基于ISM模型的江蘇省房地產經紀服務的監管研究

彭敬

摘要： 在房地產經紀服務市場相對混亂無序的大背景下，江蘇省房地產經紀服務市場的問題也層出不窮。本文運用解釋結構模型對江蘇省房地產經紀服務不規范的成因進行層級劃分，并從根本上提出整治對策。本研究為政府和行業協會的房地產經紀監管提供建議，同時對促進江蘇省房地產經紀服務行業健康有序發展具有重大意義。

Abstract： The real estate brokerage services market is relatively chaotic disorder in Jiangsu Province. So， there are many problems in the real estate brokerage services market. Based on ISM， the hierarchical division of the causes of non-standard real estate brokerage services in Jiangsu Province is put forward and the remediation measures are also put forward. This paper provides suggestions for the government and industry associations to promote real estate brokerage， and it is of great significance to promote the healthy and orderly development of the real estate brokerage services industry in Jiangsu Province.

關鍵詞： 江蘇省房地產經紀；解釋結構模型；監管

Key words： real estate broker in Jiangsu Province；ISM；supervision

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2017）10-0204-03

0 引言

由于我國的房地產中介服務業起步較晚，整體發展水平與國際先進水平的差距很大。我國房地產經紀服務市場存在種種問題。一些學者研究指出當前我國各地房地產經紀行業普遍存在如房地產經紀機構良莠不齊、經紀從業人員素質較低、經紀機構經營行為不規范、經紀機構的規模較小、實力偏弱、公司內部信息資源封閉、業務范圍較窄和業務內容同質化嚴重等問題[1]。

江蘇省積極引進創新技術和產業，一直走在國內先進的行列，但是由于我國房地產經紀服務行業總體起步較晚，江蘇省的經紀服務市場也存在各種亟待解決的問題。目前江蘇省從業人數十多萬，而其中很小一部分具有從業資格。

從業的機構魚龍混雜，正規又具有規模的經紀機構屈指可數，大多數中介沒有經過注冊和備案就開始經營。從業者私下跑單、發布虛假房源等誠信缺失現象嚴重。房源信息更新速度慢，虛假房源多等問題屢見不鮮。韓丹，肖立指出南京房地產中介行業發展中同樣也存在發展無序，企業生存率低，經營失信，社會信譽度低，企業規模較小，抗風險能力差，市場準入低，從業人員素質參差不齊，法律法規尚須完善，行業監管和自律不力，信息化程度低等問題[2]。

一些學者通過對江蘇省其他地市研究發現江蘇省房地產經紀行為中還存在著部分房地產經紀機構和經紀人員政策法規意識不強、經紀行為不規范、違反職業道德，如：炒賣房號、代理不能轉讓的房產；亂收費，不明示服務收費標準和服務項目，以各種理由收取溢價或通過合同約定將溢價部分作為中介費；為承攬客戶、壓降傭金、進行不正當競爭；發布虛假信息，隱瞞真實情況欺騙客戶或與一方當事人串通損害另一方當事人利益；挪用、侵占客戶的房地產交易資金；利用信息優勢，低價從客戶手中買入，再高價賣出賺取差價；利用客戶大多缺乏專業知識的弱點，制定有失公平公正的合同文本侵害交易雙方的利益，或設定有利于自己的合同條款以轉嫁自身的風險，慫恿或唆使消費者簽訂“陰陽合同”等種種問題[3]。

已有大量學者對房地產經紀服務市場的的不規范行為進行研究并提出對策建議。但是極少有學者對房地產經紀服務市場不規范的根本因素進行分析。本文運用解釋結構模型對江蘇省房地產經紀服務不規范的成因進行層級劃分，并從根本上提出整治對策。本研究為政府和行業協會的房地產經紀監管提供建議，同時對促進江蘇省房地產經紀服務行業健康有序發展具有重大意義。

1 解釋結構模型簡介

解釋結構模型（ISM）是一個系統，用于將復雜的系統分解成若干個子系統，特別適合于系統分析眾多的變量和復雜的關系，它通過一系列的縮減和計算最終形成一個多級的層次結構模型。此模型可以把模糊不清的思想、看法轉化為直觀的具有良好結構關系的模型。

模型分析步驟：

①確定關鍵問題和影響關鍵問題的因素；

②列出各因子的相關性，并根據相關關系建立可達矩陣；

③對可達矩陣進行分解，建立結構模型；

④根據結構模型建立解釋結構模型。

2 基于解釋結構模型的房地產經紀服務市場不規范因素分析

房地產經紀活動對于聯接、溝通房地產買賣雙方的聯系，促進房地產市場的交易活動以及活躍房地產市場發揮著極其重要的作用。然而目前江蘇省房地產經紀市場出現了種種不誠信、不道德等問題，江蘇省房地產經紀市場急需規范行為，強化管理、優化服務。

2.1 影響房地產經紀市場規范性的關鍵因素

通過對江蘇省房地產經紀市場的現狀分析，共找出了影響江蘇省房地產經紀市場規范的十二條關鍵因素如表1所示。

2.2 確定各個導致因素的相關性并建立可達矩陣

在該系統中，11個因素可能會相互影響，這種影響關系用鄰接矩陣A表示。矩陣的元素aij=1表示因素Si對Sj有直接影響，aij=0表示因素Si對Sj無影響，如表2所示。

鄰接矩陣反映了要素之間的直接關系，然而要素之間不僅存在直接關系，還存在間接關系，間接關系可以用可達矩陣來反映。如Si對Sj有影響，Sj對Sk有影響，那么Si則對Sk有間接影響。在可達矩陣中，元素aij=1表示因素Si對Sj有直接或間接的影響，否則aij=0，本模型的可達矩陣如表3所示。

2.3 對可達矩陣進行層級劃分得出解釋結構模型

根據求出的可達矩陣，通過運算得出多級階梯結構有向圖，如圖1所示。

根據階梯結構有向圖建立影響江蘇省房地產經紀服務市場穩定的遞階有向層次結構模型如圖2所示。

3 解釋結構模型的結果分析

分析模型可以得出江蘇省房地產經紀服務市場不規范的關鍵因素的關系可以體現為4個層次。箭頭指向的因素為被影響的因素，模型下一層級的因素影響上面層級的因素。S2房地產經紀機構經營失信嚴重、S3機構內部信息共享程度差、S7民眾從經紀機構獲取的房源信息不全面，為第一層級的影響因素，也是影響房地產經紀市場穩定的直接因素；而第二層級的S1房地產經紀機構魚龍混雜、規模普遍較小、S5經紀從業人員素質普遍較低、缺乏職業道德、S6從業人員政策法規意識差這三個因素又分別影響第一層級的三個直接因素，為重要的影響因素；S8民眾對房地產經紀行為的投訴和建議渠道不便捷、S9房地產經紀機構的備案不夠嚴格、S10政府以及第三方對房地產經紀機構的監督和管理力度不夠、S11房地產經紀服務市場缺乏強制的服務標準，處于模型的最底層，是影響全局的關鍵因素，也是影響房地產經紀服務市場穩定性的根本因素。而第四層級中的S9房地產經紀機構的備案制度不嚴格也是第三層級S4機構自律性差和第二層級S1房地產經紀機構魚龍混雜、規模普遍較小的影響因素，與此同時S10政府以及第三方對房地產經紀機構的監督和管理力度不夠和S11房地產經紀服務市場缺乏強制的服務標準這兩個因素也分別是S1房地產經紀機構魚龍混雜、規模普遍較小、S6從業人員政策法規意識差和S4機構自律性差、S6從業人員政策法規意識差的影響因素。

因此S9房地產經紀機構的備案不夠嚴格、S10政府以及第三方對房地產經紀機構的監督和管理力度不夠、S11房地產經紀服務市場缺乏強制的服務標準，又構成了影響房地產經紀服務市場的根本要素中的關鍵因素。

4 結論

本文通過解釋結構模型對因素進行遞階層級劃分，從而得出這些影響因素之間的相互作用關系，繼而找出了影響房地產經紀服務市場的穩定性這的關鍵因素和根本因素，為政府規范房地產經紀服務市場的工作提供了理論依據和工作重點參考。下面根據模型分析的結論為江蘇省房地產經紀服務市場的規范化提出以下的建議：

4.1 加強房地產經紀服務市場的備案制度

嚴格房地產經紀服務市場的備案制度，對于沒有達到規定數量合格從業人員和一定規模的機構，政府部門應不予備案，工商管理部門不予頒發營業執照。

4.2 加強房地產經紀服務市場的監管力度

加強房地產經紀服務市場的監管力度，政府主管部門在加強監管的同時也應促進房地產經紀行業協會的組織建設，推動房地產經紀監管向行業協會監管為主導的模式。政府主管部門要進一步明確自身與行業協會組織的監管職責。政府主管部門應將監管重點放在市場準入和資格審核方面，而其他方面的監管職能應主要由行業協會承擔。

4.3 制定房地產經紀服務市場服務標準

結合江蘇省的實際情況，構建江蘇省房地產經紀服務標準體系。對房地產經紀從業人員和機構的資格、服務內容和服務的標準給與明確界定。由政府監督行業協會貫徹實行。

4.4 完善房地產經紀服務的投訴和建議渠道

4.4.1 建立房地產經紀信息共享網站

首先，隨著互聯網的普及，政府主管部門或者行業協會可以建立專門的房地產經紀信息共享網站。在其中設立房屋買賣知識專區、專家在線解答專區、房源信息專區、投訴建議和評價專區、房地產經紀機構信息專區以及執業人員的誠信信息檔案系統等。

設立公正的交易平臺，房屋買賣必須通過公正第三方交易平臺公平交易。鼓勵上傳房源信息，房源交易成功后交易平臺對房源上傳者和交易促成者分別給予一定比例的獎勵。這便就可以解決信息不對稱房源壟斷等一系列不利于經紀市場健康發展的問題。

4.4.2 構建房地產經紀服務市場公信力平臺

江蘇省政府應該構建公信力平臺，開通用于親民問政和提供公共服務的政務微信公賬號，便于民政交流，政府微信平臺應設立房地產經紀服務專區，公眾可以通過政府微信向相關部門反應和舉報違反規范化規定的經紀機構或執業人員，政府相關部門通過政府微信可以了解市場不法行為[4]，及時制定和完善相關法律法規對市場的不健康現象進行糾正改善。

這樣一來通過“指尖的互動”便可以實現公民和政府對房地產經紀服務市場行為的監督。

4.4.3 建立評價系統和報告制度，由政府推薦優秀機構

對房地產經紀人員加強教育培訓，并對從業人員的誠信以及業務熟練水平建立評價制度，由接受或者咨詢過經紀服務的公眾對服務的執業人員以及機構進行（匿名或者不匿名而管理人員保護評級人員的信息）各個方面的評價，累計評價的得分影響機構和人員的信譽等級。

對于季度評為差的經紀機構，行業協會給予警告和批評教育指正，對于評為差的經紀機構服務人員，由行業協會公布警告，經紀機構給予批評教育。年終評為差的經紀機構，工商管理部門直接吊銷其營業執照，年終評為差的經紀執業人員，吊銷其職業資格證書。

分期的評價結果以及處罰執行情況直接公開在政府的微信平臺以及房地產經紀信息共享網站上，由公正的第三方人員管理核實評價內容的真實性，公眾監督評價結果的公開程度。行業協會分季度向政府相關部門報告行業服務情況。

政府根據報告和政府建立的公眾微信平臺的意見推選出優秀的經紀機構和人員。評價制度和報告制度對于各方了解經紀服務行業的現狀、購房或租房人選擇中介作為參考依據、公眾更好監督房地產經紀機構和執業人員、政府制定指導和監督政策具有十分重大的意義。

參考文獻：

[1]趙斌，宇衛昕.我國房地產經紀行業現存問題及對策[J].中國房地產，2007（05）：66-67.

[2]韓丹，肖立.南京房地產中介行業發展現狀與對策[J].內蒙古科技與經濟，2009（01）：18-22.

[3]宋愛紅.南通房地產經紀服務業的發展現狀和對策[J].江蘇科技信息（上），2007（S1）.

[4]安春曉，付光輝.房地產經紀機構誠信缺失：經紀機構與消費者的博弈分析[J].價值工程，2015（15）：257-259.