“營改增”對房地產業的影響及對策

宋闖

摘要：因為營業稅具有全額征收、重復計征的特點，容易增加房地產業稅收負擔，與此同時，還形成宏觀調控房價的阻力。造成難以與上下游征收增值稅的產業銜接等問題，不利于房地產市場的健康發展。“營改增”改革的實施，避免了重復計征問題，完善增值稅抵扣鏈鏈條，優化稅制結構，更有利于國家宏觀調控。

關鍵詞：營改增；房地產業；影響；對策

一、房地產業“營改增”的內容

（一）征稅對象

房地產業的增值稅納稅人為在中國境內銷售自己開發的房地產項目的企業。由于房地產行業涉及的資金流量遠大于其他行業，房地產業的增值稅納稅人劃分標準與普通增值稅有所區別，劃分界限為500萬元。其中，年應收增值稅額超過500萬元的納稅人記為一般納稅人，未超過500萬元的納稅人記為小規模納稅人。

（二）稅率變化及進項稅額抵扣

我國現行增值稅適用稅率為17%的標準稅率以及13%的低稅率。在“營改增”改革所涉及的行業中，以11%和6%計征增值稅。房地產業在實施“營改增稅制改革后”，稅率由以往5%的營業稅稅率改為11%的增值稅稅率。

（三）計算方法

營改增前，房地產業應納營業稅額=營業收入×5%

營改增后，房地產業應納增值稅=增值稅銷項稅額一增值稅進項稅額

不含稅銷售額=銷售收入/（1+11%）

銷項稅額=不含稅銷售額×11%

進項稅額=『（基礎設施費+建筑安裝工程費+公共配套費）/（1+11%）×11%]+[（前期工程費+財務費用）/（1+6%）×6%]+[開發間接費/（1+3.4%）×3.4%]+[（銷售費用+管理費用）/（1+.2%）×1.2%]。表1具體列舉了增值稅的主要進項稅額構成。

二、房地產業“營改增”的影響

（一）稅負變化的雙重效應

1.減稅效應

由于房地產行業屬于傳統重資本行業，對于實物經濟體系產生重大影響，主要產生物質資本型拉動效應。物質資本型、原材料消耗型產業受房地產影響較大，而人力資本型、技術知識型產業受影響較少。房地產業與化工行業、能源產業、鋼鐵行業、機械制造業等聯系緊密，而這些產業均計征增值稅，房地產業能夠直接抵扣源于這些產業的進項稅額。建筑、園林設計行業、城市規劃行業則被劃分到現代服務業，按照現行“營改增”試點生活服務業對應的稅率計征增值稅，也可抵扣進項稅額。與房地產業密切相關的金融保險業適用于6%增值稅稅率，通過向當地稅務機關代開增值稅專用發票，依據簡易計稅方法計征增值稅，不能抵扣進項稅額；建筑行業適用的11%增值稅稅率，依據一般計稅方法計征增值稅，納入可抵扣進項稅額之內。由于房地產業關聯產業較多，通過相關進項稅額的抵扣，能夠大幅減少房地產企業的應納稅額。從長期看，隨著營改增的全面鋪開，房地產行業上下游產業鏈中絕大多數行業都計征增值稅，所涉及的相關產品和服務被納入可抵扣進項稅額之內，形成實質上的減稅效應。

2.增稅效應

“營改增”后一般納稅人11%的名義稅率與營業稅5%的計征稅率相比較有所增加，但因為不同地產項目所涉及的產業有所不同，房地產行業增值稅可抵扣進項稅額及其所占比例是不確定的，營業稅改征增值稅所產生的稅負效應也取決于可抵扣進項稅額占總稅額的比例。具體而言，“營改增”對房地產一般納稅人稅負的影響，在一定程度上取決于進項稅額抵扣的情況。下文以房地產企業A營改、增前后的稅負變化來說明營改增可能產生的增稅效應。

假設A房地產企業為增值稅一般納稅人，“營改增”前企業的營業收入為x。元，假定“營改增”前后企業的總營業收入（納稅前）不變。收入營業成本總額為Y1元，營業成本中能夠獲取用以抵扣進項稅額的增值稅專用發票的成本含稅價為a元，適用于增值稅稅率11%，城建稅率記為7%，教育費附加稅率記為3%，其他稅金不納入考慮范圍。則房地產企業一般納稅人“營改增”前后流轉稅的稅負計算對比如下：

（1）營改增前，營業稅稅額=5%Xl

流轉稅金及附加=X1×5%×（1+7%+3%）=0.055Xl

（2）營改增后，不含稅營業收入=X/（1+11%）=0.9009X，

增值稅銷項稅額=X1/（1+1 l%）×1 1%=0.0991X1

增值稅進項稅額=[a/（1+1 1%）1×11%=0.099la

應交增值稅稅額=0.0991X1-0.0991a

流轉稅金及附加=（0.0991X1-0.0991a）×（1+7%+3%）=0.10901Xl-0.10901a

（3）“營改增”前后流轉稅及附加稅收差額=0.055Xl-（0.10901X1-O.10901a）=-0.05401X1+0.10901a

由測算可以得出，當a÷X1=49.55%（為四舍五人后的結果），即可取得增值稅專用發票并抵扣的成本占營業收入的49.55%時，“營改增”前后A企業的流轉稅金及附加不變；當a÷X1>49.55%時，即可取得增值稅專用發票并抵扣的成本占營業收入的比例大于49.55%時，“營改增”后企業的流轉稅金及附加將會下降；當a÷x1<49.55%，即可取得增值稅專用發票并抵扣的成本占營業收入的比例小于49.55%時，“營改增”后企業的流轉稅金及附加將會增加。49.55%就是“營改增”后理論上的無差別平衡點抵扣率。“營改增”后，可獲得的增值稅專用發票并抵扣的成本占營業收入的比例越低，房地產企業的流轉稅負越重；與之相反，可獲得的增值稅專用發票并抵扣的成本占營業收入的比例越高，房地產企業的流轉稅負越輕。

（二）稅負轉嫁效應

房地產行業的發展涉及大量資源和資金，同時隨著整個行業的不斷成熟以及居高不下的房價，行業對于土地資源以及融資貸款表現出需求剛性，對政府和金融機構具有較高的依賴性。房地產業營改增的稅負不易轉嫁到政府機構，如土地資源管理部門等，也難以轉嫁到產業鏈上游的金融機構，如銀行、信托公司等。房地產業營改增后，因為稅負轉嫁效應的存在，房地產業通常將稅負轉嫁給在談判中處于弱勢的建筑行業，但在建筑業也實施“營改增”改革的情況下，兩個行業形成內在制衡機制。

由于工程造價在一定程度上收到政府關于工程造價信息指導文件的牽制，并不完全由市場供求關系定價，建筑企業表現出較低的供給彈性。同時，隨著建筑企業競爭加劇，建筑工程企業通常采取較低報價以及墊資建設以提高中標幾率，這種價格戰進一步削弱了行業的議價能力。“營改增”后，因為稅負轉嫁效應，房地產企業通過增加建安成本進而增加進項稅額的抵扣值，變相降低房地產的產品增值率，將稅負轉嫁給建筑業。

同樣，建筑業“營改增”之后，建筑業以11%的稅率計征增值稅，面對可抵扣進項稅額占比較低而銷項稅額增加的情況，建筑工程亟需向外轉嫁稅負。此外，根據稅收中性原則，為盡量保證納稅人的權益，建筑業和房產業所涉及的納稅主體都能夠抵扣增值稅進項稅額。因此，根據理性經濟人的逐利原則，雙方能夠形成增值稅抵扣鏈條的內在制衡機制：房地產開發企業會主動向建筑工程企業索要增值稅發票以抵扣進項稅額，建筑工程企業為保證抵扣鏈條連續性，也會開具準確的增值稅發票。

三、房地產“營改增”后的對策建議

（一）政府部門

1.建立地方稅主體稅種體系

由于“營改增”產生的稅負效應，地方財力也會隨稅收額波動而受到影響。為避免因地方財政收入變化對當地經濟建設與投資造成不利影響，政府應依據地方經濟結構建立起主體稅種體系，確保財政收入的相對穩定。在房地產業發展期間，能夠帶動相關產業的發展，刺激當地消費，政府的稅收來源更為廣泛。在這種情況下，固定資產的增加也意味財產稅的增加，政府可考慮以財產稅作為主體稅收來源。

2.制定政府扶持優惠政策

房地產業實行“營改增”后，由于增稅效應，部分企業面臨稅負水平上升的困境，這對于地方中小規模企業的發展尤為不利。為避免企業由于稅負上升而縮減規模、減少營收等問題，政府可制定“營改增”過渡期間內的扶持資金，并提供稅收便利等優惠政策。同時，也可在其他領域實現幫扶，如放寬借貸額度，刺激產業發展等，實現企業難題的轉嫁，減輕企業負擔。

（二）房地產企業

1，加強外購勞務管理

在房地產開發建設過程中，公共配套基礎設施的建設往往采用外包的形式交付給相關的園林規劃、景觀設計公司，其中涉及較為復雜的勞務問題。負責這些勞務的公司或施工方通常屬于小規模納稅人，不能開具增值稅專用發票，進一步造成無法抵扣外購勞務進項稅額的后果。在這種情況下，建議房地產開發企業在外包勞務時，首先選擇具有一般納稅人身份的勞務公司。

2.調整開發產品結構

房地產企業開發的產品，通常可以分為“毛坯房”和“精裝房”兩類。與“毛坯房”相比，精裝房所涉及的關聯產業更多，在抵扣進項稅額時更具優勢。房地產企業可以通過與當地規模較大的裝修企業、五金制造商以及燈具、廚衛制造企業合作，不僅能通過規模效應降低成本，拓寬業務范圍，同時也更容易獲取增值稅專用發票，增加可抵扣成本，進而減少增值稅稅負。

3.改變競爭策略

在抵扣充足、稅負總體下降的房地產企業，他們更加有成本優勢來進行房屋銷售。合理拆分業務，剝離價外費用，最終減少稅負。同時，企業可增加不計人納稅金額的福利項目，如足額購買員工的“五險一金”、實施員工配股機制等，這樣既能在合法范圍內增加稅前扣除成本，減少企業所得稅額，同時能夠提升員工福利水平，實現有效的人力資源管理，吸引高質量人才，進一步提升企業競爭力。

[責任編輯：文筠]