淺談房地產精裝修設計管理

羅潔

摘 要：“精裝修”的概念已融入人們的生活，包括兩個內容：設計和施工管理。為了更好控制精裝房品質，通過剖析精裝修設計階段的主要工作，嚴控精裝修與土建交界面工作，從而保證項目成果的最終效果，為購房者創造更加合理、更環保、更加舒適的使用空間。

關鍵詞：設計；施工全流程；管理

當今的精裝房發展趨勢呈現利好走勢，但還處于發展初期，各方面發展還不成熟，故而難免存在缺陷和不足，其中“精裝房質量問題”成為矛盾焦點。精裝修設計是材料選擇和工程施工的依據，設計工作涉及材料品種多、空間上又具有一定的局限性，設計進度和設計質量的優劣對材料選擇、施工可行性和工程造價都有決定性的影響。 精裝修項目開發過程中，應對設計管理工作認真對待，在設計過程階段對設計工作全面控制，施工階段加強溝通，確保設計進度和設計質量。

1 簡述房地產精裝修管理內容

1.精裝修設計準備階段

1.1 產品定位

對于不同的精裝修工程，應選擇相應的設計公司進行精裝修室內設計，首先應明確精裝修的定位和成本要求。

1.2 考察設計單位

應盡量選擇項目附近地區的設計單位，重點考察設計單位公司管理體系，人員配備， 以往設計案例，對設計項目的重視程度等多方面，從中挑選有意向的優秀設計單位，補充到精裝修設計單位的信息庫，擴大精裝修項目設計的選擇范圍。

1.3 制定《設計任務書》

實行系統的設計管理， 事先應根據項目整體開發計劃制定詳實的室內設計計 劃，以明確設計各階段的起止時間、制約條件、工作內容和保障措施，提前解決影響設計的因素，使設計進度最大限度的滿足工程進展。 《項目室內設計計劃》應包含以下要素：

相對合理的室內設計的時間節點

相對全面的室內設計要求：提供明確的設計預算；設計風格；原始建筑圖紙。

主要包含內容：項目概況、設計總體要求、設計范圍、設計風格要求、成本控制要求、設計提交成果要求。

1.4直接委托設計的模式和方法：

如需要重復拷貝已做過的設計， 或對以前的精裝修設計改動較小的項目， 采用直接委托的模式。

1.5 進行設計招標的模式和方法：

設計中心提出設計投標候選單位，報上級批準，選出設計投標入圍單位后，造價采購部向參與的設計單位發出 《方案設計招標書》， 設計中心設計師對方案設計進行跟蹤，避免設計方向的偏離及保證設計進度的按期完成， 在約定時間內收集各單位的方案設計成果同時檢查圖紙及其他相關文件的有效性。

1.6.1 室內設計合同洽談

精裝修設計中心負責與設計公司洽談設計合同， 必要時由造價采購部協助進行，費用標準應參考市場慣例及房地產企業公司其他同類項目。

1.6.2室內設計合同簽署

精裝修設計中心根據房地產企業統一編寫的設計合同標準文本，并結合項目的實際情況擬訂設計合同，合同由設計中心負責人簽署后，報送精裝修管理部備案。

2.精裝修初步設計階段

2.1 建筑設計與室內設計對接

項目在做建筑方案設計、戶型設計及其它專項設計時，室內設計應提前介入。

進行方案設計之前，設計中心須提供建筑設計方案，并要求對原來的建筑設計進行評估。

設計中心在此過程中負責跟蹤、協調。

2.2方案設計階段設計中心內部評審

設計公司提交的方案設計成果須先在設計中心內部進行評審，并經設計中心負責人確認。

內部評審重點：

設計成果是否符合設計任務書的要求。

功能布局是否滿足使用要求、空間組織流線是否合理。

對設計風格定位的理解是否正確。

結合建筑空間做初步的設計判斷，防止因空間限制而造成方案布局無法實施。

主要材料、設備的選擇是否符合功能及成本要求。

2. 3房地產企業內部相關專業會審

3.精裝修擴初設計階段

3.1內部評審

1） 設計中心負責對初步設計的設計進程進行監控，定期、及時的與設計公司進行溝通。

2） 初步設計成果須先在設計中心內部進行評審，并經設計中心負責人確認。

3.2 公司評審

在設計中心內部評審確認后，由設計中心組織造價采購部，研發部，項目部等參加的項目層面的評審會。

3.3 確認與備案

完成的設計成果（附評審會議紀要）經設計中心負責人簽字確認后，以文本及光盤形式報公司精裝修管理部備案。

4.施工圖設計評審

4.1 內部評審

4.2 公司評審

在設計中心內部評審確認后，如有必要，則由設計中心組織項目部工程師及其他相關部門參加的項目層面的評審會，并經會簽。，

施工圖評審的依據之一為《精裝修施工圖審圖要求》《精裝修施工固化圖集》 。

4.3 確認與備案

1） 設計中心根據樣板間評審結果，要求設計公司進行相應修改，修改完成的設計成果（附兩次評審紀要）經設計中心負責人簽字確認后，并以文本及光盤形式報公司精裝修管理部備案。

5.現場設計管理

對現場深化設計及時確認，通過對施工中的精裝修樣板房或樣板區的點評，改善原設計圖紙與現場的不符之處所成的設計缺陷，增加設計的美感，提升產品的檔次，減少不必要的施工或材料成本，使最終所完成的產品達到公司預期的效果。

2 精裝修設計管理控制重點

1.精裝修設計階段

1.1設計總體原則

住宅產品精裝修設計強調人性化設計，避免個性化設計，強調通用性功能，避免特殊性功能，強調固品材料，避免特性材料，便于大面積統一施工，有效控制施工質量。需注意以下幾點：

簡單與精細化

一致性與彈性

實用性高、適應性強

4） 提高成品化比例，便于批量操作，統一設計做法、提高住宅設計質 量和管理效率。

2精裝修施工交接界面移交

2.1土建與精裝修移交控制

解決“下游”與“上游”的關系解決“下游” 上游”

確定責任劃分

做好原始記錄和信息溝通

3 結論

在精裝修項目設計施工中，每一個環節都需要設計管理進行有效的把握，才 能保證項目成果的最終效果，才能為購房者創造更加合理、更環保、更加舒適的使用空間， 精裝修設計管理也將成為房地產業不可或缺的重磅領域。

參考文獻

[1] 趙大江. 論房產住宅精裝修設計管理.[J] 《城市建設理論研究：電子版》， 2015（5）

[2] 陳任遠. 淺論房地產建筑裝飾設計中的管理要點[J] 《科技經濟導刊》， 2016（18）：37-37.