房地產企業在三線城市的市場競爭力分析及提升策略

◇趙宏瑤

房地產企業在三線城市的市場競爭力分析及提升策略

◇趙宏瑤

目前，在我國三線城市的房地產開發過程中，存在著諸多問題。本文從房地產企業在三線城市的市場競爭力的發展現狀出發，提出了房地產企業在三線城市的提升策略，以促進三線城市房地產市場健康有序發展。

三線城市；市場競爭力；房地產企業

一、三線城市房地產市場發展現狀

近年來，一線城市的房地產開發已經逐漸趨于飽和，能夠滿足人們需求的房地產市場空間越來越小。在這樣的背景下，越來越多的開發商把開發市場目標鎖定在三線城市。因此，房地產開發在三線城市具有一定的競爭力，三線城市是房地產企業關注的重點開發對象。

國家十分重視三線城市房地產開發工作并給予相關的政策扶持。然而，盡管三線城市房地產開發在某種程度上具有一定的市場優勢，但在實際的房地產開發過程中依然存在著一定的弊端。本文針對三線城市房地產開發過程中存在的問題，對三線城市房地產開發市場特點進行深入分析，并提出房地產企業如何在三線城市提高市場競爭力的一些措施，為我國房地產企業在三線城市提高市場競爭力提供一定的借鑒。目前，在三線城市房地產開發過程中依然存在一定的問題，如，三線城市房地產規劃未受到足夠的重視，房地產開發模式落后，三線城市居民消費觀念守舊，房地產企業開發商的開發理念不科學等。

二、三線城市房地產在發展中存在的問題

（一）三線城市房地產規劃未受重視

在三線城市房地產開發中，我們常把城市的特點與城市的規模作為房地產開發的主要影響因素，房地產開發對城市未來發展影響巨大。房地產推動城市發展，是城市發展的基礎性產業。因此，房地產開發需要具備相關的房地產規劃并在房地產總規劃的指導下，結合三線城市發展戰略部署進行合理開展，一方面，確保城市持續健康良性發展，另一方面，保障房地產企業在三線城市房地產開發中獲得足夠的利潤。然而，就我國目前三線城市房地產開發現狀來看，三線城市房地產規劃沒有得到應有的重視。在房地產開發過程中我們不難發現，房地產開發工作并沒有結合城市的特色展開，缺乏核心的商業中心，城市各功能分區紊亂不足以凸顯三線城市房地產開發的特色。此外，在整個房地產開發過程中，開發商并沒有將產品規劃理念與城市房地產開發相融合，房地產企業開發商對相關的房地產規劃未給予足夠的重視。在房屋部署上缺乏一定的城市特色，房屋布置多為千篇一律的簡單排列形式，不能體現人性化，缺少人文氣息，不能有效地吸引廣大消費者產生對新建樓盤的購買欲望，房地產開發在激烈的市場競爭中缺乏足夠的市場競爭力。

（二）房地產開發模式落后

在目前三線城市房地產開發中，房地產企業為了開源節流，多憑借經驗盲目效仿一線城市房地產開發模式，這樣就缺少對三線城市特色進行研究，不能開發符合三線城市特色、滿足三線城市人群居住的合適建筑。例如，房地產企業多復制大城市房地產開發模式，采用“先造景、后開發”模式，這種開發模式主要是為了實現在一線大城市中利用漂亮的景觀吸引消費者注意，通過這種方式提升房產的可賣點，激發一線城市居民購買欲望進而促進消費。然而，一旦在三線城市房地產開發中復制一線城市的房地產開發模式，會造成房地產企業面臨嚴重的資金壓力。因此，房地產企業在開發前進行嚴密的經濟預算至關重要，不可因為盲目效仿一線城市房地產開發模式而出現入不敷出的現象，造成巨大的房地產開發風險。

（三）三線城市居民消費觀念落后

據相關調查數據顯示，三線城市房地產開發中面臨的問題之一是：三線城市居民的住房消費觀念尚未得到合理引導，三線城市居民多采用傳統的消費觀念，把大面積房屋作為一種社會地位的體現而多選擇大戶型房屋來居住，卻并不能結合自身的家庭收入情況進行全面考慮。因此，小戶型房屋在三線城市開發困難，居民的首選是大戶型、大面積房屋。此外，對于三線城市居民而言，大多數消費者青睞于造價小、層數低的房屋建筑，這種戶型的房屋相比于高層住宅而言具有經濟實用性特點。但是，隨著我國國民生活水平逐漸提升，人們的消費觀念逐漸轉變，一些落后的消費觀念已經遠不能滿足人民日益增長的物質需求。高層住宅具有噪聲小、視野開闊等特點，有效避免城市車輛帶來的粉塵污染和尾氣排放問題。同時，高層住宅多采用強韌的剪力墻結構，一方面起到美化城市景觀的作用，另一方面能夠節約城市土地資源，是未來城市建筑發展的大趨勢。三線城市居民多以傳統的消費觀念對房屋住宅進行考慮，消費觀念落后，思想守舊。因此，在消費者傳統消費觀念影響下，在三線城市開拓具有時代特征，滿足時代發展需求的房屋建筑具有一定的難度。

（四）房地產企業開發商的開發理念不科學

在三線城市房地產開發過程中，大部分開發商的開發理念不科學。在投資過程中開發商把資金作為重要的房地產開發影響因素，忽視了采用科學合理的理財方法，并不能充分發揮三線城市市場杠桿的調節作用。大多數房地產開發商主要認為資金是決定房地產開發的重要條件，只要具備了足夠的資金條件就能很好地發揮資金的財務調節作用。同時，在房地產建筑開發過程中，房地產企業開發商不能有效與相關的政府部門以及施工單位進行及時溝通，這導致在整個房地產開發過程中缺少對市場開發工作的前瞻性調查，不能及時收集相關政府部門有效政策、消費者需求以及各個施工單位的相關信息，在房地產開發過程中的開發理念缺少一定的合理性與科學性。此外，在房地產開發過程中缺少市場信息的有效滲透，即開發商不能有效利用市場營銷手段，并充分發揮市場營銷理念的主導作用，在實際的房地產開發過程當中，既缺少了相關的置業顧問，消費者不能對房屋建筑情況進行及時了解，同時也缺少對整個施工工程的施工跟進，壓抑了消費者對房屋的購買欲望。

三、三線城市房地產市場競爭力提升策略

（一）提高三線城市房地產企業的競爭意識

當下，我國出臺了一系列房地產調控政策，國家發改委也提出了“房子是用來住的”這一思想，國有五大銀行以及其他金融機構在二手房貸款利率方面陸續做出調整，以符合國家政策要求。在這種外債的環境下，我國一二線房地產交易價格走低，三線城市的房地產價格徘徊不前，這些都在客觀上增加了整個房地產市場的競爭壓力，因此，作為三線房地產企業，必須全員上下牢牢樹立競爭思想和競爭意識。在競爭激烈的房地產市場中，不斷地通過控制成本、創新產品開發、完善服務體系等來提升競爭力。需要特別強調的是，隨著國家對三線城市房地產開發力度的提高，大量的一二線城市金融資本正在逐漸向三線靠攏，例如，我國著名的房地產企業寶地集團也將發展的視野伸向三線或四線城市，并且取得了不錯的業績表現。從這一成功的案例可以看出，三線房地產企業擁有著前所未有的發展機遇，同時也面臨著日趨激烈的市場挑戰。所以，三線城市的房地產企業要不斷提高市場競爭意識，從而在今后的房地產企業中獲得更大的房地產發展空間和市場主動權。

（二）重視房地產商品質量

在今天的三線城市房地產企業的市場競爭中，不僅僅是房地產價格層面的競爭，更多的是房地產價值方面的競爭。作為一家房地產企業來說，其房地產價值主要體現在商品房的產品質量上，因此，要牢牢把握產品質量關，為消費者和業主提供放心的房子，是提高整體市場競爭力的不二法門。非常遺憾的是，在央視3·15晚會曝光的事件中可以看到，一些三線城市的房地產開發商為了降低生產成本，提高企業的利潤率，在施工過程當中偷工減料，以次充好，出現了一大批危房，這種做法雖然從短期來看會獲得一定的利益，但是從企業長遠的發展來看，將會給企業形象、企業市場競爭力的提升帶來不可挽回的損失。隨著國家對房產質量管控水平的不斷提升，在今后的三線城市房地產開發過程當中，誰擁有高品質的房屋質量，誰將擁有非常好的業界口碑。同時，也將會贏得最大的市場份額。

（三）注重房地產商品的設計與開發

隨著國民經濟收入水平的不斷提高，對于收入比較充足的中產階級來說，房屋已不僅僅是滿足其居住需要，更是一種身份的象征。因此，作為三線城市房地產企業應該在開發與設計階段投入更多的人力與物力。具體來說，在進行房地產項目的開發過程當中，要充分考慮到房地產附屬環境的配套設施，例如，醫院、學校、地鐵、圖書館、購物中心等等。一個具有競爭力的房地產項目一定是最大限度地整合了周邊資源。例如，萬達集團在撫順、錦州、葫蘆島等地陸續新建萬達廣場，并且迅速獲得巨大的回報。其項目能夠取得成功的主要原因之一就是非常注重房地產周邊環境及配套設施的完善，除了在開發過程當中要全盤考慮進行資源的優化與組合之外，在進行房地產項目的設計過程當中，也應該積極注重細節，重視創新，例如，遼寧錦州金城集團在進行御瀾山項目的設計過程當中，依托南山所處的獨特的地理位置，修建了大批錦州樂格局的獨棟別墅，在當地房地產市場引起了不錯的反響。另外，該項目還在小區綠化、景觀設計、物業服務、無線網絡覆蓋等方面也實施了更多人性化的設計與處理，在提升了整個房地產項目檔次的同時，也讓其在競爭激烈的房地產市場中脫穎而出。

（四）做好成本控制工作

房地產企業從本質上來講，就是為了獲得更大的市場利潤，而它的利潤獲得主要來自于房地產的商品銷售。在同等價位下，誰的房地產項目的成本最低，誰將獲得最大的利潤空間，也將獲得更大的市場競爭力。因此，房地產企業應該牢牢樹立成本控制意識，把成本管控作為企業重要的發展戰略。例如，在項目融資階段，三線城市的房地產企業應該充分做好融資風險性評估，科學利用金融杠桿，不斷地豐富企業的融資渠道，建立融資風險預警機制，通過這種方式在降低企業融資風險的同時，也最大限度地降低企業的融資成本，從而為后期的項目施工提供必要的資金支持。在項目施工階段，要充分利用市場價格優勢，采用集團采購的方式來降低單品采購的成本，和供貨商建立戰略合作關系，充分利用市場的價格調節機制，用最低的成本支出獲得更好的項目施工效果。除了在物資方面控制成本之外，還應該嚴格科學地控制人力資源成本。一方面，在項目監理、建筑施工、室內設計和裝修、小區的維護和管理方面，可以通過市場公開競標的方式來降低不必要的成本支出。需要指出的是，建筑施工帶有一定的危險性，要把安全放在第一位，有句話說得好，事故是最大的成本，安全是最大的利潤，因此，企業要落實相關的安全操作制度以及安全責任制度。房地產企業一旦發生事故，不僅會造成建筑工人的傷亡、企業財產的損失，還會給企業的形象帶來嚴重的負面影響。因此，三線城市的房地產企業在任何時刻都應該積極地落實好安全責任制度，為企業市場競爭力的提升營造良好的環境。

（五）熱心公益積極踐行社會責任

房地產企業作為一個社會公民，在保證房地產項目質量的同時，還應該積極地投身于社會公益事業，為地區經濟的發展貢獻出應有的力量。例如，山東冠魯集團每年會拿出上百萬元配合當地政府，對貧困的沂蒙山區實施精準化扶貧，另外，還專門安排專有資金新建希望小學，敬老院等等。企業投身公益不僅可以彰顯企業的社會責任，更可以提高企業的知名度和美譽度，也是企業贏得良好的社會聲譽的主要途徑。作為一種廣告宣傳，投身公益是三線城市房地產企業獲得更大市場空間以及提升整體競爭力的重要思路。另外，三線城市房地產企業還應該關注環保、倡導低碳，踐行綠色管理理念，為構建青山綠水，構建和諧中國和美麗鄉村做出自己應有的貢獻。

四、結語

三線城市具有適合房地產開發的很多優點，三線城市的房地產起步晚，房屋起價低，因此具有更廣闊的利潤上漲空間。三線城市多為一些欠發達城市，三線城市的經濟水平遠不如一線大城市的經濟水平，與一線城市相比，三線城市房地產發展具有一定的滯后性。本文主要從三線城市房地產企業的發展現狀出發，探討其今后的市場競爭力的提升策略，對于促進三線城市房地產企業的發展具有一定的借鑒意義。

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10.13999/j.cnki.scyj.2017.12.003

渤海大學管理學院）