定向銷售低價房的涉稅處理

顧學鋒

定向銷售低價房的涉稅處理

顧學鋒

所謂定向銷售商品房，是指該房源專門鎖定某一個群體向其銷售，不向社會普通購房者開放的銷售行為。定向銷售價普遍大幅低于市場價，每平方米差價少則數千多則上萬，一套房差價十幾萬到超百萬。在城市高房價壓力下，還有一些地方政府需要建設人才公寓，以吸引高科技人才，這也是定向銷售的一種運作模式。筆者在此提醒，定向銷售、購買低價房者，雙方均存在著涉稅風險。

一、定向銷售低價房者按照房地產評估價格，計算繳納土地增值稅

《增值稅暫行條例》第七條規定，納稅人銷售貨物或者應稅勞務的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其銷售額。《增值稅暫行條例實施細則》第十六條規定，納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者有本細則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；按其他納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；按組成計稅價格確定。

組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率），公式中的成本是指：銷售自產貨物的為實際生產成本，銷售外購貨物的為實際采購成本。公式中的成本利潤率由國家稅務總局確定。

《土地增值稅暫行條例》第九條規定，轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，稅務機關可以按照房地產評估價格計算征收。

二、定向購買低價房者，按市場價格計算繳納契稅，取得的低價購房收入，繳納個人所得稅

《契稅暫行條例》第四條規定，房屋買賣等成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。

《財政部、國家稅務總局關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知》（財稅［2007］l3號）規定，單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應稅所得，按“工資、薪金所得”項目，比照全年一次性獎金的征稅方法計算繳納個人所得稅。

例如，2016年12月，某單位將一購置或建造成本1000000元的住房按550000元的價格出售給新引進的博士李某。李某取得的當月工資已按規定辦理了納稅申報手續，無其他收入。因此，也未向主管稅務機關辦理低價購房收入的納稅申報手續。

《國家稅務總局關于調整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》（國稅發［2005］9號）第三條規定，全年一次性獎金除以12個月，按其商數確定適用稅率和速算扣除數的計稅辦法，在一個納稅年度內，每一個納稅人只允許采用一次。因此，李某低價購房收入計算繳納個人所得稅，須區分兩種情況。

情況之一：已采用過全年一次性獎金，除以12個月，按其商數確定適用稅率和速算扣除數優惠計稅辦法的，且由于李某取得的當月工資已按規定辦理了納稅申報手續，則取得的低價購房收入，按工資、薪金所得稅目直接尋找適用稅率和速算扣除數，李某應補稅：（1000000-550000）×45%-13505= 188995（元）。

該單位應做會計分錄：

借：其他應收款——李某188995

貸：應交稅金——應交個人所得稅188995

借：應交稅金——應交個人所得稅188995

貸：銀行存款188995

情況之二：未采用全年一次性獎金，除以12個月，按其商數確定適用稅率和速算扣除數計稅辦法的，則李某應補稅：低價購房所得比照全年一次性獎金找稅率：（1000000-550000）÷12=37500元；適用稅率30%，速扣2755元。

應補稅=（1000000-5500000）×30%-2755=132245（元）。

該單位應做會計分錄：

借：其他應收款——李某132245

貸：應交稅金——應交個人所得稅132245

借：應交稅金——應交個人所得稅132245

貸：銀行存款132245

對該單位應扣未扣、應收而不收稅款的行為，根據《稅收征管法》第六十九條規定，扣繳義務人應扣未扣、應收而不收稅款的，由稅務機關向納稅人追繳稅款，對扣繳義務人處應扣未扣、應收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款。