鏈家地產外部環境分析

□劉 璐

（江西財經大學 江西 南昌 330013）

鏈家地產外部環境分析

□劉 璐

（江西財經大學 江西 南昌 330013）

本文運用PEST分析法，分別從四個角度對鏈家地產的外部環境進行分析。

鏈家地產；PEST分析法；外部環境分析

1 政策因素

1.1 政府出臺政策整頓房產中介違規行為

在政府對這塊業務的監管不足的情況下，房地產中介行業在最近幾年瘋狂地野蠻生長，然而房地產中介在近幾年出現了一系列的問題，先是房產存在爭議損害消費者權益，之后房地產進入金融行業，出現了高利貸，自我擔保，資金監管等等問題。為了整治房地產中介行業的亂象，政府出臺了一系列相關政策進行整頓。

近日，陸克華——中國住房和城鄉建設部副部長，在國務院政策吹風會上指出，針對房地產行業諸如發布虛假房源、胡亂收取中介費用、向顧客隱瞞房屋真實信息等現象，有效的措施與規定正在制定。這次的房地產行業整頓被稱為是有史以來最為嚴格的一次。陸克華表示，現在整頓、規范中介市場的新政即將出臺實施，而且該政策將是細化和具有可操作性的。政府在整治房地產中介亂象上可以說是下了很大功夫，制定出來的許多條款都非常嚴格，那么對于像鏈家這樣的大型房地產中介來說，一定會受到不小的影響。根據鏈家官網上的相關信息，僅僅北京鏈家真實在售二手房就有23 888套，這是一個不小的數字。相關政策出臺后，不知道鏈家的房源是否依然如此充足？

包括2015年 4月廣州住建委開展對房地產中介行業的大力整治，不僅包括清除一批無營業資格的中介，還包括整治一些中介中存在的不對中介費用明碼標價的行為。北京市住房城鄉建設委也對房屋中介行業所存在的一些問題提出了相應的解決辦法，擬出臺的《辦法》中，禁止了中介行業中普遍存在的不合規獲利手段之一：房屋中介機構先以低價從賣方購入房屋，再以高價出售給買方，從中獲取大額利潤。并且，還叫停了“房屋銀行”。房屋銀行，就是老百姓像去銀行存錢一樣，把手中空閑的房屋存入房屋銀行，無論房屋是否閑置，都可以從房屋銀行里準時拿到固定的租金。

1.2 房地產政策預示房地產中介的苦日子

“去庫存”、“高房價”、“首付貸”、“限購”、“房地產稅”等樓市議題頻繁地被全國兩會代表、委員以及在場的記者們提及，這反映出普通百姓對房地產行業的高度關注。畢竟房屋是人們生活中必不可少的一部分。

這次的“全國兩會”也向人們發出了相關的信號。信號一：限購，一線城市將大概率出臺調控措施，并堅持限購政策。出臺限購政策的原因在于限制房價。目前房價水漲船高，導致普通百姓買不起房，連最基本的住所也無法得到保證。進行限購后，需求主力才可能回歸到普通民眾，房價才可能回歸正常水平；信號二：增加土地供應，一線城市將以此稀釋房價上漲預期；信號三：整治“首付貸”，房產中介將迎來“苦日子”；信號四：房地產稅立法；信號五：房貸利息可用于抵稅。房貸利息用于抵扣個人所得稅對于目前房地產行業“去庫存”的目標而言無疑是巨大的推力。

1.3 叫停“首付貸”

北京、上海的“首付貸”業務已經被叫停，“首付貸”正在面臨政策收緊的風險。首付貸是指購房人存在首付不足的情況時，房地產中介機構或者是相關的金融機構能夠為其提供補助資金拆解，用于購房人增大購房杠桿，在手中資金不足的情況下也能支付房屋首付。在一些房價比較高的地區，首付貸的出現無疑滿足了一大批購房者的需求，受到購房者的大力推崇。而對于鏈家而言,“首付貸”作為其吸引消費者的主要手段之一，在目前受到政策打壓的情況下，必然會影響鏈家的經營狀況，導致其收益出現一定幅度的降低。

1.4 上海門店不規范行為受到嚴懲

近日，鏈家公司出現一個不小的狀況。鏈家上海門店因不規范的操作侵犯了消費者的權益，從而受到消費者的起訴。針對此事，上海住建委進行了相關的調查，在調查中發現，鏈家上海門店利用與消費者之間的信息不對稱，存在欺瞞消費者出售被查封的房屋的行為，相關業務人員在整個交易過程中也始終未遵循正常的流程。這就意味著鏈家在這次糾紛中存在著重大的過失，未盡到應盡的責任，最終給消費者帶來了損失。鏈家也因此被上海住建委要求下線金融產品，撤銷櫥窗廣告以及停止獨家代理的業務，涉事門店和相關業務人員的網上簽約資格也被暫停。鏈家在此次事件中不僅形象受到損害，經濟上也發生不小的損失。

2 經濟因素

2.1 城市經濟的進步刺激了房地產中介的發展

隨著城市化的發展，更多的人口涌入城市，給住房帶來極大的壓力，更多人選擇租房，二手房交易十分頻繁，使房地產中介業日益發展。流動人口增加，工作變換的頻繁，人們經常要買賣房子，那么中介的存在就很有必要，數據房源的收集，買賣房子復雜的手續，讓人們更愿意通過中介去完成這一系列過程。

2.2 民間資本給房產中介更多發展機會

國家相關法令中明確指出，“鼓勵民間資本發起設立金融中介服務機構”。既然國家支持，那么對于民間金融中介而言，其未來發展前景是明朗的。從最近的兩會精神來看，國家鼓勵金融創新，支持民間資本健康大發展，民間資本、互聯網金融近幾年風生水起，房地產中介占據整個房產交易的一半。

隨著民間資本全面放開，利率市場化逐步推進，金融產業鏈進一步完善，各地紛紛出臺金融中介服務業發展規劃，民間金融中介服務空間無比廣闊。而民間資本給鏈家金融業務提供了賴以生存和發展的土壤，并服務于鏈家經紀業務、一手代理、資產管理、裝修業務以及創新業務，使鏈家的金融業務開展的風生水起，并在房地產中介市場成為龍頭老大。

3 社會因素

上海鏈家發生的兩起糾紛事件，使鏈家長期以來樹立的形象受損，經濟上也蒙受不小的損失。實際上，鏈家事件所透露出的的僅僅是房地產中介行業所存在的眾多問題中的一角。一直以來，房產中介的名聲并不好，甚至可以說成是亂象叢生。消費者長期以來對房地產中介機構的滿意度都不高，在交易過程中經常出現各種各樣的糾紛。

這一亂象并非鏈家獨有，其余的房地產中介也存在與鏈家相同或相似的問題，這些問題引起了買房者的強烈不滿。但這并不是給鏈家等房地產中介推脫責任，盡管房地產中介行業亂象叢生已經成為社會共識，但這并不代表這些亂象可以被忽視，隨著相關問題的不斷發酵，國家會更加重視對房地產中介行業的監督和規范，房地產中介行業必然會受到越來越多的約束和限制。

4 科技因素

在爭奪線上端口的同時，增加線下的客戶體驗，成為地產中介的競爭領域。近日，中原地產旗下的中原薈在福田中心區開業，這也是國內首家地產中介行業服務會所。據悉，中原薈將為客戶提供高端服務的同時，啟用虛擬現實AR、VR技術，讓高科技為客戶服務。

通過 VR技術配合定制的地產展示內容，可以全方位展示項目的未來生活以及城市體驗的各個場景。據介紹，中原薈旨在為志趣相投的城市高端圈層提供一個探討專業市場、分享業余生活智趣的輸出口。每個會員都由員工推薦，員工是他們專屬的服務人員，中原薈并不直接聯系客戶，客戶資料高度保密。中原薈希望通過這個平臺，員工與客戶能有更多的互動及服務。

[1]溫希錦.我國房地產中介企業發展現狀分析[J].現代交際,2013(4):118-118.

[2]張建宇.破壞性創新與在位企業執行困境的突破[J].經濟科學出版社,2010.

1004-7026（2017）09-0078-02

F293

A

DOI：10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.09.046