房地產開發項目成本管理

魏慶森

摘要： 大多數房地產公司在進行房地產成本管理、控制過程中都存在成本管理脫節和房地產管理效果不好的現象。成本管理應當是全過程的管理，成本管理不應當僅僅局限于對物的管理，還需要強化對員工的管理。企業根據成本管理目標實施成本管理，對事前進行預測管理、設計規劃，對項目進行事中控制，細化每一個項目的成本管理目標。

Abstract： In most of the real estate companies， the cost control and real estate management are not good in the real estate cost management and control process. Cost control should be the management of whole process. The cost control should not only be limited to the management of things， but also need to strengthen the management of employees. Enterprises should implements the cost control by the cost control objectives to carry out the pre forecast management and design planning before the project and carry out the project control to refine the cost management objectives of each project.

關鍵詞： 房地產開發；項目；成本管理

Key words： real estate development；project；cost control

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0243-03

0 引言

研究背景及意義：

隨著經濟的快速發展，人民生活水平的提高，我國近年來城鎮化腳步的加快，房地產行業快速發展，二十多年的積淀，我國房地產行業已經形成了一定的規模。2014年中共中央、國務院印發《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》提出了新型城鎮化建設的五大目標，房地產行業已經成為了我國經濟發展的重要支柱產業，房地產行業的健康發展已經成為了我國關注的重要問題。從2005年到2013年我國提出了多項關于房地產調整意見及規范房地產調控策略主要是針對房地產價格，這就使得房地產行業利潤逐漸縮水，房地產公司需要進行成本控制、成本管理，提高企業的利潤空間。但是，由于房地產行業發展過程中需要大量投資，建設周期較長，房地產市場房價不斷攀升，大量投資者和資金涌入房地產行業。企業也受到房地產行業投資的影響，由于不同的開發商企業文化、發展理念、員工素養參差不齊帶來房地產市場優勝劣汰。本文以房地產開發項目成本管理作為研究對象，希望通過分析研究找到問題的原因，針對房地產開發項目成本管理中存在的不足提出建議，以期能夠促進房地產行業的健康發展。

企業為了生存必然采取各種方式進行成本管理、制度管理等，加強對房地產項目成本的管理將有利于整個房地產行業的健康發展。第一，提升企業競爭力。房地產項目開發實施成本控制，可以降低企業成本，實現企業健康發展，提升企業競爭力。第二，提高企業經濟效益。企業的最終目標就是實現利潤最大化，在房地產行業激烈競爭的環境下，企業實施房地產開發項目成本管理將有利于提高企業的經濟收益，獲得更多的利潤。第三，房地產開發項目成本管理將有利于企業提高管理水平。房地產屬于資金密集型產業，實施成本控制直接關系到資金管理，提升企業在成本控制方面的認識，提高企業成本管理水平。第四，實現企業資源的有效配置。成本控制不是單純的施工成本控制，而是對整個項目實施成本控制，這將有利于企業最大限度利用企業有效資源，從整體上降低企業成本，提高企業的經濟效益、社會效益。

1 房地產開發項目成本管理中存在問題

1.1 房地產開發項目成本控制集中化 房地產開發企業在實施成本控制過程中大多數企業僅僅重視施工階段成本控制，忽略其他階段對房地產成本的管理，這也就導致企業成本控制缺乏有效性。房地產企業成本控制過于集中化，這樣的控制方法降低了成本控制的效益，大部分情況下成本控制的作用不大，企業成本并不能實現大幅度的下調，企業的資源利用程度也不能得到提升。房地產開發項目成本控制過程中雖然在企業項目開發前期投資決策階段費用較少，但是直接影響到后期施工成本。部分房地產開發企業忽視了對于項目的成本控制，對設計費用進行壓縮，導致設計方案不科學、不合理，不能夠滿足項目建設的要求，圖紙出現錯誤等，這對于項目成本控制的影響是巨大的，房地產開發商應當對此問題重視，實施全面成本控制。

1.2 房地產開發成本控制忽視開發進度 房地產項目開發過程中，房地產項目管理者對于項目開發進度認識程度不夠，將項目進度視為一種擺設，成本控制需要企業根據項目進度目標實施控制。如果進度不符合預算管理目標，同樣會導致企業成本的增加。房地產開發項目成本控制不到位往往會產生施工單位無法進行進度控制，這也就很難指導房地產開發項目的進行。如果不能按照既定計劃將所開發產品推向市場，則有可能會導致項目面臨十分大的風險，產品上市延遲，錯過最佳銷售期，從而降低銷售額及回款額，增加財務成本支出，影響整個項目利潤。

房地產成本控制需要結合房地產項目進度實施管控，成本控制主要是針對房地產建設所使用的費用支出，每一個開發項目在施工之前都會進行前期的項目預算、項目管理、實施方案設計，這其中就包括房地產開發進度的目標設定。房地產成本控制屬于全過程控制，房地產項目進度拖延將會導致企業成本的升高，企業的費用支出增加，反而不利于整個項目成本的降低。

1.3 房地產開發項目存在質量問題 房地產項目開發往往追求性價比最高，但是大部分房地產開發建設過程中，成本越高質量一般越高，項目成本與質量成正比。房地產開發商為了實現成本最低，往往降低成本支出，成本的降低有時就會產生房地產開發質量問題。不合理的成本控制不僅起不到管理作用，反而對整個企業的發展起到不良作用，引發工程質量問題。

房地產項目開發成本控制過程中往往會產生質量問題。房地產項目質量問題主要表現在建筑結構問題、裝飾問題、環境問題、主體架構、材料問題等。承包商在進行房地產項目成本控制過程中不注重設計環節、規劃環節的成本控制，集中進行施工階段成本控制，在施工階段進行大幅度的成本縮減，這樣就導致房地產建筑架構出現質量問題，裝飾物品質量不高，建筑材料不符合實際建設要求。

1.4 房地產開發成本控制各階段之間脫節 房地產項目開發周期長、投資大，房地產項目開發的時間周期、產品狀況都比較復雜，在實施房地產項目開發過程中針對各個環節的房地產成本控制都存在不同的問題。房地產開發過程中各個環節、各個階段在管理過程中所根據的目標不統一，管理的內容不相同，各個部分，各個環節的要求不一樣，這就使得前面的設計環節與后面的實施環節不相匹配，出現問題相互推責，出現問題彼此不進行有效溝通，僅僅依靠下一個環節的承包者來解決，這樣就使得整個房地產開發成本控制出現斷層，各階段之間存在摩擦，成本控制目標不能有效執行，各階段成本管理出現脫節。

大部分房地產企業實施成本控制只關注施工階段、竣工結算階段忽略之前的設計階段、規劃階段、招標階段，成本在這幾個階段基本確定，后面各個階段很難出現大幅度的成本管理，這也體現出我國大部分房地產企業忽略了全過程成本控制，沒有合適的方法進行全程管理，使得部分企業在實施成本控制過程中不深入，僅僅停留在表層。房地產企業實施成本控制的效果總是不明顯，甚至出現問題。

2 房地產開發項目成本管理問題原因分析

2.1 房地產開發項目成本管理制度不完善 房地產開發項目成本管理過程中存在管理制度不完善的狀況。管理制度不完善導致房地產項目成本控制的重點過于集中化，沒有明確成本控制是全過程的，需要根據房地產項目管理的進度實施控制，管理制度不完善的另一個表現是對于質量問題的追責規范不到位，具體的獎懲措施不細化等。

2.1.1 房地產項目成本管理制度未形成體系 房地產項目成本管理過程中，沒有將整個房地產項目開發作為一個完整個過程進行管理，僅僅重視某一個環節，針對某一個環節實施成本控制，這樣的項目成本管理的有效性、作用性較低，成本控制能夠起到的效益較低，企業實施成本控制的作用無法發揮，企業的預算目標、利潤目標、成本目標、發展戰略目標的實施都會出現問題。大多數企業僅僅重視施工成本管理就是因為企業尚未對房地產開發項目充分認識，為根據項目開發的流程制定相應的管理制度，僅僅側重部分環節。房地產項目成本管理制度形成之后，并不是對整個房地產管理實施同等程度的成本管理力度，還是要根據實際情況確保管理重點，突出成本控制的重點，但是房地產項目成本控制的重點應當是設計、規劃階段。房地產項目成本管理制度的形成也應當從企業實施成本控制的目標開始，根據房地產的設計規劃進行項目成本管理才是有效的。

2.1.2 追責制度不完善 項目成本控制不同環節實施的部門不盡相同，項目管理的目標各不相同，管理的實際內容各不相同。但是每一個操作部門都具有確定的責任，每一個部門實施成本控制都應當承擔各自的責任。大部分房地產開發項目在進行成本控制管理過程中，不注重追責制度的設置，有的企業編寫了各個部門的責任確認書，但是比較粗糙，或者干脆不執行。追責制度的完善直接影響到企業房地產開發項目管理水平和執行狀況。

2.1.3 項目施工管理不夠細化 每一個項目在實際操作過程中都會細化成各個不同的小項目，每一個項目在實施過程中都需要根據標準和操作要求進行實施。但是房地產企業在項目施工管理過程中存在制度不夠細化的情況。建筑工程質量的提升需要項目施工細化，項目施工細化將有利于實施項目成本控制，因此，企業如果沒有細化的成本管理制度，必然會帶來項目管理水平的降低。

2.2 開發商對房地產開發成本控制認識不足

2.2.1 對成本管理重要程度認識不足 房地產開發商在進行房地產成本管理過程中認為成本管理就是項目施工成本控制，其他階段、其他環節的成本控制都是不起效果的，這就使得大部分成本控制都集中在施工階段，結果成本控制的效果不理想。另一個方面大多數企業認為成本管理就是管理物資，就是管理現金、材料、人工。往往忽略人才的管理，房地產成本控制不能僅僅從物上實施管理，更應當提高施工人員的職業素養，提高勞動者的技能水平。目前大部分項目開發是的施工者基本上都是農民工缺少專業的培訓，在進行實際操作施工過程中無法理解工程師對于工程的設計內容，實施工程過程中僅僅為了節約成本而節約成本導致項目的質量問題，反而增加了企業的成本支出。

2.2.2 對成本管理宣傳力度不夠 房地產企業對于成本管理認識不到位的另一個方面為對于企業員工或者是企業施工人員的宣傳力度是不夠的。員工素質本身就不高，缺乏專業的技能培訓，缺少對整個工程方案的理解，成本控制往往是想當然，成本管理無章可循，憑借自身的工作經驗，憑借企業的成本目標，根據企業的成本標準。這些都不具有靈活性，企業實施成本管理需要具有靈活性，同時要根據企業的具體實施標準進行嚴格把關，不能讓隨意性代替靈活性。這就需要企業將加強員工的培訓和企業強化宣傳。

2.2.3 績效考核不嚴謹 成本控制是企業經濟效益提升的重要方式，企業針對各個部門實施績效考核。但是，在實施績效考核過程中經常忽略對成本控制的績效考核。成本控制需要設立成本控制目標，每一個項目都會設置分項目標，每一個分項的成本控制是不同部門進行的。企業實施績效考核過程中很少針對部門員工實施成本控制方面的績效考核，這樣就導致的成本控制效果不佳，成本控制很難有成效。

2.3 房地產開發項目過于注重成本控制 房地產開發項目管理過程實施成本控制的目的不是盡可能的降低項目成本，而是要實現成本利用的最大效益。項目建設過程中降低企業成本是在保證項目開發質量的基礎上進行的，成本控制不能以犧牲項目質量來降低企業成本。目前，大部分房地產企業在進行成本管理過程中都認為只要能夠實現成本的降低，就是最好的成本管理方式，這種觀點是不正確的。房地產項目出現質量問題反而會使得整個企業成本升高，企業需要對問題進行修補，企業的成本支出、費用支出都會上升。企業實施成本管理不應該是企業追求短期成本最低，而應當是長期的成本最低，在實施成本管理過程中既要降低成本又要確保企業項目質量。這才是真正的成本控制。

2.4 房地產開發成本控制缺乏系統化 房地產成本管理各個環節之間出現脫節最主要的原因缺少系統化的控制。房地產成本管理需要針對各個環節實施控制，各個環節相互聯系，不是獨立的個體，因此需要進行系統的管理，針對房地產開發中的問題進行全面的管理。房地產成本控制缺乏系統化，這就導致各個部門只對自己部門的成本管理負責，只要本部門成本最低就可以，放棄整個項目成本最低，這樣就無法實現房地產成本管理的帕累托最優。房地產成本控制缺少整體控制目標，成本控制也就無效，成本管理的方向也就會出現混亂。

3 房地產開發項目成本管理改善對策

3.1 明確房地產開發項目成本管理目標 房地產項目開發需要明確開發項目成本管理目標，只有具有統一的成本控制目標才能夠實現全過程成本控制，實現每個環節的成本管理環環相扣，同時通過房地產項目成本目標，來提高整個企業的競爭力，將成本控制落實到位，實現成本管理的有效性。企業成本的控制管理還需要根據成本管理目標進行實施，無特殊情況不允許改變原有目標和原有計劃，不得隨意進行成本管理的改變，成本管理目標需要明確。通過房地產項目成本管理目標對企業整個房地產項目全過程成本控制起到提綱挈領的作用。實現房地產成本管理制度的完善，企業根據成本管理目標實施成本管理，對事前進行預測管理、設計規劃，對項目進行事中控制，細化每一個項目的成本管理目標，根據目標確定每一個部門的責任，每個部門實施責任落實，將部門任務完成，實現成本控制目標。

3.2 實施房地產項目成本管理動態反饋 房地產建設周期長、投資大。房地產項目建設需要根據項目成本目標實施動態反饋，根據實際情況進行調整。房地產建設過程中由于任務繁重必然存在大量問題，成本管理往往也會存在問題，難于執行，難于落實的狀況時有發生，臨時進行方案修改，措施改正等都會發生，這就需要企業進行實時動態反饋，實現成本管理的動態化。動態反饋同樣可以有效的避免企業在整個項目建設過程中出現脫節，防止企業不同環節之間出現責任的推諉，動態管理可以及時反饋問題，及時調整問題，明確各方責任，明確責任人是誰。

動態管理可以實時進行房地產項目成本的目標調整，根據企業發展和社會環境的變化以及競爭狀況的變化及時進行房地產成本目標的調整，同時及時發現問題、解決問題，進行實時反饋。

3.3 完善成本管理體系 成本管理體系主要包括組織系統、信息系統、實施系統等。企業成本管理過程是根據企業成本預算目標和成本管理目標實施的。但是每一個項目都包括很多個階段，每個階段都需要進行成本管理，成本管理需要根據項目階段進行體系規劃，每一個階段編寫詳細的成本控制方案，針對不同環節、不同內容確認成本管理的標準。完善成本管理體系是實施房地產開發項目成本管理的重要保障，企業進行成本管理控制即有章可循，具體的成本管理辦法可以確切實施。完善的成本管理體系可以促進成本管理的系統化，防止各個階段的成本控制“各為其政”，這可以實現項目全過程的成本管理。完善成本管理體系直接關系到企業對于項目成本管理的水平和企業的收益。因此，企業實施成本管理需要進行成本管理體系的完善。

3.4 實現房地產開發成本控制全過程化 房地產開發項目成本管理不是針對某一個階段或者某一個項目環節實施控制。房地產開發成本控制需要實施全過程控制，項目開發的方案設計階段、可行性研究階段、施工階段、竣工結算階段都需要實施成本控制。全過程控制，同時要把各相關職能部門的積極性很好的調動起來，在整個項目的操作過程中，要有行之有效的成本管理組織來對項目開發全過程成本進行控制，最終達到實現項目利潤率最大化的目的。房地產開發項目主要以經濟效益最大化為目的，衡量房地產經濟效益的重要指標是項目的開發成本，同時也是房地產制定銷售價格的主要因素，開發成本如果有所變動，則必然會導致銷售價格也隨之變動。只有將開發成本有效的控制好，才會更好的保障房地產開發企業的經濟收益。

房地產成本控制是將成本管理看作是一個完整的系統，具有連續性的過程，房地產開發需要全體員工都具備成本控制的意識，能夠認識到成本管理對于整個企業發展的意義，全部投入到成本管理中去，將成本控制每一個環節落實到實處，成本管理的制度、指標落到實處，每個部門都參與到成本管理中，責任落實到每一個部門、員工，實施房地產成本管理的全過程，提高企業的利潤空間，降低企業成本，最大效益的利用企業資源，實現企業的健康發展。

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