哪種城市的房子還值得買？

譚保羅

房子，對(duì)于中國(guó)人的意義是獨(dú)一無二的。它是你財(cái)富晉級(jí)的憑借，也是你富足還是匱乏的理由。至少，目前是這樣的。

在企業(yè)股權(quán)急速貶值的時(shí)代，投資房子，這依然是中國(guó)人為數(shù)不多的選擇，甚至是唯一選擇。但是，部分一線城市的房?jī)r(jià)現(xiàn)在動(dòng)輒5萬起步，普通人投資房產(chǎn)的“門檻”越來越高。那么，是否還有一些“價(jià)值洼地”可以投資呢？

有人說，重慶！因?yàn)椋袊?guó)有四座直轄市，重慶是房?jī)r(jià)最低的一座，這里有著最為理想的“工資房?jī)r(jià)比”，即一個(gè)月的工資比1平米的房?jī)r(jià)高，或者差得不太離譜。

另外一個(gè)更熱門原因是，很多人認(rèn)為重慶前市長(zhǎng)黃奇帆對(duì)城市“經(jīng)營(yíng)”有方，遏制了房?jī)r(jià)，讓重慶實(shí)體經(jīng)濟(jì)“健康發(fā)展”。說實(shí)話，對(duì)這種“中國(guó)式”房?jī)r(jià)邏輯，我真的覺得哭笑不得，但也找不到批駁的理由。

重慶的房子到底值不值得買？這種建議，我肯定不能隨便給。放過重慶吧！我想講另外一個(gè)和房地產(chǎn)相關(guān)的故事。

我的一位朋友在中西部某明星城市工作—這座城市自己認(rèn)為是“1.5線”城市，即比其他二線城市牛，但比北上廣深要差。但外地人一般都認(rèn)為，它不過是二線城市。

朋友在這里做房產(chǎn)銷售。有一天，他突然電話我，問我要不要房子。我問他有沒有市中心的二手房，他說可以問問，但自己主要做新房銷售，不想做二手。新房開發(fā)商給的提成高，而二手房提成太低，沒興趣做。

我問了他一個(gè)問題，你做了這么久的房產(chǎn)銷售，你做過幾單外地人（外地人來這里工作的買房需求）的單子。他說，很少，主要都是周邊縣城的人來市區(qū)買房，或者市區(qū)的人自己買房、換房和囤房。他告訴我，外地人也有，不過都是溫州等炒房團(tuán)下的單子，但他資歷太淺，資源也少，所以這種超級(jí)單子輪不到他。

我馬上得出一個(gè)初步判斷，即這座城市的房子可能并不值得長(zhǎng)線投資。在有人接盤的前提下，短期炒作還是有可能賺一筆的。因?yàn)椋苌儆型獾厝藖淼竭@座城市工作并買房，需求主要是縣城居民、農(nóng)民進(jìn)城，或者本地人的投機(jī)和居住需求。那只能說明，這座城市還根本沒有積聚區(qū)域外資源的能力，它只能積聚行政區(qū)內(nèi)部資源，并不具備房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的持久力。

實(shí)際上，一座城市的房子到底值不值得買，唯一重要的指標(biāo)只有一個(gè)，即人口流入的現(xiàn)狀以及趨勢(shì)。特別是，白領(lǐng)就業(yè)機(jī)會(huì)的創(chuàng)造導(dǎo)致高學(xué)歷人群的流入，這是判斷一座城市房子值不值得買的理由。

不過，在一些城市，由于某些非市場(chǎng)化的原因，在一定時(shí)期之內(nèi)會(huì)得到來自中央政府在財(cái)政上的“轉(zhuǎn)移支付”或稅收優(yōu)惠。在金融領(lǐng)域，則會(huì)得到銀行系統(tǒng)大量的貸款—貸款在某種意義上也是一種“類轉(zhuǎn)移支付”。一方面，它是從中央政府控制的銀行系統(tǒng)貸出；另一方面，通過不斷的“借新還舊”，其實(shí)也等于“不用還”。

因此，這一類城市可能會(huì)出現(xiàn)一種有悖于市場(chǎng)邏輯的繁榮。但這種繁榮，可能難以持續(xù)。當(dāng)然，如果這樣的城市利用各種“天時(shí)、地利、人和”，營(yíng)造優(yōu)良的營(yíng)商環(huán)境，比如控制地租成本、提高政府行政透明度、改善物流系統(tǒng)等。那么，對(duì)沿海一線城市實(shí)現(xiàn)特定領(lǐng)域的趕超，還是有機(jī)會(huì)的。

朋友所在的這座城市，就是這樣一座特殊的城市。他告訴我，最近房子不是很好賣。先是投資者觀望，現(xiàn)在連剛需者也開始觀望了，這讓中介比較痛苦。他還說，老板給同事們下了最后通牒，如果春節(jié)前沒有完成業(yè)績(jī)。過完年，就不要回來上班了。