房地產企業融資模式的管理創新

王琳

我國房地產金融行業分析

房地產金融行業現狀：在中國城鎮化進程中，房地產企業作為國民經濟的先導型產業發揮了重要的帶動作用，它是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業、資金密集型產業，其經濟活動過程需要大量資金投入運作，所以融資對房地產企業尤其重要。在我國目前的金融環境下，房地產業融資渠道單一，投融資金融創新滯后，在一定程度上限制了房地產企業的成長，也導致了風險過度集中，加大了金融風險。所以房地產企業更應該不斷進行融資思路創新，企業本身拓展多元化的金融市場，積極培育二級市場，選擇適合自己的不同的融資方式。

近兩年來，隨著樓市持續分化、房地產業步入“白銀時代”，樓市繼續上演整合大戲。融資能力已演變成房企的核心競爭力之一。從融資角度看，中小房企的融資渠道會收窄，融資規模也會大幅下滑，融資成本大幅提高。優秀的融資能力能夠有效控制成本保證盈利空間，也可以改善財務結構維持穩健運營。

融資渠道變遷歷程及未來展望：主流的房地產企業融資渠道有權益融資、開發貸款、非標融資、海外融資、傳統債券融資及資產證券化等。權益融資最大的優勢是直接做大凈資產，改善企業的資產負債率，從而實現迅速加杠桿。2006年起至今，隨著我國房地產投融資體制的變化和有關政策的出臺，房地產融資渠道經歷了階段性的變遷過程。其中2006-2009年，主要的融資渠道是IPO、股票增發：2009年底至2010年初“國四條”、“國十條”等政策相繼出臺，權益融資受限，非標興起；在市場調控作用下，2014年后房地產非標再次被重啟的定增所取代；2015年初證監會頒布公司債新政，政策放松下的房企紛紛放量發行，債券融資在近兩年增長迅速。

房企作為資金密集型產業，提高融資能力，除了把握低成本融資渠道和機會之外，布局金融產業，形成協同效應、提升融資優化潛力也是房企積極挖掘的一個方向。短期看，房地產企業賬面現金狀況良好，拿地積極性下降，融資需求邊際將下滑；中長期來看，小型房企公司債發行受阻，需要在融資結構上有所改變。一方面，房地產企業將更加依賴于來源穩定、成本低的銀行貸款；另一方面，在融資額度的約束下，更多房企會增加進入門檻低、額度有保障的非標融資；與此同時，中票、項目收益債等品種也是直接融資方面較好的補充。

地產融資模式管理創新

房地產企業融資存在的問題：現階段中國房地產業傳統的融資方式特點主要是自有資金與銀行貸款相結合，自有資金與信托相結合，資金成本比銀行高，抵押、擔保方式靈活。股權融資與銀行貸款相結合，通常股權融資成本較高，管理困難。目前而言，我國房地產企業融資化運作依然面臨很多問題：融資渠道單一，銀行信貸所占的比重過大；政府對于其他融資渠道管制嚴格，但相關法律制度卻不健全；房地產企業融資水平差異大；房地產金融市場體系不健全，沒有形成有效的運行機制；房地產企業規模搭配不合理和信用差現象嚴重。面對老齡化、人力成本提升、地價提升等因素，房地產行業將發生結構性變化，未來房地產金融將更為細化，融資工具更為深化。

地產融資模式管理創新：目前，中國一線地產公司都有自己的金融運作平臺，在拿地、并購、銷售、資產盤活過程中，真正將地產金融創新形式落腳到實體經濟上，降低融資成本，防范化解金融風險同時提高資源配置效率。房地產金融轉型勢在必行，創新的融資模式也層出不窮，對于實力雄厚、信譽良好的大型房地產開發企業來說，幾乎所有的融資方式都可以選擇，尤其是上市融資、發債融資、海外資金等幾乎成為他們的專利。而對于為數眾多的中小企業來說，可考慮采用開發商賣方信貸、聯合開發、夾層融資、信托融資、工程轉包融資、獲得外單位投資等不被大型企業所壟斷的方式進行融資。具體而言，實際操作可參考下列幾種模式：

資產管理能力輸出。由品牌地產商聯合具有發行能力金融機構共同發起基金，向項目方提供夾層融資，由品牌地產商旗下的資管機構承擔資產管理角色，提供項目投后管理支持及附加增值服務，既可以保證資金的安全兌付，品牌地產商還獲得了低價獲取土地資源的機會。

拿地或并購基金。由金融機構與地產商共同發起結構化的股權投資基金，針對特定的投資范圍和特殊的投資機會，按照低于市場的價格獲得土地或者退出市場的中小開發商的項目，根據開發不同階段不斷用低成本的開發貸款和銷售回款替換優先級資金，分層逐漸退出，從而保證股權部分可以獲得理想的收益。

私募基金+資本市場平臺。通過做長期系列化的金融產品，分階段以不同的金融結構進入需要深度挖掘的資產包，按照不同階段的不同風險特征募集資金，按照后續基金進入的標準進行資產管理，互為進入和退出的保證，前期以私募方式運作，后期逐漸過渡為機構投資人為主，直至以資產證券化的方式實現公開市場的退出，而同時資產仍然處于自己的管理之中，仍可以繼續獲取管理費的收入。

房地產融資市場是一個多元化的市場，它不僅在于產品的多樣性。如銀行、證券市場、基金等融資方式，而且還在于市場的層次性。傳統的通過自我積累、自我發展的方式解決企業發展中的資金問題已越來越不適應不斷變化的外部條件，對房地產企業而言，積極采取多種方式融資，創新融資模式，減少對銀行信貸資本的依賴，努力拓寬融資渠道，具有十分重要的現實意義。而且房地產企業根據自身情況不斷進行融資模式創新的同時，政府也應加強國內房地產金融市場的開放，推進房地產融資市場法律的建設，確保新的金融市場、金融產品、金融工具出現，達到真正確立房地產多元化的融資體系的目的。