高質量房地產，不僅可以有效的取得購買原材料的增值稅專用，以此實現進項稅額的抵扣，同時也可以進一步擴大、提高市場占有率，提高企業的品發票牌效應，為企業的發展提供機遇。

2.建筑類企業應提高市場生存能力

在營改增稅制下，建筑類企業為了降低自身稅負，可能會去像能夠開具工資發票的勞務公司去雇傭工人，在未來的幾年內“營改增”極有可能會加速勞務公司等中介機構的快速發展。按照西方市場經濟學理論，社會大分工越細致、明確，所得達到的經濟效益會越高。當然，社會分工的細化會對建筑工人的從業要提出的要求更高。則對企業而言，要享受“環環相扣”抵稅帶來的減稅紅利，就必須要辦正規的企業。營改增之后，會促進整個行業的資源整合，以往那些沒有資質的企業要么進行升級，得到工商、稅務、質檢登記證，要到淘汰出局。

3.普遍企業可計劃增持其不動產

盡管我國全面實行營改增后會在長遠來看有助于房企減輕稅負，但是土地是屬于稀缺資源，自我國實行“營改增”以來，一線城市的樓市迎來了新的一輪增長點，在“營改增”初期，許多房地產企來未能很好地調控住企業的稅負成本，使得其轉嫁給了其產品的買受者，從而會彌補“營改增”在長期帶來的減稅利好。所以在這一時期，普通企業就更要對本企業的整體財務狀況進行評估，在資金流允許的情況下，把握時機，適時為企業增持不動產，一則可為企業減少當期稅負，二則為企業長遠發展打好基礎。

4.政府在進一步優化稅制改革的同時，要加強對企業的培訓

國家進行“營改增”稅制全面改革，內可調整我國的財政收入，降低一部分企業的稅負，平衡收入，從而達到行宏觀調控的目的；對外使我國的稅制與國際趨同。而在“營改增”的初期，企業總會遇到許多問題，政府注意對營改增中稅收有增加的房地產企業及建筑類企業給予一定的補償，以幫助其進行良好地過渡，從而縮小稅負向普通企業轉化。同時，在營改增的初期，企業對整體稅制的運行并不熟悉，所以要加強對企業相關人員的培訓工作，特別是企業的高管層與財務人員，使其更能理解稅制改革的意義及相關操作工作，使其適應改革后的稅制，以此降低企業財務風險。

四、結束語

綜上所述，“營改增”對不動產的利益相關者有房地產開發企業、建筑類企業、普通企業及國家相關稅務職能部門都有著深遠的影響。從短期來看，我國正處理“營改增”的初期，企業主體都需要時間來適應此次變格所帶來的影響，或許對某些企業而言會帶來比營業稅更為沉重的稅負，但是從長期來看，此次營改增的目的是為了減少更多利益相關者的稅負，市場優勝劣汰，此次變格能夠在未來更好地整合資源，使相關產業能夠更好地融合發展。而與不動產相關的利益相關者的從業人員要把控好政策導向，積極適應營改增帶來的變化，才能更好地推動經濟的發展，適應大時代的需求。

參考文獻：

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[3]張勇.探析稅務籌劃在企業會計處理中的應用[J].新經濟，2014，（26）：83-84.

作者簡介：歐陽嵐，女，瑤族，籍貫：湖南永州，當前職務：教師，學歷：碩士研究生，研究方面：會計，作者單位：清遠職業技術學院