“營改增”對房地產行業的影響研究及應對措施

趙姍姍

(山東財經大學會計學院 山東 濟南 250014)

“營改增”對房地產行業的影響研究及應對措施

趙姍姍

(山東財經大學會計學院 山東 濟南 250014)

隨著我國經濟的繁榮與發展，人們對房地產行業越來越關注，越來越多的人熱衷于買房、炒房。因此，對房地產行業的改革是一件事關民生的大事。本文通過對房地產行業“營改增”的背景進行研究，深入分析“營改增”對房地產業的影響，并針對性地提出了一些相關的改進意見，希望對房地產企業可以有一定的參考意義。

“營改增”；房地產；影響；應對措施

一、研究背景

為了避免重復納稅，并完善我國稅制，促進現代經濟發展，我國財政部和國家稅務總局決定在我國實行營業稅改征增值稅，以下簡稱“營改增”。直至2016年5月1日起，我國開始在全國范圍內推開實行“營改增”。衣食住行是人們生存的根本，每個人的生活都需要住房，因此，房地產問題是關乎政府和百姓的重大問題，對房地產業進行“營改增”勢必成為一項牽一發而動全身的重大決策。本文基于房地產行業所特有的特點，對房地產行業實施的“營改增”進行研究，分析“營改增”對房地產行業帶來的影響，并提出一些建議，希望對房地產行業的“營改增”改革在收官之前具有一定的現實指導意義。

二、“營改增”對房地產業的影響

(一)“營改增”對房地產行業經營管理的影響

“營改增”在我國實施后，在很大程度上促進房地產行業自覺提高財務管理水平，不斷完善財務管理制度。同時，企業未了減輕稅負，也會盡最大努力從上游企業獲取足額的可抵扣的增值稅的發票，因此，企業需要不斷提高自身管理水平，加強各個生產環節的管理。

(二)“營改增”對房地產行業利潤的影響

“營改增”在房地產行業實施的主要目的是降低行業的稅收負擔，使得房地產行業的整體稅負水平降低，這就間接的促使了房地產企業進一步想辦法提高本企業的盈利能力，使得本企業在同行業以及相關行業中的競爭能力得以提高。

(三)“營改增”對房地產行業稅負的影響

房地產行業進行“營改增”后，從表面來看，房地產行業整體的稅負會有所上升，有兩方面原因可以解釋這種現象，第一種原因是，房地產行業和建筑業的稅率定為了11%，比之前的5%有所增加，第二種原因，實行“營改增”后，企業不得不對納稅進行規范，同時，短期內，房地產行業的整體納稅稅負會有一個大幅度的增加。實際上，雖然“營改增”短期內會造成房地產行業稅負的增加，但是長期來看，“營改增”后，如果能通過上游企業獲取充分的可以進行抵扣的進項稅額的增值稅發票，需要繳納的稅額自然會相應的減少，進而可以降低企業的整體稅負。

(四)“營改增”對房地產行業現金流量的影響

在我國實施了“營改增”后，房地產行業從上游企業購買原材料等的支出只要有增值稅專用發票，就允許被抵扣，很大程度減輕了房地產行業項目建設開發初期的資金壓力，減少房地產行業建設初期占用的流動資金數額比例，從而相應的導致了房地產行業各環節成本相對減少，在一定程度上可以減少現金的流出，可以擴大企業的現金流。另外，實行“營改增”后，對房地產行業進行征收稅款的時間上也有了差異，這種差異對房地產的現金流量也產生了影響。

三、“營改增”后對房地產行業的建議

(一)加強企業內部控制

我們可以知道，房地產行業業務復雜，也沒有良好的管理控制措施，因此對其進行征稅有一定的困難，存在嚴重的漏稅、重復征稅情況，所以需要房地產行業加強自身內部控制，以確保納稅工作的順利實施。企業首先應建立一個合理的內部控制體系，建立一個內控小組，并且，內部控制的建立要符合成本效益原則，主要對企業的重大事項進行控制，同時建立一個監督部門，且監督部門內部的成員在企業里的職位不能太低，否則起不到有效的監督效果。

(二)提高財務人員素質

“營改增”政策的實施，使得已經習慣原來會計處理的財務人員可能不太適應，但是“營改增”對企業的會計核算等財務行為的要求卻變得比以前高很多，也更加嚴格，所以房地產行業企業需要組織相關培訓活動，對其內部財務人員進行培訓，使得他們能盡快適應新的工作流程，盡快投入到工作當中去，使企業運營效率盡快得以恢復。然后，隨著時間的推移，也要經常的對員工進行培訓，給他們樹立一個終身學習，活到老學到老的態度，引導他們自覺進行學習，不斷吸收新知識，緊跟時代的步伐，進而提高企業的運營效率，并且要不定期的對相關財務人員的工作進行績效考核，以確保建立的內控制度的有效實施。最后，房地產行業企業還需不斷招聘新的會計人才，給企業財務部門注入新鮮血液，讓新員工與老員工互相學習，以提高房地產企業內部財務人員素質，提高企業整體運營效果。

(三)做好納稅籌劃工作

房地產行業實施“營改增”后，就只對各環節的增值額進行繳稅，不需要再繳納營業稅，因此，房地產行業企業應抓住這一項有利的政策，積極進行本企業的稅收籌劃，以最大限度減少本企業的稅負負擔。企業高層管理人員應充分認識到并重視“營改增”對本企業產生的重要影響，在企業中發揮一個帶頭的作用，帶動整個企業的內部人員全體參與進來，發揮自身的價值。除此之外，房地產企業還需與稅務機關保持良好的關系，積極進行有效的溝通，在平時的業務處理過程中，遇到的一些問題，都可以去納稅機關進行咨詢，以確保合理的進行稅收籌劃。

(三)做好財務管理工作

“營改增”在我國實施后，在房地產行業涉及到企業管理的方方面面，需要企業內部各級領導及全體員工積極參與應對。房地產行業企業也要進一步強化企業內控水平，使本企業會計性的基礎工作可以很好地進行，內部財務管理人員也要不斷接受培訓，以提高自身素質，不斷提高納稅意識，并加強對從上游供應商獲得的增值稅發票的管理，在進行企業會計核算時，要確保每一筆賬目都能有合法的原始憑證，以確保企業會計核算的準確性。

四、結語

“營改增”是我國有史以來經歷過的最大的財稅改革，是我國目前經濟發展的大趨勢，自從我國實行“營改增”以來，對我國原來各行各業都帶來了極大影響，尤其是那些原來需要繳納營業稅的企業受到的影響更大。“營改增”對于我國的經濟發展具有良好的推動作用，因為我國實行“營改增”的主要目的就是為了減輕我國各行業企業的整體稅負，稅負的減輕可以很大程度上提高企業的經營活力，企業可以有更多的資金進行各項增值業務活動，更好的為社會發展做貢獻，其次，稅負的減輕還有利于我國吸引更多的投資者在我國進行投資活動，提高我國的經濟活力，有利于我國經濟的繁榮與發展。

[1]陶姝汐.“營改增”對房地產行業去庫存的影響研究.商業經濟，2017年第3期：46-48頁.

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[3]曹越，易冰心，胡新玉，張卓然.“營改增”是否降低了所得稅稅負.審計與經濟研究，2017年第1期：90-103頁.

[4]李釗.“營改增”對房地產開發企業的稅負影響.財會月刊，2017年第13期：46-50頁.

[5]韓冰，李穎慧.“營改增”對房地產企業的影響及對策研究.稅務研究，2017年第2期：151-152頁.

趙姍姍(1991.12-)，女，山東財經大學，會計專業碩士。