限購背景下的房地產財務風險分析

◇任娜

限購背景下的房地產財務風險分析

◇任娜

房地產行業在經濟發展中起著導向作用，是整個國民經濟發展的基礎性行業。近幾年我國房地產行業受到政府的全面調控，房地產企業應該加強對政府宏觀調控政策的重視，提升自身財務管理水平尤其是應對財務風險的能力。2010 年4月30日，北京出臺的“國十條實施細則”首次提出家庭購房套數限制，拉開了“限購令”的序幕。作為房地產宏觀調控的重大舉措，“限購令”在促進行業長期平穩健康發展的同時，勢必會對房地產帶來巨大的沖擊。本文結合限購政策對房地產帶來的影響分析房地產企業的財務風險。

限購；財務風險；分析控制

10.13999/j.cnki.scyj.2017.03.028

一、引言

隨著我國城市化的進程加快，當今國際政治、金融政策的變更，競爭加劇的宏觀環境下，很多房地產企業的壽命短暫，一個很重要的原因就是對企業財務風險管理不夠重視，管理水平跟不上企業發展的腳步，而房地產企業想要實現長期穩健的發展，就必須重視提升企業自身各方面的能力，尤其是應對財務風險的能力和提高管理財務風險的能力。本文在限購大背景下，對房地產企業的財務風險存在的問題進行分析，并提出了相應的對策建議。

二、限購政策對房地產企業帶來的影響

1.對房地產需求的影響

強化住房的居住屬性,弱化其投資屬性。長期以來“炒房”的行為，不僅使得房價急速上漲，而且影響了很多居民的正常購房需求。限購政策的實行，極大地抑制了投資性投機性的住房需求，遏制投機或者過度投資。同時，這也使得房地產需求總體下降，影響房地產企業的住房銷售，導致存貨囤積。

2.對房價的影響

限購政策下，房地產的供給和需求關系受到影響。供求關系的變化在很大程度上影響著房價走勢，當房地產供大于求時，房價自然會受到影響而下跌；當購房者預期房價會降低時,觀望情緒就會加重,房地產企業迫于資金壓力,可能會采取以價換量的措施,降價促銷。

三、房地產企業財務風險特點及成因分析

1.房地產企業財務風險特點

（1）籌資困難而且籌資量大

銀行是房地產投資的主要資金來源,但隨著房地產企業開發規模的擴大化趨勢,投資額擴大化,并且銀行對提供給房地產的借款有著較高要求,所以房地產企業投資風險也相應越來越大，籌資還是有一定難度的。

（2）開發階段前期資金所占比例較大

前期開發階段的成本主要有土地使用款、城市建設費及開工前所請人工薪酬等有關必要支出。前期成本一般來說占整個投資的35%，所以前期開發階段的資金需求和籌集會給企業運作增加難度。而在前期之后也就是生產過程中,房地產企業對資金的需求則比較穩定。

（3）房地產銷售資金的回籠不確定

房地產企業開發的房產主要是針對單個用戶而進行生產的,房地產企業知曉每個用戶的信用程度是不可能的,企業的按揭貸款遲遲搞不定,客戶們的首付款和分期付款也總不到賬,使得整個資金鏈不能夠很順暢的運轉。房地產企業銷售資金的回籠自然也會受到一點波及。

2.房地產企業財務風險成因分析

（1）融資渠道的嚴把關，籌資風險加大

房地產開發企業當前財務風險主要表現在金融信貸政策的持續緊縮和融資渠道的嚴把關。能否籌集到足夠的資金，和房地產開發企業的未來走向密切相關。信貸政策的持續緊縮和資本市場門檻的提高，提高了企業融資難度。

（2）沒有正確處理消費與積累的關系

房地產企業利用財務杠桿能為企業帶來種種利益，但是在國家對房地產政策的密集調控背景下，一旦資金來源出現問題很容易造成企業的資金鏈斷裂，企業的日常經營活動則不能很順暢的進行下去。而且，在當前的現實經濟背景下，如果房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，對現金流量的關注程度不夠，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。

（3）財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識

企業管理決策者和財務管理人員的風險宏觀管控意識淡薄，缺乏敏銳的職業判斷能力，對風險進行分析、估價、決策時采用的方法不當、資源不足，滿足于記賬、做賬和管賬，片面追求高收益，自我無關和自我分割管理的思想嚴重。各個部門只負責自己部門的這塊,沒有一個部門去監控指導全局。企業決策者也沒有相應的財務管理知識去帶領財務人員管理好企業。

四、房地產企業財務風險防范措施

1.對投資和融資項目做好可行性分析

房地產項目投資都比較大，有時一個投資項目的成敗決定了企業的生死存亡，因此在對投資項目進行決策時，一定要嚴格按照程序先作好市場調研，在進行有關項目市場調研時，要準確把握不同用戶的市場有效需求規模和用戶市場偏好；然后需要充分考慮貨幣時間因素，項目投資建設過程中一般會產生融資時滯和投資時滯；引入不可行性研究，最后再慎重做出決定，最大限度地避免損失，盡量尋找出不利于項目實施的因素，再對投資項目進行可能性分析，避免投資決策損失。

2.縮短房地產開發的周期，加速企業資金回流

基于國家對房地產持續宏觀調控的預期，為了減少房地產企業的風險，企業應適當加快開發速度。對開發周期加以嚴格的限定，可以促使發展商提高效率，保證城市建設計劃的實施，還可以促使發展商審慎投資，避免盲目開發。在取得土地使用權后，抓緊項目前期工作，早日達到可預售條件，以便資金早日回流。

3.合理投資，分散風險

面對行業日趨激烈的競爭環境，房地產企業想要讓企業持續穩健的發展，就必須增強企業的風險意識。房地產現在面臨著整合問題，但不可盲目擴大規模，要通過對現有房地產企業、資源、項目進行整合,集團化、集約化經營,以求保證供需基本平衡和相對利潤的穩定；房地產企業家應該在完成積累后，可以進行多元化投資，積極考慮投入新的行業及新興產業,以尋求更大的發展。

（作者單位：江西財經大學）