建高端智慧園區 助區域創新發展 訪北京經開投資開發股份有限公司總裁周世義

◎本刊記者 蔣向利

建高端智慧園區 助區域創新發展 訪北京經開投資開發股份有限公司總裁周世義

◎本刊記者 蔣向利

傳統房地產市場利潤空間收縮,進軍產業地產已被眾多房企視為重要的轉型方向之一。非業內人士，聽到“產業園區”四個字時腦中往往會浮現出密布的工廠與冰冷器械。但事實并非如此。產業園區的建設與運營，關乎著你能否在家門口找到工作，也在一定程度上影響著你吸入的空氣是清爽或污濁。產業園區的發展與趨勢，不僅影響著中國實體經濟走向，也潛移默化地牽動著現實中每個人的生活。

作為一家開發運營低碳高端智慧園區的綜合性企業，北京經開投資開發股份有限公司（以下簡稱北京經開）2003年之前一直在做工業廠房建設，而后開始轉向更高層次的產業園區開發，提出了“雙生態”（即：“產業生態”和“自然生態”）的園區建設理念，并于2008年以后著力打造低碳智慧園區，在北京先后開發了北工大軟件園、國際企業大道、壹中心、智匯園等高端園區，為推進供給側結構性改革和創新驅動發展作出了積極貢獻。本刊以“建設高端智慧園區、助力區域創新發展”為題對周世義總裁進行了專訪，請他談談北京經開多年來深耕產業園區的創新發展之道。

記者：請您談談產業地產運營與房地產開發有什么不一樣？決定產業地產成敗的因素有哪些？

周世義：產業地產顧名思義以產業為主，首先是產業屬性與房地產本身有區別。房地產購買者是一般個體購買，買房者很少關心這房子承重問題，或者無線網絡系統到什么程度，消防系統到什么程度，空調系統到什么程度，你不會想這個問題。但是產業地產是專家購買團隊，入駐園區的企業一定會關注房子本身的結構，房子本身所處的位置，房子所帶來的各種系統完善性，以及對產業的適應性，所以這和傳統意義上的房地產有根本性的不同。

產業地產的運營是一個搭臺唱戲的過程，需要整合資源，整體布局才有企業入駐。其中，前期的區域產業調研、園區設計、招商引資都是一個長期的過程。相對房地產開發，產業地產對開發商的定位能力、開發能力、招商能力、運營能力甚至資金能力等要求都極高。一個成功的產業園不是單憑開發商或政府就能運營好，更重要的是通過搭建一個符合產業發展需要和城市發展方向的平臺，依靠開發者和合作伙伴整合、集成、運營，通過園區內產業的發展以及多種業態功能的正向疊加實現長期價值的創造，最終實現經濟與環境的雙贏。

北京經開項目兼具私密性與開放性的組團式圍合設計

記者：北京經開擁有近20年的產業園區開發經驗，先通過開發北工大軟件園、國際企業大道、壹中心、智匯園等產業生態型園區，在行業內塑造起“低碳、高端、智慧”的企業品牌。請問周總，對于低碳、高端、智慧型園區，如何理解？北京經開為何會選擇致力于打造低碳、高端、智慧型園區？

周世義：產業園區歷經以生產制造等勞動密集型產業為主的空間聚集和產業聚集的1.0時代,以總部經濟為代表的人才聚集的2.0時代；現在，融入產業、技術、商務、商業、服務等多城市功能的3.0時代的產業園區，無論從功能形態、園區配套，還是從運營管理、服務經驗等方面都實現了質的飛躍。3.0時代最具標志性的產品定位就是以“低碳、高端、智慧”為代表的新型產業園區，其中，“低碳”預示著美麗中國，“高端”體現為產業升級，而“智慧”旨在通過物聯網、云計算、下一代互聯網以及新一代移動通信為代表的信息技術的不斷革新與融合。

北京經開致力于打造低碳、高端、生態型園區，也是公司結合自身發展情況而探索出的差異化發展道路。其中，我們的低碳高端產業園是一種高產值、低排放的新型產業園區，以系統產生最少的溫室氣體排放、獲得最大的社會產出為目標，是一種帶有行業引領特性的企業空間解決模式。高端主要體現在品質高端、產業高端和服務高端，除了基本的生活及商務配套外，園區還具備良好的金融創投環境，并逐步朝著社區化、綜合化的方向邁進。此外，借助信息化手段，我們搭建園區云服務平臺，真正實現園區服務的多元化、一體化、及時性和可達性，形成政府、園區客戶、合作單位和自身多方共贏的良好局面。

記者：針對“十三五”規劃綱要創新驅動發展戰略，貴公司在園區建設方面如何創新發展？在項目推廣方面有哪些創新性的嘗試？與國家提出的大眾創業、萬眾創新如何實現互動？

周世義：在園區建設方面，北京經開一直倡導“低碳智慧”的建設理念，近年來更是在園區服務領域不斷探索，不僅為企業提供優質的發展空間，還為企業的成長提供各種服務平臺。

具體來說，在綠色低碳園區建設方面，北京經開精心設計了多重立體綠化，有景觀車庫、果嶺綠洲、綠色天廊、屋頂花園等生態系統。幾乎所有園區都有一個類似中心花園式的綠地，或大或小，建筑物都呈圍合狀分布在綠地的四周。這一設計彰顯了整個園區的生態意識。在經開的園區里，運營商十分注重各種配套設施的建立，比如第三期國際企業大道中，就有書店、咖啡館等的“標配”。營造美好、和諧和人性化的園區空間，已經成為北京經開人的共識。

為了給園區客戶提供優質的服務，北京經開專門成立了園區增值服務中心，旨在為園區企業提供涵蓋基礎物業服務、商務服務、金融服務、產業服務等多層次立體化的服務體系，通過優質的服務，為園區企業成長創造更好的環境，實現園區與企業共同成長。

其中，基礎性服務包括物業監管、園區食堂升級等，一般性服務包括開展業主見面會、園區特賣會、園區運動會、園區相親交友會、建立社區醫院、啟動樓宇的戶外廣告屏、啟動電動租車服務、提供“經彩”下午茶等，高端服務包括投融資接洽會、周五咖啡館活動等，以期提升園區文化，增加園區粘合度。

值得一提的是，在金融服務方面，北京經開一方面與外界的金融機構，如興業銀行、中信銀行等合作，為企業量身打造金融產品，讓園區企業可以享受擔保、股權融資、債權融資等金融服務。另一方面，北京經開自己也成立了融資租賃公司，旨在通過多種途徑解決企業、尤其是中小企業融資難的問題。北京經開電商的“小經哥理財”P2P金融平臺也于2016年5月正式上線，為園區客戶理財、融資等提供了更多選擇。同時，北京經開還大力打造云平臺，搭建園區IT服務體系，使入園企業享受低碳、智能、便捷的辦公環境，實現拎包入駐，減少運營成本和管理成本。

在項目推廣方面，北京經開一方面加強對于宏觀經濟形勢與政策的研判，努力降低決策風險；另一方面，通過積極轉變傳統營銷觀念與思路，創新營銷模式與手段，制定適合不同區域市場的營銷推廣策略。在具體的實踐中，我們通過打造并強化經開品牌、貫徹“服務及營銷”的招商理念、搭建立體式“關系營銷”服務體系等三個層面入手，不斷創新營銷模式。此外，公司還努力推行全員營銷，實施更具市場競爭力的激勵辦法和獎勵機制，充分調動銷售人員的積極性與主動性，并積極探索“房地產眾籌”等新興招商模式，不斷提高營銷效果。

W.E PLUS之城論壇活動嘉賓合影

在國家“大眾創業、萬眾創新”的浪潮下，北京經開作為產業園區的建設與服務者，也開展了深入的思考與探索。公司高度重視園區中小企業孵化服務工作，以服務推動園區內科技類中小企業成長，設立專門機構資產管理中心創孵組和人員，對創業項目和團隊、中小微企業實現創業管家服務制，“一對一”式的解決園區企業成長煩惱，為企業發展提供了有力保證。

在企業入駐園區初期：創業管家1小時協助企業明了全部注冊成立流程和材料，2小時內辦理完畢園區入駐手續，3小時熟悉北京經開園區環境，提供工商、稅務、統計等一般性公司注冊辦理服務，讓企業注冊成立和入駐園區辦簡單化；在企業運營階段：不定期召開企業發展問題診斷會議和提供解決方案，提供稅務、財務、社保、人事代理服務，第一時間推送政策信息，舉辦政策培訓解讀會和企業交流沙龍等活動，與專業機構合作推薦園區企業進行融資，進入資本市場，讓企業的成長有我們的一份努力。2015年有兩家園區企業以其高科技、高成長性入選德勤-亦莊明日之星榜單。如今，公司已經成功打造“北京經開·E7創享家”眾創空間品牌，為更好地服務中小創業團隊邁出了重要一步。

北京經開·國際企業大道Ⅲ項目

記者：WE PLUS 活動中“空間生產力”如何理解？這和您之前說的“樓房只是載體，服務才是根本”有什么聯系？

周世義：在“WE PLUS”活動中，我們提到了園區的“空間生產力”，是要探討一個園區作為城市空間載體的發展方向，以及借用互聯網的思維方式，思考如何建構一個未來園區生態的新模式。“空間生產力”的要義就是“空間經濟和空間文化要相輔相成”。園區作為城市空間載體，一方面，在功能上需要反映新城定位和發展要求，另一方面，園區作為一個物理空間，不但容納著工作、生活、休閑、交往等物質空間，還承載著思想、文化、藝術以及祖訓家規等精神世界。新型的城市空間，可以讓彼此之間相互激發，產生更多激動人心的內容，讓身處其中的人們不斷借助于周邊的外力、外意獲得創新創意的原動力，從而在某種程度上催生并構成豐富且多元的城市創新中心，我們今天叫創意綜合體。在面向創意經濟、創世代需求時，特別是面對未來人群的需求時，就能夠持續不斷地創造出多元、融合、傳承的氛圍，激發在知識經濟、共享經濟背景下的社會創新、合作再生產以及城市文化和生活方式的集合，從而產生不斷的聚集、累積、融合、創新以及再生。

周世義為創意設計競賽一等獎獲獎者頒獎

之前我們說過，“樓房只是載體，服務才是根本”，而今天，我們在服務的基礎上又增加了“合作、再生”的概念，也就是“空間生產力”。在互聯網時代，我們只有充分的多元共享與融合，才能創造最大價值。這一理念讓我們有機會對真實的物理空間向革新邁出一大步，對園區而言，從原來的生產型、單一化中脫胎換骨，在可以真正發生交流與共享的真實空間中，建立多元有機的生態共融，使城市中的更多人受益于一座擁有更多生活內容的共享之城，聚集活力，釋放更大的創造力。

鑫經彩卡揭幕儀式

記者：在當前供給側結構性改革背景下，智匯園的建設對提供有效供給有哪些意義？如何實現供需兩側的健康互動？

周世義：低碳是北京經開一以貫之的發展理念，但不是唯一的。城市在發展，人群在更迭，空間所承載的職能也要向前走。北京經開試圖用“智匯園”園區打造一個適應新時代的樣板——“W.E PLUS之城”。在以往的概念里，工作就是工作，娛樂就是娛樂，但我不這么認為。我認為，工作的終極目標是創造一些物質產品和精神產品，娛樂自己，娛樂別人，所以工作和娛樂本身是可以結合的?，F在的發達國家里，新興產業其實是工作和娛樂相互結合的。

供給側結構性改革從提高供給質量出發，用改革的辦法推進結構調整，矯正要素配置扭曲，擴大有效供給，提高供給結構對需求變化的適應性和靈活性，提高全要素生產率，更好滿足人民的需要，促進經濟社會持續健康發展。在智匯園的建設中，我們始終站在客戶的需求方面來不斷思考提供什么樣的優質空間和服務。通州作為北京城市副中心的新定位、環球影城的入駐、張家灣古鎮的文化歷史、宋莊的藝術氛圍……這些都賦予了智匯園新的發展契機，在當前互聯網+的熱潮下，智匯園也迎來了plus+時代的一次重要變革。

針對需求，我們進行了深入思考：智匯園將吸引哪些人群的到來？他們為何而來，又將如何使用這里？ 我們認為，設計、新媒體&影視、互聯網、科技等創新產業才是通州的未來。這就要求我們在園區建設上繼續將“自然生態和產業生態”做到極致，發展平臺、建立社群、增加體驗、創造關聯，不斷提高園區自身的吸引力，通過打造園區多元的生態系統，為企業提供更多的豐富的可能性，多樣的發展機遇，從而創造更多的價值?！癙lus+”可以衍生出很多內涵，可以是展示、健康、藝術、創意、生活等等，我們將利用互聯網與設計相加的思維開創園區新模式，讓這里成為設計、影視、科技等產業互融的創意綜合體，也是一座容納多元生活內容的共享之城，跨越思想的邊界，破除空間的圍墻，破界化反，互聯共享。

北京四板市場培育基地落戶北京經開E7·創業公社

記者：京津冀協同發展為貴公司的發展帶來哪些機遇？貴公司如何擔起振興產業發展的重任實現供給側結構改革和創新驅動發展？

周世義：京津冀協同發展對于亦莊而言，帶來的最大的優勢和可能或者說機遇和挑戰就是產業升級。北京經開作為開發區的一家園區運營服務商，在促進區域產業升級的過程中應起到積極的作用。比如，我們在天津濱海開發建設的國際企業大道項目總體量60余萬平方米，目前一、二期已建設完畢，一期已經基本入駐。盡管目前天津整體市場處在較為低迷的狀態，但是我們還是看好天津的長期發展潛力。

目前，我們在產業孵化、園區招商、園區服務等領域都在進行探索。低碳、高端、智慧，是我們提出的產業園區的核心理念?；ヂ摼W時代是一個共享的時代，因此我們希望北京經開的園區能夠實現多元化的融合。我們將開放胸懷，擁抱一切可能的東西，從而創造一個更加精彩的園區，更好的為客戶創造價值，這是我們北京經開產業園區未來發展的使命和我們的企業責任。

記者：北京經開今后一段時間向其他區域的拓展思路是怎樣的？

周世義：由于在戰略層面，我們正逐步從開發向運營轉型，因此區域拓展方面，公司沒有將大規模拿地作為我們的戰略重心。未來，北京經開首先還是立足首都，面向環渤海經濟圈發展，做園區運營服務的深耕。但我們也在高度關注和深度調研一些具有產業基礎和發展特色的二線城市，比如武漢、柳州等地，并嘗試逐步走向全國。目前，我們在呼和浩特、天津、深圳都有子公司，這有利于公司分享不同地區經濟發展的成果。我們會通過運營和服務輸出來進行區域拓展，在條件合適的前提下穩健發展。