房地產開發企業全面成本控制與管理的新思路

王賢善

摘 要：隨著房地產形勢的發展，必須加強對房地產企業項目開發全過程控制與管理。由于房地產項目投資數額巨大的特點，決定了對其成本進行控制與管理是勢在必行的，只有這樣，才能充分發揮房地產的經濟效益和社會效益。文章論述了房地產企業開發成本構成，分析了房地產企業全面成本控制存在的問題，提出了相應的對策。

關鍵詞：房地產開發企業 成本構成 成本控制 存在問題 對策

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）03-283-02

一、房地產企業開發成本構成

成本控制是房地產開發企業的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義，現在房地產開發企業成本控制的戰略意義有時甚至比規模擴張更為重要。

房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。構成房地產開發企業產品的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還包括開發企業行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。

房地產企業開發全面成本大致由8個方面構成：

1.土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征收及拆遷安置補償費。

（1）土地征收費。國家建設征收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地征收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

（2）房屋征收安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋征收安置費和征收補償費。

3.前期工程費。前期工程費主要包括：

（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標準計入房地產開發成本。

（2）“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標準估算。

4.建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費、設備及安裝工程費以及室內裝修工程費等。

5.基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。

6.公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

7.不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費，依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，按3%一5%計算。

8.開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重，應根據當地有關法規標準估算。

二、房地產開發企業全面成本控制存在的問題

1.房地產對全面成本控制存在錯誤的認識。目前只有極少數的房地產企業實行全員、全要素、全過程和全方位的全面成本控制，其它大部分房地產企業都還沒有實行。很多房地產企業存在錯誤的認識，認為設計階段是成本控制的重點，其它階段對成本控制的影響不大；還有的認為提供材料和設備是最重要的成本構成。其實房地產企業的發展道路是越來越精細化，成本管理范圍中應納入任何微小的成本和任何的成本要素，另一方面，企業全體員工的活動產生了企業成本，房地產企業現代成本控制的核心是全面成本控制。

2.房地產企業缺乏先進全面成本控制的手段。房地產企業全面成本控制的手段，最主要是根據財務部門的決算報告，這是傳統的房地產企業成本控制，由于業務人員提出報告的時效性相對滯后，這種核算體制不能充分發揮成本控制的作用。事前預測和過程控制在企業成本控制中相對缺乏，這種成本控制模式與現代房地產企業管理的要求存在很大的一段距離。成本控制中所存在的根本問題和原因不能及時準確地發現，不能對癥下藥，應采取有效的措施全面控制企業成本。

3.房地產企業沒有完善的全面成本控制的體系。很多房地產企業在全面成本控制上處于粗放狀態，完善的全面成本控制制度體系十分有限。有些房地產企業雖然建立了比較完整的成本控制制度，但在實際執行過程中卻形同虛設，一些房地產企業沒有相對應的部門崗位職責與權利，導致干多與干少沒區別，干好與干壞也是同一個局面，即使兌現了也是受獎不公，受罰不服。因礙于情面對本該受處罰的人員只是批評一下了事。這種做法，只是安排了工作而對工作效果沒有考核，或者只獎不罰而且獎罰不到位，有關人員的積極性受到嚴重的挫傷，給以后的成本控制工作帶來不可估量的損失，房地產企業的責任權利相結合是否有力是職工所關心的。

三、房地產開發企業全面成本控制的舉措

現今看來，房地產市場存量過大，其中除宏觀經濟方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據經濟規律，商品房如果售價下調則有助于樓市跑量。開發商之所以長年不能下調售價，其中一個主要原因就是由于房地產開發企業的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產開發企業成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產市場泡沫經濟，減少國民經濟損失有著一定的意義。

房地產業經過幾年的高速發展，已經走出了暴利的時代。深圳某知名房地產企業的董事長曾公開宣稱利潤低于40%的房地產項目不做，而今利潤能維持在12%左右就算是好的項目了。由于土地及資本市場化運作不規范以及房地產消費市場的不成熟，房地產開發企業大多處于粗放式經營管理狀態。隨著國家逐步加強了對房地產業的規范，特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓，對經營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協議取得土地使用權的方式，房地產開發企業取得土地使用權必須按照市場經濟規范的要求進行，即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得，房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路。國家加強了金融市場的宏觀調控，對資本市場各種違規行為加以整頓和規范，同時抑制房地產過度的市場消費需求；使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內功。

從微觀上講，對房地產開發企業的全面成本控制進行研究對于房地產開發企業參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義。房地產全面成本控制要將成本理念貫穿于整個項目始終，具體包括前期調研、設計階段、施工階段和竣工結算階段。

1.前期調研。在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。可行性研究對于一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，但是現實是沒有幾個房地產公司愿意花這筆費用，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。

房地產開發企業從事項目開發的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經濟效益。在立項時就必須對開發項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，這也是管理會計的重要內容。可行性研究是在對消費者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。

2.設計階段。降低建筑安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制。把全面造價管理工作放在設計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設單位應以對建筑和安裝成本影響最大的設計階段為關鍵環節，注意以下三個方面：

（1））實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委托設計時應大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設計招標來選擇設計單位。必要時組織設計方案競選，從中選擇能保證設計質量的設計單位；在設計時，可以根據情況實行分階段招標或委托。可以將方案進行招標，中標的方案在施工圖設計時，可以再組織進行招標或委托。

（2）加強技術溝通、實行限額設計。設計單位在工程設計中，要推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算。要通過技術與經濟相結合的數據說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平和管理水平相適應；要特別注意選用建筑材料或設備的經濟性，盡量不用那些技術不過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜，依賴進口的材料和設備；要盡量搞標準化和系列化的設計；各專業設計要遵循建筑模數，建筑標準，按設計規范、技術規定等進行設計。在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

（3）加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計中的不足帶到施工階段。

3.施工階段。施工階段投資成本控制的關鍵，應該從以下三個方面進行控制：

（1）合理控制工程變更。工程變更包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設單位引起。控制施工變更的關鍵在于建設單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的權限、分工及職責，確保洽商簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。洽商變更后應根據合同規定及時辦理增減預算，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。

（2）嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠案的發生，以免索賠額過大引起投資失控。

（3）搞好材料設備的加工訂貨。預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關規定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監督質量，不干預訂貨。屬于指導價范圍的，應實行適當參與，推薦廠家，監督質量及合理限價的原則，設備采購實行招投標，確保質優價廉。

4.竣工結算階段。凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調價的審定工作。審核時應與原招標文件對照，凡原標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協議的規定，合理確定提前獎和優質獎等相關費用，認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。

總之，在房地產蓬勃發展的今天，對于開發商來說，最理性的事是控制成本，多關注點成本，少關注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在你自己手中。全面成本控制要成為房地產企業的戰略，通過嚴格控制成本費用，取得高效的運營效益。

參考文獻：

[1] 黎旭東.房地產開發的項目管理和成本控制[J].廣東土木與建筑，2005（08）

[2] 王新芳.房地產開發成本控制研究[D].西安科技大學，2008

[3] 楊曉梁.房地產項目成本管理的研究[D].南昌大學，2007

（作者單位：寧波欣達建設項目管理有限公司 浙江寧波 315000）

（責編：李雪）