“以房抵債”合同糾紛解決路徑的探索

[摘 要]近年來“以房抵債”合同糾紛時(shí)常出現(xiàn)，我國司法實(shí)踐對(duì)于該種案件解決方案并不一致。探索“以房抵債”合同糾紛的解決路徑需要明確“以房抵債”合同和讓與擔(dān)保、代物清償?shù)确筛拍钪g的關(guān)系，根據(jù)法理探求該類合同的合理解決方式及理由，從而對(duì)“以房抵債”合同糾紛找出一個(gè)合理的解決方式。

[關(guān)鍵詞]以房抵債；讓與擔(dān)保；代物清償；流押條款

隨著交易方式的多樣化，擔(dān)保方式也不斷發(fā)展，出現(xiàn)許多非典型性擔(dān)保物權(quán)，“以房抵債”合同便是一種非典型性擔(dān)保。在“以房抵債”合同糾紛中，存在房屋買賣合同關(guān)系和借款合同關(guān)系，我國法院在解決該類糾紛時(shí)，并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，即使是最高院處理該類案件時(shí)，解決方法也不完全相同。本文嘗試以該類案件中具有代表性意義的“朱俊芳案”為例，從最高院的判決理由出發(fā)，進(jìn)行相關(guān)法理分析，最終嘗試對(duì)“以房抵債”合同糾紛的解決路徑進(jìn)行探索。

一、案情簡(jiǎn)介

1.案件事實(shí)

2007年1月25日，原告朱俊芳與被告嘉和泰公司簽訂買賣合同，并于合同簽訂當(dāng)日共同辦理了商品房的銷售備案手續(xù)，被告嘉和泰公司向原告朱俊芳出具了銷售發(fā)票。2007年1月26日，即買賣合同簽訂次日，原被告又簽訂了借款協(xié)議一份，約定原告借款1000萬元給被告，同時(shí)，被告將其14套商鋪抵押給原告，雙方以1月25日簽訂的買賣合同并辦理備案、開具發(fā)票作為抵押方式而沒有簽訂抵押合同。借款協(xié)議同時(shí)約定，如嘉和泰公司按期還款，朱俊芳將買賣合同及抵押手續(xù)退給被告嘉和泰公司，否則將以合同中約定的14套商鋪抵頂債務(wù)，雙方不必支付給對(duì)方其他款項(xiàng)。后因嘉和泰公司到期不能還款，又不愿履行房屋過戶手續(xù)，雙方發(fā)生爭(zhēng)議，朱俊芳訴至法院。

2.案件審理結(jié)果

最高院審理認(rèn)為，原被告雙方對(duì)同一筆款項(xiàng)先后簽訂的買賣合同和借款協(xié)議均是依法成立并生效的合同，二者是并立而又相互聯(lián)系的：一方面，通過借款協(xié)議設(shè)定了買賣合同的解除條件；另一方面，買賣合同是為借款協(xié)議的履行提供了一定程度的保證。雙方并未約定以14套商鋪?zhàn)鳛槊耖g借貸關(guān)系的抵押物，也并未明確約定如到期不能還款則直接由朱俊芳獲得14套商鋪，該條款不屬于流押條款，買賣合同有效。最高院還認(rèn)為嘉和泰公司擁有因合同顯示公平的撤銷權(quán)，且在兩類合同的履行上有選擇權(quán)，但嘉和泰公司最終卻沒有履行。因此，被告嘉和泰公司應(yīng)履行14份買賣合同。

二、最高院判決理由中存在的問題及分析

1.最高院將雙方之間就同一筆款項(xiàng)簽訂的兩個(gè)合同表述為“并立而又相互聯(lián)系”的關(guān)系，認(rèn)定兩份合同均有效力而區(qū)別于流押條款，但是并沒有準(zhǔn)確的區(qū)分該條款和流押條款的區(qū)別，只是在判決中提到借款協(xié)議中并未約定以14套商鋪?zhàn)鳛槊耖g借貸關(guān)系的抵押物，也并未明確約定如到期不能還款則直接由朱俊芳獲得14套商鋪，因此不屬于流押條款。這個(gè)并非是強(qiáng)有力的理由，不足以說明該“以房抵債合同”不同于流押條款。

2.最高院認(rèn)為流押條款的目的是防止債務(wù)人到期不還，抵押物直接歸債權(quán)人所有從而損害抵押人的利益，造成對(duì)抵押人實(shí)質(zhì)上的不公平。本案中14套商鋪原來就屬于債務(wù)人嘉和泰公司所有，不存在另外的抵押人利益需要保護(hù)。因此最高院判決中認(rèn)為該合同不符合流押條款防止損害抵押人利益的目的，進(jìn)而認(rèn)為該條款不屬于流押條款的論證也需要進(jìn)一步地探究其合理性。

3.最高院認(rèn)為借款協(xié)議中的約定僅在嘉和泰公司不能還款時(shí)朱俊芳享有請(qǐng)求移轉(zhuǎn)14套商鋪所有權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，而不是約定由朱俊芳直接取得該14套商鋪的物權(quán)，從而認(rèn)為該條款并非流押條款。此判決理由是值得推敲的：從當(dāng)事人內(nèi)心的真實(shí)意思角度來看，訂立合同時(shí)雙方內(nèi)心的真意是如果到期不能還款，則直接移轉(zhuǎn)14套商鋪的所有權(quán)；如果將《物權(quán)法》第186條規(guī)定直接限縮解釋為只有在進(jìn)行類似于“直接移轉(zhuǎn)所有權(quán)”這樣的規(guī)定才屬于流押條款，那么將會(huì)給合同當(dāng)事人更多規(guī)避流押條款的機(jī)會(huì)。

三、“以房抵債”合同與相關(guān)法律概念的關(guān)系

1.“以房抵債”與后讓與擔(dān)保

針對(duì)以上問題有學(xué)者提出后讓與擔(dān)保的概念，即在擔(dān)保借款時(shí)，擔(dān)保人與擔(dān)保權(quán)利人只是就擔(dān)保標(biāo)的物簽署轉(zhuǎn)移所有權(quán)的協(xié)議而不實(shí)際轉(zhuǎn)移所有權(quán)，只在債務(wù)人到期不能還款時(shí)，擔(dān)保人需將擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)已轉(zhuǎn)給擔(dān)保權(quán)利人。 “朱俊芳案”和后讓與擔(dān)保的規(guī)定看起來似乎一致，但究其根本，第一，后讓與擔(dān)保中依然存在買賣合同和擔(dān)保合同兩類關(guān)系，而讓與擔(dān)保否定了買賣合同關(guān)系而之只存在擔(dān)保關(guān)系；第二，后讓與擔(dān)保中雙方當(dāng)事人簽訂買賣合同，債權(quán)人依合同只想有請(qǐng)求移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的債權(quán)，而無法起到擔(dān)保主債權(quán)實(shí)現(xiàn)的作用。

2.“以房抵債”與代物清償

（1）代物清償。代物清償是指為了發(fā)生合同消滅的法律后果，雙方當(dāng)事人約定債務(wù)人可以以他種給付來替代原合同所約定的給付義務(wù)。關(guān)于代物清償，該類案件中主要的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是“單純代物清償合意”的效力問題。所謂“單純代物清償合意”，是指合同雙方只有以他種給付來替代原合同給付義務(wù)的約定，而并未實(shí)際給付標(biāo)的物。在我國臺(tái)灣，判例否定了“單純代物清償合意”的效力。但也有學(xué)者認(rèn)為 “單純的代物清償合意”屬于“特殊的債務(wù)變更”，將原合同的債務(wù)通過該項(xiàng)補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行了再次的變更，應(yīng)該尊重當(dāng)事人的意思自治，認(rèn)定為合法有效。

（2）“以房抵債”與代物清償?shù)年P(guān)系。“朱俊芳案”中雙方約定“如到期不能還款，將以合同中約定的14套商鋪抵頂債務(wù)，雙方不必支付給對(duì)方其他款項(xiàng)。”若以代物清償?shù)脑韥砝斫猓瑒t是一種附停止條件的代物清償合意。嘉和泰公司在借款協(xié)議到期后無力還款，從而需要將14套商鋪抵頂債務(wù)，這是雙方合意的行為，最終使借款合同中的債權(quán)債務(wù)關(guān)系消滅。

因此在我國法律制度框架下，解決“以房抵債”合同糾紛可以通過附停止條件的代物清償合同和附解除條件的買賣合同相結(jié)合的方式，當(dāng)債務(wù)人不能按時(shí)還款時(shí)，可以依據(jù)雙方合意用房屋來抵頂債務(wù)，同時(shí)該種代物清償是買賣合同的解除條件，一旦條件成立，買賣合同也將消滅。

四、判決理由的重新探析

基于“以房抵債”合同和相關(guān)法律概念的關(guān)系探討，筆者嘗試針對(duì)判決理由中存在的問題進(jìn)行改進(jìn)，并在支持最終判決結(jié)果的前提下，重新探析“朱俊芳案”的判決理由。

1.“以房抵債”合同中雙方當(dāng)事人約定“如到期不能還款，將以合同中約定的14套商鋪抵頂債務(wù)，雙方不必支付給對(duì)方其他款項(xiàng)。”而該項(xiàng)約定一方面通過附停止條件的代物清償合意來將借款協(xié)議中的還款義務(wù)變更為移轉(zhuǎn)買賣合同中14套商鋪的所有權(quán)，另一方面約定了一旦用14套商品房抵頂債務(wù)，雙方之間的借款協(xié)議和買賣合同消滅。這并不同于流押條款規(guī)定的直接約定轉(zhuǎn)移擔(dān)保標(biāo)的物的所有權(quán)，因此，雙方之間的兩類協(xié)議均依法成立并發(fā)生效力。

2.本案中14套商鋪的價(jià)款雖然和所借款項(xiàng)具有將近100萬的差額，但最高院的判決中也有提到，嘉和泰公司在借款期限三個(gè)月屆滿后，一年的除斥期間來臨前，還有九個(gè)月的時(shí)間可以提起因顯示公平而撤銷合同的訴訟。因此對(duì)于債務(wù)人嘉和泰公司來說，已經(jīng)存在這樣的法律規(guī)定來保障其合法利益，無需再“強(qiáng)拉”流押條款來進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)。

3.即使通過流押條款來否定涉案的條款的效力，對(duì)于買賣合同和借款協(xié)議來說，也僅僅是部分條款無效，并不影響兩類合同其他條款的效力，嘉和泰公司仍然需要履行買賣合同中移轉(zhuǎn)商鋪所有權(quán)的義務(wù)。而通過附停止條件的代物清償和附解除條件的買賣合同相結(jié)合則能徹底解決問題。

五、“以房抵債”合同糾紛解決路徑的探索

根據(jù)以上論述，筆者試從以下幾方面提出“以房抵債”合同糾紛的解決路徑：

1.通過完善后讓與擔(dān)保制度，設(shè)立獨(dú)立的后讓與擔(dān)保登記，讓“以房抵債”合同可以在債務(wù)人無力還款時(shí)，通過后讓與擔(dān)保登記，移轉(zhuǎn)商鋪所有權(quán)來消滅債權(quán)債務(wù)，并且同時(shí)保護(hù)了債權(quán)人的利益。

2.在現(xiàn)行法律框架下，通過附停止條件的代物清償和附解除條件的買賣合同相結(jié)合，在尊重當(dāng)事人意思自治的情形下，認(rèn)定該類案件中的兩層合同法律關(guān)系均依法成立并發(fā)生效力。在當(dāng)事人無力還款時(shí)，代物清償協(xié)議生效，債務(wù)人可以用商品房抵頂債務(wù)，該借款協(xié)議因清償而消滅；并且因?yàn)橘I賣合同的解除條件，即代物清償成立并履行之后，買賣合同也隨之消滅。

六、結(jié)語

通過“朱俊芳案”，我們可以探索出“以房抵債”合同糾紛的解決路徑：首先，通過附停止條件的代物清償和附解除條件的買賣合同相結(jié)合的方式，判令繼續(xù)履行房屋過戶手續(xù)的義務(wù)；其次，將來的立法可以考慮將讓與擔(dān)保制度吸收進(jìn)入我國民法體系；最后，對(duì)于流押條款，立法應(yīng)該合理劃定該條款的適用空間，在保證合同公平的前提下，尊重合同雙方的意思自治。

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作者簡(jiǎn)介：鄭妮（1994—），女，安徽合肥人，華東政法大學(xué)2016級(jí)民商法學(xué)專業(yè)碩士研究生，研究方向：民商法學(xué)。