城鎮(zhèn)土地定級估價(jià)與土地估價(jià)農(nóng)用地二者比較分析

楊惠

摘要：針對城鎮(zhèn)土地定級評估與農(nóng)用地土地估價(jià)從估價(jià)的目的、方法、原理等方面的差異進(jìn)行分析，目的是為當(dāng)前全國城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)更新工作及全國農(nóng)用地定級估價(jià)平衡工作順利開展提供參考。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)土地；農(nóng)用地；定級評估

中圖分類號：F301.3 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）003-00-01

農(nóng)用地指的是為生產(chǎn)生物產(chǎn)品及相關(guān)服務(wù)的農(nóng)業(yè)用地，主要特點(diǎn)是發(fā)揮土壤的作用，為植物生長提供所需養(yǎng)分，進(jìn)行農(nóng)用地定級估價(jià)時(shí)，按照土地獲益大小及生產(chǎn)合格生物產(chǎn)品數(shù)量作為依據(jù)。城鎮(zhèn)土地定級估價(jià)是利用土地空間場所、區(qū)位等功能進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)，根據(jù)收益、自然及經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行定級與估價(jià)。農(nóng)用土地和城鎮(zhèn)土地之間存在本質(zhì)的區(qū)別，因此在進(jìn)行定級與評估時(shí)各有側(cè)重，實(shí)際工作中，只有對這些側(cè)重點(diǎn)清楚認(rèn)識，只有這樣，定級與評估的準(zhǔn)確性才能得到根本性提高，同時(shí)也能夠提升城鄉(xiāng)土地管理的水平。文章基于城鎮(zhèn)與農(nóng)村土地定級與評估的目的、方法、原理等方面，分析二者之間的差異，為全國城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地定級、估價(jià)提供依據(jù)。

一、城鎮(zhèn)土地與農(nóng)用地定級估價(jià)目的比較

農(nóng)用地定級估價(jià)的最終目的是實(shí)現(xiàn)土地的有效管理，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，為農(nóng)田抵押、承包、出租、拍賣等提供科學(xué)的依據(jù)，同時(shí)也是土地整理工作開展的經(jīng)濟(jì)與技術(shù)依據(jù)，為農(nóng)用地規(guī)劃、基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)劃定等提供參考，也能夠?qū)Τ擎?zhèn)建設(shè)中對農(nóng)用地的侵占提供科學(xué)合理的控制依據(jù)，加強(qiáng)了耕地的保護(hù)。城鎮(zhèn)土地定級的最主要目的是為估價(jià)進(jìn)行服務(wù)，涵蓋于地籍管理之內(nèi)，城鎮(zhèn)土地定級估價(jià)為城鎮(zhèn)土地的合理利用提供依據(jù)，為相關(guān)部門計(jì)劃、規(guī)劃及使用提供服務(wù)，并且為交易底價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、土地租金、出讓價(jià)格等的制定提供依據(jù)。

二、城鎮(zhèn)土地與農(nóng)用地定級估價(jià)原理比較

1.農(nóng)用地定級估價(jià)原理

首先，馬克思提出土地所有權(quán)是一切形態(tài)地租的基礎(chǔ)，而地租的資本化通過土地價(jià)格體現(xiàn)出來，也就是說：地價(jià)=地租/土地還原利率。根據(jù)地價(jià)產(chǎn)生的條件及原因，馬克思提出三種地租形態(tài)：級差、絕對、壟斷。級差地租指的是對土地生產(chǎn)條件比較好的土地進(jìn)行利用所產(chǎn)生的超額利潤，級差地租受土地位置、土地肥沃程度、連續(xù)投入資本所產(chǎn)生的勞動(dòng)生產(chǎn)率的影響。土地作為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料可以為所有者帶來利益，而土地的位置優(yōu)劣、肥沃程度對利益的大小會(huì)產(chǎn)生直接影響，因此就產(chǎn)生級差收益，從而形成不同級別和價(jià)格的土地。其次，將空間區(qū)域的綜合體稱之為區(qū)位，包含交通、經(jīng)濟(jì)、自然等地理區(qū)位。區(qū)位論是關(guān)于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)空間組織優(yōu)化的人類活動(dòng)的學(xué)問。將獲取級差地租的多少，作為不同農(nóng)用地最佳區(qū)位的衡量標(biāo)準(zhǔn)之一，農(nóng)業(yè)區(qū)位論的出現(xiàn)，最早是針對土地利用布局等問題進(jìn)行反應(yīng)，所以區(qū)位論在實(shí)際應(yīng)用中，對農(nóng)業(yè)土地利用可以進(jìn)行科學(xué)的指導(dǎo)，其影響的主要方面是土地質(zhì)量的優(yōu)劣及價(jià)格的高低。最后，生物產(chǎn)品的生產(chǎn)是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的目的，要求要具備一定的自然條件，例如水利條件、氣候條件及土壤條件等，種植品種則以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)進(jìn)行指導(dǎo)，因此農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要借助相關(guān)理論來指導(dǎo)，并非想種植什么就能種植什么。因此，在農(nóng)用地定級評估中，自然條件的適宜程度是衡量的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。

2.城鎮(zhèn)土地定級估價(jià)理論

進(jìn)行城鎮(zhèn)土地定級與估價(jià)中，同樣適用馬克思地價(jià)理論、地租理論及區(qū)位論。由于土地本身具有差異，如質(zhì)量優(yōu)劣、區(qū)位便捷性等，不同的土地帶來的收益也不同，因此在馬克思地租理論應(yīng)用中，區(qū)位論在城鎮(zhèn)土地定級估價(jià)應(yīng)用中，以韋伯的工業(yè)區(qū)位論為典型，其指出了工業(yè)生產(chǎn)用地布局問題，如克里斯塔勒中心理論，對如何有效的組織城鎮(zhèn)商業(yè)布局進(jìn)行了說明，這些布局對土地級別與估價(jià)會(huì)產(chǎn)生直接的影響。所以在城鎮(zhèn)土地定級與估價(jià)中，可作為指導(dǎo)理論應(yīng)用。

三、城鎮(zhèn)土地與農(nóng)用地定級估價(jià)方法比較

1.農(nóng)用地定級估價(jià)方法

對農(nóng)用地進(jìn)行定級時(shí)，主要包含三種方法：樣地法、因素法及等別修正法。所謂等別修正法，指的是對農(nóng)用地進(jìn)行分等，在此基礎(chǔ)上，通過參選修正因素、耕作便利系數(shù)及區(qū)位系數(shù)進(jìn)行參數(shù)修正，可得到某一區(qū)域的土地級別。樣地法實(shí)在對標(biāo)準(zhǔn)樣地先確定的基礎(chǔ)上，然后制作樣地屬性質(zhì)量分加減規(guī)則表，在規(guī)則表制作以后，將農(nóng)用地定級評價(jià)單元屬性和規(guī)則表進(jìn)行一一對比，然后進(jìn)行各項(xiàng)的加減分處理，最后對處理結(jié)果進(jìn)行綜合后，得到農(nóng)用地質(zhì)量分，根據(jù)質(zhì)量分對農(nóng)用地級別進(jìn)行劃分。因素法是基于農(nóng)用地的利用要求，對社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素、自然因素進(jìn)行相應(yīng)的選擇，利用定級數(shù)學(xué)模型，綜合評定農(nóng)用地級別。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)在農(nóng)業(yè)發(fā)展的過程中，具有自身獨(dú)特的特征，因此在定級指標(biāo)的確定中，要合理進(jìn)行選擇。

2.城鎮(zhèn)土地定級估價(jià)方法

均質(zhì)區(qū)域法與因素法是城鎮(zhèn)土地的兩種定級方法，與農(nóng)用地因素法定級相同，只是在評價(jià)因素方面與農(nóng)用地有所差異。均質(zhì)區(qū)域法是按照類似的自然經(jīng)濟(jì)條件，將交易價(jià)格相近的或同一區(qū)域的區(qū)劃為同一區(qū)域，按照均質(zhì)區(qū)域間土地條件好壞及地價(jià)差異進(jìn)行級別劃分。

城鎮(zhèn)土地估價(jià)時(shí)，采用的方法也比較多，主要包含市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法、剩余法及收益還原法等。宗地地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)是體系中包含的兩種地價(jià)模式，與農(nóng)用地的概念相比，城鎮(zhèn)土地宗地地價(jià)完全不同，城鎮(zhèn)土地具有自身獨(dú)特的特點(diǎn)和要求，進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)評價(jià)時(shí)，主要包含政府對城鎮(zhèn)均質(zhì)低于、各級土地、住宅、商業(yè)、工業(yè)等土地類型進(jìn)行評估的土地使用權(quán)平均價(jià)格，使用年限為法定最高出讓年限，政府或其委托其他機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，政府對評估結(jié)果進(jìn)行認(rèn)可。因此，進(jìn)行定級評估時(shí)，對二者利用要求的不同重點(diǎn)考慮，對評估方法正確選擇應(yīng)用。

四、結(jié)語

綜上所述，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在對城鎮(zhèn)土地及農(nóng)用地進(jìn)行定級估價(jià)時(shí)，應(yīng)該著眼于長遠(yuǎn)利益，盡管城鎮(zhèn)土地和農(nóng)用地之間存在差異，但二者的利用價(jià)值均比較寬泛，所以，進(jìn)行定級估價(jià)時(shí)要對各自的重點(diǎn)進(jìn)行把握，使定級估價(jià)更加準(zhǔn)確，從而使我國的土地管理控制效率得到提高。

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