房地產投資可行性研究中存在的缺陷及改進對策

楊建軍

摘 要：近年來，社會經濟快速發展，人們的生活水平不斷提高，房地產業也得到了快速發展，文章主要介紹了房地產投資可行性研究中的作用，指明了房地產投資可行性研究存在的問題，提出完善房地產項目可行性研究的對策。

關鍵詞：房地產 投資 問題 對策

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）03-286-02

一、房地產開發項目可行性研究的作用

房地產投資可行性研究是指在房地產項目投資決策前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行深入細致的調查與研究，對可能采用的各種開發方案進行認真仔細的經濟分析和比較論證，對項目建成后的經濟效益進行科學的預測和評價；并在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和適用性、經濟合理性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，由此得出該項目是否應該投資建設和如何投資建設等結論性意見，為項目投資決策提供可靠的科學依據。簡單地說，房地產項目可行性研究是項目實施主體為了實施某項經濟活動需要委托專業研究機構進行的活動，其主要作用體現在：

1.房地產項目可行性研究可作為項目投資決策的依據。一個房地產開發投資項目，需要投入大量的人力、財力和物力，很難憑經驗或感覺進行投資決策。因此需要通過投資決策前的可行性研究，明確該項目的建設地址、規模、建設內容與方案等技術上是否可行，法律上是否允許。要研究項目竣工后能否找到適當的購買者、承租人或使用者，判斷項目的市場競爭力，計算項目投資的績效或經濟效果等。通過這些分析研究工作，得出項目應不應該建設、如何建設、以及哪種建設方案能取得最佳投資效果，并以此作為項目投資決策的依據。

2.房地產項目可行性研究用于向金融機構貸款，以便企業融資、對外招商合作。房地產開發商基本上都需要就其擬開發的房地產項目進行權益和債務融資，開發商要吸引機構或個人投資者參與其擬開發項目投資，作為項目發起人，必須要給這些潛在的有限責任合伙人提供項目可行性研究報告，以幫助它們了解擬開發項目的投資收益水平和所面臨的風險。

3.房地產項目可行性研究可用于環境評價、審批用地的作用。當前國內房地產開發對項目節能和環保要求逐漸提高，項目實施需要進行環境評價，項目可行性研究報告可以作為環保部門審查項目對環境影響的依據，同時項目可行性研究報告也作為向項目建設所在地政府和規劃部門申請用地、施工許可證的依據。

4.房地產項目可行性研究可作為房地產項目開發后階段規劃設計工作的前提。在可行性研究報告中，對項目的地址、規模、建筑設計方案構想、主要設備選型、單項工程結構形式、配套設施和公共服務設施的種類、建設速度等等都進行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設方案?？尚行匝芯繄蟾嫱瓿珊螅巹澰O計工作就可據此進行，不必另作方案比較選擇和重新論證。

二、當前的房地產投資可行性研究中存在的問題

1.房地產投資管理層對于可行性研究極不重視，可行性研究方法缺乏科學性。目前，正逢房地產市場高速發展，居民對于房地產的消費需求不斷加大，投資需求也空前高漲，房地產企業只要能夠購得地塊并開工建設，就能夠獲得較高的利潤，因此，房地產企業對于項目前期可行性分析工作并不足夠重視。但是隨著房地產宏觀調控，逐步進入市場成熟期，房地產企業資產負債率上升，融資成本提高，市場波動較大等等因素迫使房地產企業重視房地產項目前期投入，更加重視投資可行性研究。

但是在土地拍賣市場競爭過于激烈的時候，每次競購土地都需要經過多次競價才能夠最終競拍得標。這使得各個開發商獲得土地的概率較小，可行性研究的成本白白損失的概率非常高。這個問題的一個解決辦法是使得可行性研究的內容模塊化。宏觀政治經濟環境分析、房地產市場供求及價格分析等內容可在不同的可行性研究中重復使用。對于較為成熟、市場反應較好的項目產品設計，可以直接沿用到其他城市中。

可行性研究常用兩種分析方法，靜態分析法和動態分析法。但這兩種方法都存在缺陷，在項目投資效益分析過程中，靜態分析法不顧及投入資金的時間和機會的成本價值，僅注重計算投入資金的貨幣價值；而動態分析法恰恰相反，注重投入資金的時間價值。總體而言，前者較后者更加簡便快捷，僅需投入較少的人力物力便能在較短時間內對若干房地產投資方案加以分析，進而獲取可行性最佳的方案，然而顧及因子較少，與實際情況太過偏離；而后者將影響視為動態過程，較全面的顧及到各種因子，與實際情況較為符合，但需消耗大量的人力物力。

2.房地產項目投資可行性研究缺乏完善的理論指導。房地產投資決策的重要依據是可行性研究環節，它作為投資分析中重要部分，是一個復雜的系統工程，同時又是一個項目反復優化過程。

房地產可行性研究所涉及的內容非常廣泛，包括市場調查與預測、市場定位、城市規劃、營銷方式、價格預測等等。所涉及的學科包括政治學、經濟學、管理學、法學、心理學、金融學、建筑學、統計學等等眾多學科。影響可行性分析結果的因素數以百計，如此復雜的問題需要有效的可操作的理論指導才能夠完成。

目前國內房地產投資可行性研究缺乏系統的理論指導，在研究過程中容易產生一些問題，過多地依賴以往經驗而不重視使用科學的分析方法，這就會造成可行性研究結論不一致的問題。

目前，雖然說國內的一些學者深入探究房地產項目可行性理論，但是，這些理論系統性不強。缺乏指導性，必將影響房地產項目可行性研究的發展。

3.房地產投資可行性研究評價指標體系有待完善。在房地產項目可行性分析評價中，采用的指標有：經濟評價指標、規劃評價指標、市場定位評價指標、設計方案評價指標和風險不確定性評價指標等。這些指標雖然從不同的角度對房地產項目的可行性進行了評價，然而，它們仍存在著有待補充和完善的地方。

房地產項目是事關居民安居樂業、社會穩定、美化市容的系統性工程，它具有很強的社會效應、城市效應和政治效應。因此，在對房地產項目進行評價時，不僅僅是應用上面提到的各種指標，而且還補充了社會效益評價指標和環境效益評價指標等。如果評價指標體系不全面，可能會產生與客觀實際不相符的現象，甚至有可能忽略某些潛在的嚴重問題。

4.房地產投資項目可行性研究只重視可行性論證，缺乏不可行性研究。目前，大部分房地產項目可行性研究出來之后項目都是可行的，主要是因為其編制人員都是帶著求證項目可行這樣一種潛意識去分析和論證項目的可行性，這就必然會更多地關注項目可行的一面及正面的影響，而忽略了可能存在的不利因素和負面的影響，有時甚至看不到可能致使項目不可行的重大風險因素。缺乏利用逆向思維去分析不利因素對項目成功的影響，這樣房地產投資可行性研究就失之偏頗了。

5、房地產投資項目可行性研究在風險預測方面不足、不透、不深，喪失參考性。房地產開發經營的主要風險一般包括宏觀經濟與政治風險、政策風險、市場風險、資金運作風險、企業風險等，但實踐中，不少房地產開發項目的可行性研究，對以上風險分析顯然不足、不透、不深，在投資估算中，沒有相應的工程造價的定額、標準；在經濟評價中，隨心所欲地采用一些過時的財務比率和參數等，這些對整個房地產項目研究沒有參考價值。

三、完善房地產項目可行性研究的對策

針對當前房地產開發項目可行性研究存在的問題，為了編制高質量的可行性研究報告，為房地產企業管理層決策提供重要的依據，應做好以下幾方面的工作：

（一）提高可行性研究人員的綜合素質，以適應房地產業發展的需要

可行性研究涉及工程技術、經濟、房地產開發經營、法規、 稅務等等多方面的專業知識。但當前房地產項目的可行性研究報告編制人員的素質遠遠沒有達到這個要求，他們可能是某一方面的人才，但不能從全局的角度考慮問題，針對編制可行性研究方面人員綜合素質不高，應有計劃、有組織、多渠道地對有關人員進行培訓；此外，相應房地產企業還應創造良好的工作環境和生活條件，吸引人才，留住人才，充分發揮房地產可行性研究人員的積極性和創造性，以培養出既懂工程技術又懂經濟、金融、房地產經營管理和稅務的復合型人才，適應房地產業發展的需要。

（二）房地產可行性研究應該突出重點，提升效率，服務企業高層

對于不同類別、不同規模的房地產項目有其自身的特點，具體到某一特定的項目，可行性研究的重點也應有所側重。有關的基礎性工作必須扎實細致，重要的基礎數據應當可靠、準確，有關項目選址、建設、規模、建設方案應做詳細論證，同時應特別強調市場需求分析、預測和風險分析，以高效率來做房地產可行性研究，服務企業管理高層。

（三）房地產可行性研究建立可行性研究數據庫，為研究提供真實可靠、符合客觀實際基礎性數據

當前國內房地產市場透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準確的市場信息。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強對信息的收集、整理工作，通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場上分散的信息整理為可用的數據，建立可行性研究數據庫，為研究提供真實可靠、符合客觀實際基礎性數據。另外，有條件的企業還可加強項目后評價工作，通過分析比較，提取有用的信息，進一步提高可行性研究的實用性。

（四）房地產可行性研究應加快房地產企業專業化及市場培育工作

加快專業化及市場培育工作，推進行業規?；c專業化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當前房地產市場逐漸走向規范和成熟，日益激烈的市場競爭成為房地產企業重視、加強可行性研究的外在動力。

（五）房地產可行性研究應重視風險分析

投資項目的建設要耗費大量資金、物資和人力等寶貴資源，且一旦建成，難于更改，因此必須重視項目的風險分析和控制。

為了有效地防范和控制風險，在可行性研究中，就應重視對項目潛在風險因素的挖掘、評估風險發生的頻率、風險發生可能造成的損失、風險的防范措施等，從經濟風險分析來講，這不等同于經濟評價中一般意義的不確定分析，應從不同的角度，分析各種風險因素變化的可能性，并相應分析對經濟效益的影響狀況，且應多著眼于不利的因素及其帶來的不利結果。風險因素具有層次性，應深入分析，以識別最基本的風險單元，這樣才能有針對性地防范風險。風險分析應該定量與定性相結合，以定量為主，如果投資者有足夠的風險意識，就算借助于敏感性分析的結果，也能知曉項目風險，做出科學決策。如果項目評價及其風險分析都以科學的數據說話，建設項目的決策失誤就將大大減少。

總之，房地產企業通過對開發項目的全面分析、論證、各方案比較和評價，從而保證它在技術上可行、環境上允許、經濟上合理、經濟效益顯著，在房地產開發過程中加強可行性研究，減少投資決策的盲目性，才能提高房地產企業的經濟效益，以使房地產企業不斷健康發展。

參考文獻：

[1] 昌海軍房地產開發項目可行性研究存在問題及對策研究[J].中國房地產業，2012（3）：448

[2] 尹振.房地產項目可行性分析中存在的問題與對策[J].城市建設，2010（15）：410-412

（作者單位：寧波欣達建設項目管理有限公司 浙江寧波 315000）

（責編：趙毅）