基于因子分析的廣東省區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展研究

白迎超

（河源職業(yè)技術學院，廣東河源517000）

基于因子分析的廣東省區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展研究

白迎超

（河源職業(yè)技術學院，廣東河源517000）

綜合經(jīng)濟發(fā)展、房地產業(yè)市場和人口增長等相關因素構建房地產業(yè)發(fā)展評價模型，基于因子分析法，對2014年各地市的相關評價指標進行分析，確定影響廣東省區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展情況的主要因素并測算各因子得分，嘗試客觀反映各區(qū)域房地產業(yè)綜合發(fā)展情況。以各區(qū)域房地產業(yè)綜合發(fā)展程度和發(fā)展?jié)摿蓚€維度，在分類對比分析的基礎上，為廣東省各區(qū)域在經(jīng)濟新常態(tài)下更好地發(fā)展房地產業(yè)提出了相應的建議。

房地產業(yè)；發(fā)展；因子分析；廣東

一、引言

在新常態(tài)下，房地產業(yè)發(fā)展由原來的全國步調一致，轉化為差異化發(fā)展。作為支柱產業(yè)之一，房地產業(yè)在我國國民經(jīng)濟中有較大的影響力，為更好地把握房地產業(yè)的發(fā)展趨勢，相關學者從理論或實證的角度對房地產業(yè)的發(fā)展?jié)摿M行了研究。傅玳（2006）[1]通過聚類分析法，對省會城市房地產業(yè)的開發(fā)投資潛力進行了研究，提出我國三大都市圈的代表城市——北京、上海、廣州是當時的房地產業(yè)最具開發(fā)投資潛力的城市。葉貴、汪紅霞（2009）[2]通過灰色關聯(lián)模型，對上海等五個典型城市的房地產區(qū)域市場競爭力進行了排序研究，提出了相應的對策。劉貴文、賀玲、周滔（2010）[3]運用時序綜合評價法，對我國各大中城市開展了聚類分析，將其分為五類，提出了東部城市房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω哂谥形鞑康慕Y論。劉水（2014）[4]從協(xié)調度等三個維度選擇了20個指標，對我國大中城市的綜合發(fā)展?jié)摿M行了排序，并從經(jīng)濟支撐、供銷比方面將這些城市分為四個象限，從而進行了分類對比分析，但作者忽視了人口增長因素的影響。通過查閱相關文獻發(fā)現(xiàn)，關于房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ难芯浚饕獋戎厥袌鰺岫取⒍唐谙芰Φ确矫妫紤]人口增長這一長期、持久影響因素的較少。為更好地研究房地產業(yè)的長期發(fā)展?jié)摿Γ诳紤]人口增長的基礎上，通過從房地產業(yè)發(fā)展水平和發(fā)展?jié)摿蓚€維度構建評價模型，嘗試更加科學、全面地反映廣東省區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

二、廣東省房地產業(yè)區(qū)域發(fā)展情況評價模型構建

（一）因子分析模型的構建

作為一種潛在結構分析法，因子分析法可以在各因素負荷量差距不大的情況下，通過正交轉軸法或斜交轉軸法，實現(xiàn)各因素負荷量變得很大或很小，從而可以將無法解釋的公因子的相關性特征清晰化，以利于更合理地解釋或歸類。因子分析法的模型如下:

表1 廣東省區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展評價指標體系表

寫成矩陣形式:

1）m≤p

2）Cov（F，ε）=0

確定公因子后，可用線性組合來表示各公因子，也可稱為因子得分線性方程，以便計算各公因子的得分，表達式為:

（二）指標選取

區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展情況是一個宏觀概念，包括當?shù)貐^(qū)域國內生產總值、居民可支配收入、人口情況、房地產業(yè)發(fā)展情況等多個方面，在參考借鑒的基礎上，考慮房地產業(yè)未來發(fā)展的長期影響因素，本文從社會經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境、房地產業(yè)發(fā)展規(guī)模、房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿θ齻€維度入手，經(jīng)過多次測算和刪除不相關指標，最終選取了12個指標構建了區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展評價指標體系，見表1。

（三）數(shù)據(jù)來源

12個指標的數(shù)據(jù)來源于2015年廣東省統(tǒng)計年鑒、各地市2015年統(tǒng)計年鑒及2014年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。

三、廣東省房地產業(yè)區(qū)域發(fā)展情況評價

（一）數(shù)據(jù)標準化

利用SPSS19.0對原始數(shù)據(jù)處理，SPSS19.0可自動進行數(shù)據(jù)標準化，以消除各變量因量綱不同而對結果造成干擾，盡力實現(xiàn)指標間橫向分析的科學、準確性。

（二）適用性檢驗

為確定該指標體系是否適合進行因子分析，運用SPSS19.0進行了適用性檢驗。結果顯示，各指標變量間的相關系數(shù)較大，具有較好的相關性；KMO的值為0.709＞0.5，Bartlett的近似卡方值為442.802，Sig=0＜0.05，變量間的偏相關性較強，效果較好，適合進行因子分析，詳見表2。

（三）提取公因子

表2KMO和Bartlett（巴特利特）的檢驗

通過直交轉軸法轉軸后，可以發(fā)現(xiàn)前三個因子的特征值分別為5.729、3.395、1.834，累計百分比達到91.393%，即前三個因子可以解釋總變異量的91.393%，其他因子對總變異量的解釋很弱，前三個因子即可充分解釋廣東省房地產業(yè)發(fā)展水平，因此最終確定共同因子為3個，詳見表3。

（四）測算因子負荷矩陣

未旋轉的初始因子，難以明確其意義，為提高因子的可解釋性，運用直交轉軸法對因子旋轉，可得旋轉后的廣東省區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展情況因子負荷矩陣，見表4。

表4顯示，第一個公因子在社會消費品零售總額、年末常住人口數(shù)、房地產開發(fā)投資總額、竣工面積、地方公共財政預算收入、施工面積、人均GDP等因子上具有較大的負荷，這些指標主要反映了房地產業(yè)的宏觀經(jīng)濟情況及房地產業(yè)投入規(guī)模，可定義為宏觀經(jīng)濟環(huán)境因子F1；第二個公因子在人均銷售面積、人均施工面積、城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入等因子上具有較大的負荷，這些指標主要反映了房地產業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，可定義為房地產業(yè)發(fā)展狀態(tài)因子F2；第三個公因子在年末戶籍人口同比比率、人均工資同比比率上具有較大的負荷，這些指標主要反映房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ啥x為房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿σ蜃覨3。

表3 解釋的總方差

表4 旋轉前和旋轉后的因子負荷矩陣

（五）測算各公因子的得分

通過各因子的得分系數(shù)矩陣，見表5，可以列

出各因子得分的計算公式為:

表5 因子得分系數(shù)矩陣

（六）測算各地市房地產發(fā)展水平的綜合得分

雖然三個公因子可以分別從不同方面反映各地市的房地產業(yè)發(fā)展情況，但為了更好地衡量各地市房地產業(yè)的綜合發(fā)展水平，依據(jù)表3中各公因子旋轉后的方差貢獻率進行加權平均計算，可求出各地市房地產業(yè)綜合發(fā)展度，公式如下:

F=0.47744F1+0.28293F2+0.15356F3

式中F1、F2、F3為各公因子的得分，F(xiàn)為房地產業(yè)綜合發(fā)展度，將相關數(shù)據(jù)代入公式，可得各地市房地產業(yè)相關發(fā)展因子的總體得分，見表6。

（七）結果分析

表6表明，各地市在不同因子上的得分及排名差異較大，廣東省房地產業(yè)綜合發(fā)展度排名前五的是廣州、深圳、佛山、東莞、惠州，與當年各地市GDP排名一致，說明房地產業(yè)的發(fā)展水平主要受到當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展實力的支撐。從因子F3來看，廣東省房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿ε琶傲氖巧钲凇⑸俏病⒅楹！㈥柦⒄拷⒚f明房地產業(yè)的長遠發(fā)展?jié)摿εc人口和工資增長關聯(lián)程度高，也一定程度上說明了作為經(jīng)濟特區(qū)和移民城市的深圳市房價近年來快速增長的原因。

四、廣東省區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展的對策與建議

依據(jù)前文分析，可發(fā)現(xiàn)廣東省各地市房地產業(yè)發(fā)展水平呈現(xiàn)明顯的不均衡特點，其發(fā)展水平和特征差異較大，為更好地研究各區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展水平及發(fā)展態(tài)勢，選擇房地產業(yè)綜合發(fā)展度F與房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿3兩個指標的得分排名結合分析，可將廣東省各區(qū)域的房地產業(yè)發(fā)展情況分為4個象限進行歸類分析，見圖1。

圖1 廣東省區(qū)域房地產業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治鼍仃?/p>

A象限:處于該象限中的地區(qū)，在房地產業(yè)綜合發(fā)展度和發(fā)展?jié)摿Ψ矫婢尸F(xiàn)良好狀態(tài)，表現(xiàn)最為典型的是深圳市，該市不僅房地產業(yè)發(fā)展成熟度高，同時由于年輕人口涌入、投資投機需求強烈等因素的影響，在房價處于高位的情況下，仍能高速增長，顯示其需求旺盛。該類型的地市應在加大現(xiàn)有投資開發(fā)力度基礎上，采取限制投機性需求、加大土地供應、嚴查捂盤惜售等必要措施，保障房地產業(yè)能夠平穩(wěn)、健康發(fā)展。

B象限:處于該象限中的地區(qū)，多處于廣東省邊遠地區(qū)，經(jīng)濟欠發(fā)達，房地產業(yè)綜合發(fā)展度較低，但房地產業(yè)未來發(fā)展?jié)摿^高，表現(xiàn)最為典型的是汕尾市。作為廣東省2014年房地產開發(fā)投資出現(xiàn)下降的兩個城市之一，汕尾市房地產業(yè)發(fā)展水平較低，但從未來發(fā)展?jié)摿砜矗浒l(fā)展?jié)摿艽蟆Ｔ擃愋偷牡厥校ㄗh一是采取主動引進的方法，通過有力的配套政策支持，吸引、承接珠三角產業(yè)轉移，提升區(qū)域的綜合經(jīng)濟實力；二是大力發(fā)展城鎮(zhèn)化，通過建立完善的配套支持政策，特別是大力開展城鄉(xiāng)居民職業(yè)技術、職業(yè)技能資格的培訓，在解決企業(yè)普工招聘緊缺問題的同時，進一步放寬當?shù)厝霊粽撸膭睢⒓ぐl(fā)更多山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民向城市轉移、向市民轉化，從而將房地產發(fā)展?jié)摿D化為現(xiàn)實購買力。

C象限:處于該象限中的地區(qū)，以珠三角城市為主，房地產業(yè)綜合發(fā)展度高、成熟度好，但未來發(fā)展?jié)摿ο鄬^弱，典型代表是佛山市和廣州市。廣州和佛山市均屬經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，經(jīng)過多年高速增長，房地產業(yè)發(fā)展比較成熟，房地產業(yè)發(fā)綜合發(fā)展度處于第一、第三位置，房價相對穩(wěn)定，但長遠來看發(fā)展后勁相對其他地區(qū)較弱。該類型的地市建議維持現(xiàn)有房地產業(yè)發(fā)展規(guī)模及開發(fā)投入，通過制定長期、連續(xù)的房地產開發(fā)發(fā)展規(guī)劃，采取穩(wěn)健的房地產業(yè)發(fā)展政策。

D象限:處于該象限中的地區(qū)，房地產業(yè)綜合發(fā)展度和發(fā)展?jié)摿^弱，該類型的地市應結合地區(qū)情況，重點是采取有力措施，制定適合當?shù)靥攸c的產業(yè)發(fā)展和招商引資政策，加快區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展速度，提高居民收入和經(jīng)濟發(fā)展水平；其次，在房地產業(yè)發(fā)展政策方面，建議著力從棚戶區(qū)和舊城改造入手，在當?shù)刎斦杖胗邢薜那闆r下，大膽引進實施政府與社會資本合作模式，盤活、釋放現(xiàn)有城區(qū)潛在需求，采取積極、針對性的房地產發(fā)展策略。

[1]傅玳.城市房地產開發(fā)投資潛力評價[J].統(tǒng)計與決策，2006（1）:12-114.

[2]葉貴，汪紅霞.房地產區(qū)域市場投資競爭潛力的灰色關聯(lián)評價[J].經(jīng)濟問題，2009（10）:41-44.

[3]劉貴文，賀玲，周滔.中國城市房地產市場發(fā)展?jié)摿υu價——基于時序多指標綜合評價方法[J].科技進步與對策，2010，27（19）:153-157.

[4]劉水.我國主要城市房地產發(fā)展?jié)摿υu價[J].中國房地產，2014（20）: 54-63.

[5]袁靈，王朝陽.房地產非理性發(fā)展與湖南區(qū)域競爭力[J].湖南第一師范學院學報，2011（1）:67-70.

[6]徐鳳，胡海峰.城市競爭力對房地產價格影響的區(qū)域差異性研究——基于我國35個大中城市的面板數(shù)據(jù)[J].北京工商大學學報（社會科學版），2015，30（6）:104-113.

Study on the Development of Regional Real Estate Industry in Guangdong Province Based on Factor Analysis

BAI Ying-chao
（Heyuan Polytechnic，Heyuan，Guangdong 517000）

Analysis of the comprehensive development of economy，real estate market and population growth and the development evaluation model of real estate industry is conducted based on factor analysis and the relevant evaluation indexes of the city in 2014 have been analyzed in this paper.By determining the main factors of the regional real estate development in Guangdong and calculating the scores，the development of real estate industry in Guangdong was evaluated objectively.Based on the two measures of the integrated development of regional real estate industry and the development potential，some suggestions are put forward on how to develop the real estate industry under the“new normal”phase.

real estate industry；development；factor analysis；Guangdong

F127

A

1671－9743（2017）01－0045－05

2016-11-28

河源市財政局2016年度科研課題“河源市房地產業(yè)與財政收入的關聯(lián)研究”（HYKJ16P02）。

白迎超，1982年生，男，河南唐河人，講師，研究方向:企業(yè)管理、區(qū)域經(jīng)濟。