因衛生間滲漏水引發商品房逾期交付，開發商需承擔違約金嗎？

基本案情

2015年9月22日，王某與A房產公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買A房產公司開發的某市某小區商品房一套。合同約定A房產公司于2015年11月30日交付房屋，但由于其開發的房屋存在滲漏問題，王某拒絕收房，A房產公司進行整改后于2016年4月2日才交房。王某要求A房產公司根據合同約定，按已交房款為基數，支付日萬分之二的逾期交房違約金，A房產公司不同意，王某訴至法院，要求A房產公司承擔逾期交房違約金。

法院審理

法院審理時發現，合同約定被告A房產公司應當在2015年11月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將已進行竣工驗收備案登記的商品房交付原告王某使用，否則將按約承擔逾期交房的違約責任。在2015年11月30日，買受人原告王某按約到達拿房現場，但卻發現衛生間地面滲水，經核查發現防水層已失效，故未收房，后雙方在消費者協會的調解中，被告出具了書面整改承諾，承諾對地面進行整改。原告遂完成了收房的相關手續。

法院認為，商品房買賣合同是雙方當事人合意的結果，應受自己所表達意思的拘束。雙方當事人所約定的交房條件為訴爭房屋已進行竣工驗收備案登記，而且當時被告交付的房屋也已進行竣工驗收備案登記。原告提出的防水層失效致滲漏問題屬于一般質量問題，應屬于被告的保修、整改范疇，并不足以影響交房條件。因此，對原告主張逾期交房違約金的訴訟請求，法院不予支持。

律師提醒

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任。”

商品房交易中房屋交付是一個極其重要的環節，也存在諸多問題，主體結構質量出現問題的情況比較少，通常是一般房屋質量問題糾紛，本案中碰到的地面防水層失效就屬于一般的質量問題，購房者能否以一般質量問題拒收房屋呢？法官就“是否嚴重影響正常居住使用”在裁判中表示，具有一定的自由裁量空間。至于具體的裁量標準，司法實踐中如果開發商辦理相應法定手續，購房者以一般質量問題拒絕收房，法院不會支持，開發商只承當相應的維修責任。律師提醒：除了商品房交付的法定條件，業主和開發商還可以就商品房的約定條件及責任加以明確，以維護自身的合法權益。

（供稿 沈曉慶）