城鎮土地房屋不動產統一登記數據清理整合關鍵技術研究
——以重慶市不動產數據清理整合為例

陳海軍

(重慶欣榮土地房屋勘測技術研究所 重慶 404100)

?

城鎮土地房屋不動產統一登記數據清理整合關鍵技術研究
——以重慶市不動產數據清理整合為例

陳海軍

(重慶欣榮土地房屋勘測技術研究所 重慶 404100)

本文從城鎮地房籍數據庫向不動產統一登記系統轉換升級的基礎地理信息數據需求出發，以ArcGIS軟件為數據平臺，結合3S等技術，對數據進行清理整合，解決登記業務數據與空間數據無有效銜接等問題，實現宗地、房屋與樓幢信息三者之間的關聯對應，同時編制不動產單元統一編碼，達到土地房屋的一體化管理。

不動產統一登記；地房籍數據庫；清理整合；統一編碼

一、重慶市城鎮土地房屋數據現狀

2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》正式實施，推動不動產登記工作，建立完善統一的不動產登記系統的任務緊迫。重慶市城鎮土地房屋數據管理相對規范，且已建立比較完整的城鎮地房籍數據庫系統，但由于在先期實行土地房屋統一登記時登記技術要求不高、土地房屋數據庫整合不徹底以及日常管理中遺留的歷史問題等因素，城鎮土地房屋數據存在房屋戶室與樓幢關系混亂、房屋登記業務數據無空間位置支撐、原有地房籍編碼無法實現地房關聯管理等問題，無法滿足定著物不動產統一登記“四統一”的要求。

二、城鎮土地房屋數據問題

一是房籍數據庫中樓盤數據問題。一方面樓盤業務變更頻率高且情況復雜容易造成房籍號與地籍號變更不一致，另一方面樓盤登記的時間歷史久遠，登記的業務類型繁多等原因，樓盤編號存在錯編虛編等情況，部分房籍數據與地籍數據沒有直接的關聯關系。

二是地籍宗地數據問題。地籍數據庫結構復雜，內容廣泛且由于歷史遺留問題等，造成地籍數據間拓撲關系混亂；地籍數據庫數據冗余較大，需要較大的人力物力才能理清唯一正確的房屋對應的宗地數據；地籍數據庫更新與房籍數據庫更新不同步。

三是房屋空間信息數據問題。房屋空間信息主要存在數據缺失，房屋空間數據與宗地變更未同期開展。樓盤數據與地籍、房屋空間數據通過屬性信息關聯，而地籍與房屋空間數據則必須滿足空間位置上的關聯，同時屬性信息也不能發生沖突。

為理清宗地房屋圖形數據與樓盤數據的關聯關系，切實解決現有的城鎮地房籍數據庫向不動產統一登記系統升級轉換中原有數據庫數據存在的空間位置、屬性信息缺失，宗地、房屋與樓盤數據關聯對應混亂，原有地房籍編碼不能體現地房關聯管理等問題，最終實現城鎮地房籍一體化的管理，推動不動產登記工作的開展，城鎮土地房屋數據清理工作至關重要。

三、城鎮地房籍數據清理關鍵技術

(一)臺賬式系統管理邏輯幢為單條數據的總樓盤數據。分析樓盤數據、房屋圖形、宗地圖形三者的聯系和數據的管理形式，選擇樓盤為參考對象，采用臺賬式管理方式，通過排除法逐一落實三者的關聯對應關系。從房籍數據庫中導出以邏輯幢為單條數據的總樓盤數據，包含數據庫中FID、開發企業、項目名稱、宗地號、自然幢號、邏輯幢號、幢號、總層數、樓幢座落等原始屬性字段。同時，在總表中新加匹配宗地號、匹配房屋圖形號、處理狀態、處理方式、備注等處理記錄字段。在分表中記錄，在總表中匯總統一管理，穩步推進樓幢信息的空間信息掛接。臺賬式管理方法是數據清理的核心，讓工作實施可以有條理的開展，能有效防止清理遺漏，也有利于數據的檢核與整理，便于最終的數據整合，達到一體化管理。

(二)批量自動提取宗地、房屋圖形、樓盤信息完全一一對應關聯關系。綜合分析地籍、房屋數據庫已有信息，利用已有信息及空間位置關系進行自動關聯對應，能有效避免人為因素，同時采用批量核查，提高數據關聯的正確性；更能節能人力成本，提高工作效率。(1)對于部分新建樓盤在房籍數據庫已有編碼的房屋圖形數據，可直接提取自然幢號，并與總表相應數據關聯。并使用空間疊加分析，結合相關屬性信息開發企業、項目名稱及座落等進行核對。(2)對于自然幢號、宗地號、宗地圖形和房屋圖形相互唯一對應的情況：從數據總表中提取具有相互唯一對應關系的自然幢號和宗地號；以ArcGIS軟件為平臺使用宗地矢量數據和房屋矢量數據進行空間分析，提取在空間中具有相互唯一對應關系的宗地圖形和房屋圖形；具有相同宗地號的自然幢和房屋圖形可直接對應。對應完成后通過相關屬性信息開發企業、項目名稱及座落等進行核對。

(三)手動提取宗地、房屋圖形、樓盤信息關聯關系。手動對應相對自動對應工作效率較低，其他外力因素的影響也大大提高。在清理過程中，采用逐條清理，提取匹配宗地號，依次比對宗地矢量圖形，房屋矢量圖形，地房籍數據庫屬性信息，結合房籍檔案、遙感影像,綜合分析房屋形狀、宗地與房屋分布幾何關系，確定三者的關聯關系。如對比結果一致，則可確定自然幢與宗地圖形、房屋圖形的對應關系；如對比結果不一致，通過房籍數據庫中記錄的座落、面積、地籍號、圖幅號等屬性，在地房籍數據庫中查找宗地、房屋圖形。如宗地房屋圖形缺失或宗地房屋矢量圖形與實際形狀差異較大，則在數據總表中備注，由國土部門提供正確的圖形。

(四)全野外數字化測繪調查平臺核實完善宗地、房屋信息。對能夠落實空間位置，但實地缺乏土地房屋空間數據的區域，依據土地房屋登記檔案，按照城鎮地籍調查及建庫流程，重新完成土地房屋空間數據采集和相關屬性錄入，對新采集的地籍數據采取打包更新方式進入集中管理的地房籍數據庫，樓盤數據按照房籍號統一編碼規則進行掛接。

四、樓盤數據重新整合

在完成數據檢核后，確實無法落地的樓盤需要做好記錄，確實存在樓盤建立錯誤的，則按照地房籍編碼規則對發生變化的房屋重新編碼自然幢號和邏輯幢號并更新總表及地房籍數據庫。幢號應按照完善對應關系后的宗地、自然幢、邏輯幢組合層次編碼，編碼后邏輯幢號不能重復。

五、不動產單元統一編碼

根據《不動產單元設定與代碼編制規則(試行)》對清理落地后的樓幢信息進行不動產統一編碼。編碼采用按照不動產統一編碼擁有空間位置和邏輯關系雙重約束的機制，結合地籍區與地籍子區劃分成果，通過空間分析、邏輯分析等自動獲取相關信息，不動產統一編碼應該由專人進行，避免出現重復、錯漏等情況。統一編碼后，系統可以全面、快速地對土地房屋空間要素和業務信息進行信息檢索、空間測度和分析統計，實現一體化管理。

六、已完成關聯數據質量檢核

樓幢信息的邏輯關系核查：根據統一編制的不動產單元號，結合原有的土地登記信息，自動核實是否存在前后矛盾的情況；樓幢信息的空間關系核查：是ArcGIS軟件為平臺采用空間分析手段，依次核實樓幢信息與宗地圖形、房屋圖形三者的關系，核實完善后已關聯的三者數據應是相互一一對應的關系。

七、結束語

實踐證明，本方法可以完善土地房屋業務、圖形和空間位置的關聯關系，補充和擴展了土地房屋登記信息，同時通過空間位置和邏輯關系約束的不動產單元編碼對土地房屋進行統一管理，可以全面快速提高宗地、房屋、樓幢信息的關聯率，為不動產管理提供決策依據，推動不動產權籍管理科學化發展。

陳海軍(1990.7-)，男，漢族，重慶人，助理工程師，學士，重慶欣榮土地房屋勘測技術研究所，研究方向：國土資源管理。