不動產登記審查制度的完善研究
——以審查模式為視角

熊寒晶

(廣東財經大學 廣東 廣州 510000)

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不動產登記審查制度的完善研究
——以審查模式為視角

熊寒晶

(廣東財經大學 廣東 廣州 510000)

我國不動產登記是實質審查還是形式審查，是一個長期爭論的問題。從社會經濟發展和不動產登記制度建設的需求來看，都迫切要求我們盡快設計出適合我國國情的登記審查制度。筆者認為，在現實國情和制度環境下，我國登記制度的審查模式無法簡單地做出非此即彼的選擇，要在現行工作條件和基礎上不斷的探索創新和完善而不是局限于模式和道路的選擇。

不動產登記;審查模式;完善

一、不動產登記審查的主要模式

縱觀世界各國，不動產登記的審查模式大體分為兩種：形式審查和實質審查。通常情況下，不動產物權變動模式與登記審查方式具有一定的對應關系，對于采用物權登記生效主義、登記簿有公信力登記制度的國家，一般實行實質審查。

所謂形式審查，是指登記機構只需審查登記書件是否完備，僅對當事人提交的申請材料進行審查，手續完備、資料齊全、符合形式要件和法定程序性條件的，就認定符合登記標準，并依據材料的內容進行登記。一般認為，形式審查主要審查申請材料的完備性，關聯性和形式上的合法性，至于材料內容是否真實、是否存在實質上的瑕疵，則不過問，登記機構也不承擔由此產生的法律后果。從各國情況來看，采取形式審查的多是契約登記國家。

所謂實質審查，是指登記機構對當事人提交的登記申請，不僅要審查當事人提交登記資料的形式要件是否完備，還要對申請材料的真實性、合法性以及不動產物權變動的原因、事實，以及法律關系的真實性進行審查，確定無誤后才能予以登記。如果存在失誤，登記機構要承擔相應的法律責任。一般認為，實質審查的內容包括：審查申請材料的完備性、合法性和真實性。從而地情況看，采取實質審查的大多是是托倫斯登記和權利登記模式國家。

二、我國的立法與實踐情況

我國不動產的統一登記的立法關于登記審查模式的規定比較概括，既沒有界定什么是形式審查什么是實質審查，也沒有明確不動產登記機構進行實質審查還是形式審查。只是規定了登記機構應當在自己的職權范圍內履行審查職責，盡可能的保證如實、準確、及時的登記不動產物權有關事項，避免登記錯誤，如《物權法》規定的履行查驗證明材料、詢問登記申請人、必要時可以實地查看等職責。這導致在實踐中各地登記機構對登記審查的標準的把握存在一定的分歧?，F有規定的模糊性成為引發審查模式爭議的重要原因。如何把握不動產登記審查的度，如何兼顧等級安全與登記效率，成為不動產登記立法工作的重點和難點。

三、完善我國不動產登記審查制度建議

(一)我國登記審查應遵循的原則

1.有區分性的審查。登記過程中，登記機構主要對材料的完備性負責，只要材料齊全，符合法定格式和要求，登記機構就予以登記，若不對土地物權變動的真實原因進行審查。只有在特殊情況下，才可以對物權變動過程的真實性進行審查，其范圍應限于與其職責密切相關的內容，如：權屬證明材料的合法性、是否符合規劃等，對這些是想要負有高度謹慎注意義務。而對于基礎性民事行為，如身份證明、公章等的真假，則只限于必要的形式審查，負有一般謹慎注意義務即可。

2.合理審慎原則。登記機構在其職能和能力范圍內，根據其工作經驗，對有關材料進行精神審查，最大限度的保證登記的真實性?；诓牧系牟煌瑏碓?，對登記機構的合理審慎要求應有所差異：與登記機構職能密切相關的材料，如權利證書等，應盡嚴格審查義務；對于非職能型材料，如司法文書、身份證、公證書等，則遵循高于一般人的特別注意義務。對這些材料的審查，不應要求其具備專業的鑒別能力。但是如果根據普通人的經驗應能辨認真偽而登記人員未能做到，則應視為沒有盡到該義務。對于已經盡到謹慎審查義務但仍然無法發現問題的情況，登記機構就不應承擔登記錯誤的責任。

3.遵循公開正當審查程序的原則。從目前登記現狀來看，登記機構基本上都建立了以發證流程，但一般均未對審查程序作出特別規定。受工作量壓力、便民及效率要求的影響，審查過程短暫。審查環節是登記中的核心環節，必須嚴格以下審查程序：(1)告知。即向申請人闡明提交材料真實性、合法性的義務及其法律責任，并由申請人簽字確認。(2)查驗。包括查驗登記材料的齊備情況以及查驗登記材料的真實性。查驗中如有疑問的，也要求申請人補充證據并提供書面說明。必要時可進行實地查看，并應制作查看筆錄。(3)異議中止。申請人對材料的認定存在異議或其他人提出權屬異議的，應終止審查。(4)作出決定。登記機構應就審查結果作出不予登記或予以登記的決定。

4.兼顧效率與安全原則。為提高登記審查的效率與準確性，防止公權力對私權利的侵犯，不動產登記機構應運用技術手段是登記審查與登記簿同步化，實現電子登記簿的直觀性、實時性。

(二)下一步工作建議

1.明確登記審查的原則和標準。明確登記的基本原則和標準、工作程序，主要表現為：意識不斷的推動和提高登記機構審查工作質量和標準。通過推廣和應用先進技術設備等技術手段對申請人提交證件的真實性進行核查，例如，專門的身份證識別儀器對身份證件真偽進行甄別；通過與公證機構、民政部門建立網絡信息共享平臺對公證文書、結婚或離婚證書的真偽，進行查詢。二是規范登記程序，是否完整地履行了法定必要的登記程序是衡量登記機構是否盡到了合理審慎職責的重要體現，要規范必要的工作程序。進一步提高登記效率，盡到合理審慎職責。三是考慮在類型化的基礎上設計出登記人員的各項具體審查職責和義務。

2.推動登記代理制度的建立和完善。建立中介代理制度，把登記中部分的實質審查責任轉由中介代理機構承擔，通過中介代理機構的行業規范和行業自律，對有關權屬來源材料真實性進行實質審查，以分擔登記機構的審查責任。

3.明確登記機構的賠償責任和建立登記賠償基金。登記機構對申請登記的不動產權利采用什么樣的審查方式，決定了其應承擔怎樣的審查責任。在國外登記制度中都建立了相應的損失賠償機制，如：托倫斯登記制度國家的登記賠償基金、美國的產權保險制度等。我國《物權法》也規定了登記賠償制度，其中第21條規定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向登記錯誤的人追償。實踐中，造成登記錯誤的原因，既包括登記機構工作人員故意以疏忽大意等過錯，也包括當事人提供虛假材料欺騙登記機構等情形。只要不動產登記機構在其職能范圍內驚到了審慎合理的審查義務，由于登記機構以外的原因導致登記錯誤的，登記機構不應承擔登記錯誤的責任。如果不問原因一律由登記機構先行賠償，則無形中加大了登記機構的責任和工作壓力，也有失公平。因此，有必要通過全國人大對“登記錯誤”進行法律解釋，明確登記機構只有在違反謹慎注意義務、存在明顯過錯的前提下才承擔過錯責任，此種過錯責任的前提是違法法定的注意義務。同時，建議設立賠償基金，以保證登記機構賠償義務及時、有效地履行。

[1]孫憲忠著:《中國物權法總論(第三版)》，法律出版社2014年版.

[2]孫鵬著:《物權公示論一一以物權變動為中心》，法律出版社2004年版.

[3]李昊、常鵬翱等著:《不動產登記程序的制度構建》，北京大學出版社2005年版.

[4]于清林：《論我國不動產登記的審查模式》，法制與社會，2014：5.

[5]胡嵐，丁再昌：《論我國不動產登記的審查制度》，商，2015:8.

熊寒晶(1994-)，女，漢族，湖北人，廣東財經大學碩士研究生在讀，研究方向：法理學。