基于業主大會主導下的物業管理新模式研究

周洪兵 張 帥

(江西師范大學城市建設學院 江西 南昌 330022)

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基于業主大會主導下的物業管理新模式研究

周洪兵 張 帥

(江西師范大學城市建設學院 江西 南昌 330022)

隨著近年來我國經濟社會的快速發展和城鎮化進程的不斷加快，物業管理自上世紀八十年代在我國出現，經過三十多年的迅速發展，已經逐步發展成為一種城市管理中不可忽視的社會管理服務行業。本文分析了我國傳統物業管理模式存在的主要問題，創新性地提出了一種基于業主大會主導下的物業管理新模式，以期為我國物業管理行業的持續健康發展注入新的力量。

業主大會；物業管理；新模式

物業管理行業作為一種朝陽產業，已走過三十多年的風雨。它作為城市管理的一種新興服務產業，是改革和加強城市管理、推進社區建設的重要手段，目前越來越受到全社會的重視。張農科(2012)認為我國物業管理的產生和發展，順應了住房市場化和住房管理社會化的改革要求，填補了住宅區管理的真空，逐步形成了企業主導的一體化物業管理模式。在物業管理方面積累了一定經驗和取得了一定成績的同時，我們也清醒地認識到，由于體制和機制上的原因，加上物業管理自身的特殊性，物業管理發展過程中也暴露出許多不平衡、不協調和不可持續的問題。

一、我國傳統物業管理一體化模式存在的主要問題

物業管理“一體化”模式為深圳首創，后來各地爭相效仿，以致“一體化”管理模式成為30年來內地物業管理的基本模式。一體化管理服務通常是指物業公司采用承接、策劃、組織、實施和管控的全方位、全過程的一體化服務運營模式。當然，在特定歷史階段，“一體化”管理模式為物業行業的形成和發展起到了一定的促進作用。但是，現在看來，“一體化”管理模式具有較大缺陷。

1.業主的主體地位未得到保障

物業管理是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人對業主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。物業管理的主角應該是業主，業主作為物業的所有人，通過業主大會行使物業管理的權利。業主大會作為一種由業主代表組成為維護自身權益的實權組織，是物業管理中的權力機構。但在我國物業管理的發展中，許多小區根本沒有業主大會或即便存在業主大會也沒有較好地發揮它的作用，存在召開大會難等實際問題。由此，業主的主體地位和權利長期被漠視，物業服務企業逐漸成為物業管理活動的主導者，業主的主體地位從而未得到有效保障。

2.現有的物業管理制度失效

近些年來，因物業管理不善導致的各種糾紛較多，業主與物業管理企業的矛盾日益突顯，對居民住區的良好的生活環境造成一定影響，而認真分析研究造成糾紛的原因，不難發現很大程度上是由于現有的物業管理制度不完善、物業管理模式不健全造成的。因此，對現有的物業管理制度進行改革，重塑新的物業管理模式是影響我國物業管理可持續發展的關鍵，也是建設社會主義和諧社會的必然要求。

3.物業管理的前期介入導致市場競爭機制失靈

我國現有的物業管理機構大多是由開發商前期介入所定下來的，其實際上已損害了業主的利益，剝奪了業主共同管理的權力。在《物業管理條例》的制度框架下，在前期物業管理階段，物業服務企業由建設單位代替業主大會予以選聘，其行為已導致主體錯位，業主只能被動地接受建設單位為其選聘的物業服務企業，業主對物業服務價格無從協商和選擇，只能被動地接受，由此物業管理服務市場競爭機制失靈或者根本不存在競爭。

4.業主大會的法律地位不明確，業主實現自我管理難

《物業管理條例》規定，業主大會的決策形式是召開業主大會，業主大會作為權力機構行使決策權，業主委員會作為執行機構執行業主大會的決議。但是，《物業管理條例》的規定存在一定矛盾，業主無法通過業主大會行使共同管理的權利。在《物業管理條例》中只是將物業管理機構定位為決定物業管理重大事項的決策機構，沒有對業主大會的行為權力作更加詳細的說明，沒有訴訟主體資格，導致無行使決定權。

二、關于構建基于業主大會主導下的物業管理新模式設想

當前，我國的物業管理不僅是物業管理制度方面存在缺陷，傳統的一體化物業管理模式也不再適應當前行業發展的方向。基于此，提出構建一種基于業主大會主導下的物業管理新模式。

1.成立業主大會，健全組織架構，完善大會議事規則

業主大會是物業管理區域內的全體業主基于建筑物所有權，在物業管理活動中依據法律、法規和規章以及管理規約和業主大會議事規則，行使共同管理權利、承擔共同管理責任的組織。健全的業主大會的組織架構包括決策機構、理事(董事)機構、監事機構和專職人員。決策機構指的是業主大會，理事(董事)機構指的是業主委員會，監事機構指的是業主監事會，專職人員包括職業經理人、秘書等。業主大會議事規則是業主大會議事方式和表決方式的程序性規定，業主大會和業主委員會的活動必須遵守和執行議事規則。一切關系到業主利益的事都要通過業主大會充分討論醞釀，一切權力交給業主，從實質上確立業主的主體地位。

2.完善相關制度，明確業主大會的法律地位

完善物業管理領域相關法律法規是業主主體地位的重要保證，是業主當家作主的根本要求。政府部門要采取一些積極的措施，制定相關的法律法規來促進物業管理市場有序的運行和發展。特別是要在法律條文中明確業主行使權力的具體行為，制定一些相關的規章制度，這樣一來不僅可以約束物業管理公司的行為，還可以保障業主以及物業管理公司的相關權利和利益。要進一步明確業主的權利和義務，讓業主參與到物業管理的工作中來；發生相關利益糾紛時，可以提請業主大會討論解決，業主大會不能解決的，業主大會或業主委員會可按照相關規定向人民法院提起訴訟，以維護全體業主的利益。

3.建立三位一體的業主大會運行機制

業主大會的規范運作，是業主正確行使共同管理權、履行法定責任、維護社區和諧穩定的根本保證。可建立以業主大會為主體，居民委員會、物業管理機構共同參與的工作運行機制，邀請物業管理服務公司的負責人到居民委員會中擔任職務，居委會主任列席業主大會，形成居委會與物業公司工作的密切協調，形成“三位一體”的工作格局，明確業主大會的主導地位，形成一套三方共同監督、共同參與，對社區實行一體化管理的運行機制。

4.構建業主大會主導下的全方位物業服務市場環境

在成立了完善的業主大會組織機構后，充分發揮業主大會的職能效應至關重要。要構建業主大會主導下的全方位物業服務市場環境，其中包括物業管理前期介入階段、中期服務階段、后期維護階段等全過程。在物業管理公司的選擇上，業主大會具有絕對的主導權，適當引入合理的競爭機制，良性的機制會加快市場經濟的運行和發展，通過招標等競爭性方式引入了物業管理公司后，業主大會定期組織相關人員召開業主大會，討論物業管理公司的服務態度、服務水平、服務質量等，對物業管理公司進行一個定期性的全方位評價，以期評判是否能繼續留在小區服務，這樣能推動建立公平公正、競爭有序的物業服務市場環境，為物業管理企業更好地為買方服務提供監督動力。

三、結語

綜上所述，我國傳統的物業管理模式已經不能適應當代社會的發展，事實證明，因物業管理而引發的糾紛在一定程度上會影響社會的和諧穩定。因此我們要不斷創新并完善物業管理模式，借鑒國內外優秀經驗，逐步形成一套具有中國特色的物業管理新模式。

[1]張農科.關于我國物業管理模式的反思與再造[J].城市問題,2012,(05):2-14.

周洪兵，張帥，江西師范大學城市建設學院學生。