淺析城市企業如何在城市拆遷中獲得合理效益

潘建忠

摘 要：伴隨著我國城市化進程產生的城市房屋拆遷活動，對實現城市規劃目標、改善城市居民生活條件、提高企業生產環境、合理利用土地資源等曾起到了積極作用。文章主要探討城市企業如何在城市拆遷中獲得合理效益。

關鍵詞：城市企業 城市拆遷 拆遷補償 影響

中圖分類號：F291

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2017）03-038-03

企業在拆遷中如何爭取最大利益，在遇到拆遷時，企業獲得補償的主要依據是其所有的土地、房屋及構筑物。可參照的法律政策依據主要有：《憲法》、《物權法》、《城市拆遷管理條例》以及地方拆遷規定和關于拆遷補償的方案等。本文就企業在城市房屋拆遷中如何獲得最大效益進行分析。

一、各時期政府出臺的城市房屋拆遷政策

改革開放后，市場經濟體制逐步得到發展，我國的城市房屋拆遷政策也隨之推進。到目前為止，我國的城市房屋拆遷政策歷經了四個階段：

第—階段：1991年《城市房屋拆遷管理條例》。這是由1991年國務院第76次常務會議通過，并于1991年6月1日起施行。這一舉措標志我國著手進行城市房屋拆遷管理工作。與之相適應，在浙江溫州地方出臺了“頒發《溫州市舊城改建房屋拆遷補償安置實施細則》的通知（溫政〔1993〕3號）”和“印發《溫州市江濱路房屋拆遷補償安置規定》的通知》（溫政發〔1997〕45號）”等。

第二階段：2001年《城市房屋拆遷管理條例》。這是2001年國務院常務會議通過的，并于2001年7月1日起施行。2001年《城市房屋拆遷管理條例》較之1991的年條例，有較大的修改，較為明顯的是2001的年條例是按照戶籍人口進行安置，而1991年則是按照被拆遷房的面積及相關因素予以補償，這標志著由非市場資源配置方式向市場配置方式的巨大改變，體現出我國城市房屋拆遷逐步走向規范化的軌道。但值得一提的是，2001年的條例并未區分公益性拆遷和商業性拆遷。

第三階段：2007年《中華人民共和國物權法》。這是2007年第三屆全國人民代表大會第五次會議通過，并于2007年10月1日起施行。這標志著我國城市房屋拆遷政策逐步上升到法律層面，也為規范合法拆遷，保障居民合法權益提供了有利條件。

第四階段：2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》。這是2011年國務院第141次常務會議通過，并于公布之日起施行。新的條例不僅用列舉的方式對公共利益進行了界定，而且在立法程序上公開透明，征求民意，同時強調政府征收房屋補償金不得低于“類似房地產市場價，這些舉措體現了國家治理過程中遵行以人為本、依法行政”的精神。

二、城市房屋拆遷對企業的影響分析

隨著我國經濟飛速發展，城市化水平不斷提高，城市發展與規劃的滯后造成城市布局混亂、環境惡化、交通擁塞等等一系列城市病。為解決這一問題，各地普遍采取改造舊城、建設新城的措施，重新進行城市功能區域規劃，以改善城市環境，促進城市進一步發展。但是，城市房屋拆遷活動往往涉及面廣、參與者數量眾多，從參與者類型來分，政府方面有房地產管理部門、城市規劃部門和建設管理部門等；經濟主體有開發商、建設單位、拆遷公司、房地產評估公司、被拆除房屋的所有權單位和代管單位等；個體主要有被拆除房屋的所有者、租賃者、共有者等。下面主要就拆遷對被拆除房屋的所有權主體的企業進行分析。

1.城市拆遷的主要流程。各地區域可能有所不同，以浙江溫州為例，在2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》頒發之前，拆遷主體主要是政府作為拆遷的主導者，其拆遷實施單位主要是各區域的指揮部，該指揮部也同時具有開發功能。在獲得市級拆遷主管部門的批準《房屋拆遷許可證》后，便可以實施拆遷。而在2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》頒發之后，取而代之的是各所管轄的街道作為拆遷實施單位，在獲得市級拆遷主管部門批準的拆遷許可之后，進行拆遷公告，并實施拆遷。對所拆遷區域進行丈量及核對、召開拆遷動員大會、選定評估單位對拆遷區域的房屋及土地進行評估，與各被拆遷戶進行談判并簽訂協議書。

2.城市拆遷對企業生產經營的影響。城市拆遷勢必會影響企業的正常經營和發展，但是為了城市的整體發展，各被拆除企業必須服從和為服務于城市房屋拆遷的大局著想。而城市土地的稀缺性又決定了對于工業和交通的企業用房和用地不可能是原拆原建，只能是向城市郊區遷移。因此，對于上述企業的拆遷，影響最大的是正常生產經營和企業員工的安撫。

3.城市拆遷對企業用地、房屋及地上構筑物的安置。以浙江溫州為例，在1990年至2000年初期，對于工業和交通的企業最主要的安置形式是“三原遷建”，將上述企業遷建于城市郊區。但是，隨著舊城區城市建設的逐步發展，及新城區的大力建設，土地資源變得非常稀缺，當前政府鼓勵企業進行貨幣補償安置或者以優惠價格回購辦公用房。

三、企業如何積極應對城市房屋拆遷及獲得效益

1.積極主動對接，爭取更多利益。舊城拆遷和改造是城市發展必經之路，企業必須服從和服務于該城市拆遷大局，作為被拆遷企業應該積極主動地與拆遷單位進行對接，根據各拆遷區域的拆遷實施細則，以在政策上獲得更多利益。

2.爭取確定合理的土地、房屋及構筑物評估價格及外遷方案。在召開拆遷動員大會之后，拆遷單位會給被拆遷人投票選擇一家所拆遷范圍的房地產評估單位。作為被拆遷企業，在選定所認可的評估單位之后，應該向評估單位提供企業的房產和土地的權屬資料、建房手續、造成停產停業后的前一年的生產經營情況報表、被拆房屋裝修合同及結算費用和相關租賃合同等，以盡可能齊全的資料提供給評估單位，作為評估的依據資料。同時側面了解周邊房屋和土地交易價格的實際情況，要求評估單位提供盡可能符合企業實際的土地、房屋及構筑物的評估價格。如果被拆企業選擇外遷異地安置的，應當與拆遷單位談判，爭取到較好的外遷安置用地，按照拆遷政策按市場價評估被拆地塊與外遷安置地塊的土地價格，并以此為依據結算拆遷補償費用。

3.爭取有關違章建筑的合理解決。以浙江溫州為例，由于歷史原因，以1990年4月1日第七屆全國人大第十一次常委會通過，自1990年4月1日起施行《中華人民共和國城市規劃法》時間為限。對于違章建筑有幾種年限的認定方式有所不同，其中對1965年12月31日之前建造的建筑均認定為合法建筑；1966年1月1日—1985年5月23日前；1985年5月24日—1990年4月前；1990年—1998年，以及1998年12月31日以后建設的違章建筑物。各個時段的違章建筑其補償安置價格均有所不同，且其是按照航測或者航拍圖為依據研究進行認定。被拆遷企業應該根據自己違章建筑的建造時間查找相應的時間的航測圖，確定自己單位房屋的建造時間，作為貨幣補償或者產權調換的價格依據。

4.爭取有關企業營業用房和辦公用房的合理解決。在城市拆遷中，企業營業用房面積確定及地段安置是拆遷過程中談判的焦點。比如，企業沿街營業用房是安置經營區域的面積進行計算，即在營業用房里面，如有貨架或其他隔斷的區域空間，該空間如作為堆放貨物的區域將不會計算營業用房，營業用房的營業執照也必須連續經營，企業需要保管好租賃或者是自用期間的營業執照。其他還有被拆遷營業用房門面寬度和安置營業用房門面寬度差異的補償，在被拆地塊企業選擇實物安置的，在地段選擇上有就地安置或者異地安置形式，在選擇地段上有甲乙丙三類地段的選擇等，如果安置地點和安置地段有所差異及分攤面積過多，被拆企業可要求在合同中明確或作相應的補償。對于辦公用房主要需要確定其被拆的建筑面積及其包括的分攤面積，以及安置的地點。被拆企業選擇實物安置的，可結合被拆辦公用房的情況，要求拆遷單位在合同中明確安置的地點、安置的區域、安置的樓層及朝向、安置用房的回購價格等。

5.妥善解決被拆遷用地的職工住房問題。在城市拆遷中，涉及到某些國有企業用地或者房屋中有單位職工居住的情況，需要確保企業職工住房的合理及平穩處理，再實施拆遷。作為被拆企業，應分以下幾個方面處理：（1）對于早期分配的居住于廠房內的職工，如無其他房源可以安置的，可根據職工的工齡及對企業的貢獻情況，向市政府部門申請解困房進行安置；（2）對于早期分配的屬居住功能的住房，可以在拆遷過程中向市級住房改革部門申請進行住房改革。如果職工對住房建筑面積有異議的，可以在拆遷單位的協助下向市房管部門申請確權；（3）對于落實政策發還產權部分的職工住戶，可根據拆遷政策分別落實產權人和承租人；（4）對于無分配住房性質的，且居住于廠內的職工，應在拆遷單位的協助下，被拆企業應該給予適當的經濟補償以妥善解決職工的居住問題。

四、結語

本文就企業如何在城市拆遷中與拆遷單位談判并獲得最大效益，重點分析了幾個要素：一是不同時期政府部門出臺各個不同的拆遷政策；二是政府的拆遷政策對企業的影響；三是在城市拆遷中企業的應對方式。提出了企業應當如何在拆遷中獲得有利的政策。總之，本文從城市拆遷中被拆企業的角度闡述了拆遷談判中的應對之策，為城市企業拆遷提供借鑒。

參考文獻：

[1] 溫州市人民政府令，第57號，《溫州市城市房屋拆遷管理實施辦法》，2002（3）：29

[2] 溫州市人民政府令，第126號，《溫州市區國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》，2011（7）：18

[3] 溫州市房產管理局文件，關于印發《拆遷無產權住宅房屋后回購住宅安置用房暫行規定》的通知，2007（10）：10

[4] 溫州市人民政府文件，溫政發〔2006〕77號，溫州市人民政府關于印發溫州市區工業用房拆遷補償安置暫行辦法的通知，2006（9）：28

（作者單位：溫州市交運集團房地產投資開發有限公司 浙江溫州 325000）

（責編：趙毅）