“營改增”背景下房產稅納稅籌劃方案設計

□侯博楠 李維剛

（佳木斯大學 黑龍江 佳木斯 154007）

“營改增”背景下房產稅納稅籌劃方案設計

□侯博楠 李維剛

（佳木斯大學 黑龍江 佳木斯 154007）

當前在我國的部分地區已經實施房產稅，房產稅雖然屬于小稅種，但是也有籌劃的可行性。稅務籌劃是房地產企業財務管理中的非常重要的組成部分，雖然在納稅人的稅負中占的比例不大，但是也會影響企業的利潤，對國家的稅收以及人們群眾的收入密切相關，并且與當前的房價控制有著直接的影響。因此，在當前“營改增”的大環境下，對房產稅納稅籌劃進行方案設計已經成為亟待解決的問題。

營改增；房產稅納稅籌劃；方案設計

1 籌劃方案設計

1.1 企業背景

假設企業甲擁有住宅樓兩處，產權都在甲名下，但是企業甲并沒有對住宅樓進行實際管理，而是交由公司乙對其物業進行管理。假設現將房產出租給丙經營。此時，房產稅由甲企業承擔，房產由丙企業經營，房租由乙企業收取，此時假設甲企業擁有25 000萬的賬面資產，當地的房產稅為30%。乙物業將房產出租給丙酒店并收取，乙企業收取1 000萬元租賃費用，租金為主要的計稅依據。其中假設1 000萬元中含代收物管費100萬元，水電費200萬元。

1.2 “營改增”前企業應納稅款計算

25 000 x(1-30%)*1.2%=210萬元

在全面實現“營改增”后，對甲企業進行納稅籌劃方案設計。

1.3 納稅籌劃思路

方式一：

從房價籌劃征收：年應納稅額=應稅房產原值*(1-扣除比例)*1.2%;

方式二：

從房租籌劃征收：應納稅額=租金收入*12%

在設計納稅籌劃思路是需要注意征收房產稅時需要考慮其他稅種的變化，尤其是增值稅的變化，只有在分析時采取綜合利益最大化才是籌劃方案的最終目的，因此在考慮時需要綜合考慮。

1.4 納稅方案設計

從案例中分析，甲企業是房產的納稅主體，乙企業向丙企業收取租金。在進行籌劃前，需要對法律關系理清楚。

方案一:乙物業與丙酒店簽訂租賃合同，租金為1 000萬元，按11%交增值稅銷項稅額=1 000/(1+11)x11%=99.1萬元。

應納房產稅=1 000*12%=120萬元。

方案二:此時應納房產稅=(1 000-100-200)*12%=84萬元。按11%交增值稅銷項稅額=700/(1+11)x11%=69.4萬元。

由此可見，此時房產稅的納稅依據減少36萬元，應交增值稅銷項稅減少29.7萬元。

1.5 方案選擇

設房產原值為X，扣除比例為K,年租金為Y，通過計算，兩種計征模式下得出Y=(1-k)X/10%(X*(1-k)為房產余值)，可以推出當Y=房產余值*10%。

由此可以得出，如果Y＞房產余值*10%，則選擇從房價計征稅負低，如果相反，則應當選擇從租計征。

1.6 拆分租賃合同

當前，我國的稅收籌劃是具有事前規劃性，因此，對經濟合同的具體內容涉及能夠發生在實際業務發生之前。因此我們可以對實際業務再進一步進行可以在業務發生前對經濟合同進行具體的內容設計。

假設乙企業每年支付給保潔丁公司保潔費用300萬元。

此時如果取得丁保潔公司現代服務業增值稅專用發票可以抵扣的進項稅

=300/(1+6%)x6%-16.98萬元，此時，應納增值稅額=99.1-16.98=82.12萬元。

1.7 變稅負增加額為違約金

對于當前我國的企業來說，如果企業的稅負增加，而這個稅負增加額，雙方企業可以約定以合同履行違約金形式來進行。這樣一來，雙方就可以互相協商數額，由承租方用這種方式把資金支付給出租方。對甲企業造成的影響就可以用這種違約金的方式來抵減。

結束語

從以上針對甲企業的房地產稅的納稅籌劃方案設計可以得出，在當前我國“營改增”背景下，如果年租金大于房產余值的10%的話，甲企業采用房價計征稅所繳納的稅負較低，而如果年租金小于房產余值的10%的話，則甲企業采用以租金計算征收所繳納的稅負較低。

[1]曹研.“營改增”背景下房產稅納稅籌劃方案設計[J].財訊,2016(30):37-37.

[2]余鑫.“營改增”背景下企業納稅籌劃研究[J].中國總會計師,2014(4):86-87.

1004-7026（2017）14-0084-01

J213

A

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.14.054

研究成果注明：佳木斯大學研究生科技創新項目項目編號：W Z2016_005，作者簡介：通訊作者：李維剛。

通訊作者：李維剛